De Rechtbank Noord-Holland heeft op 18 oktober 2021 uitspraak gedaan over de vraag of de waterleidingen in een betonnen vloer gemeenschappelijk waren in de zin van het splitsingsreglement.
De zaak in het kort.
Waterleidingen die zijn weggewerkt in de constructieve betonnen delen van een appartementsgebouw zijn gemeenschappelijk in de zin van de splitsingsakte, want niet zonder hak- en breekwerk te repareren.
Een besluit van de VvE dat het beheer daarvan en de kosten van onderhoud en reparatie voor rekening van de VvE komen is niet in strijd met de akte van splitsing of de redelijkheid en billijkheid. Het verzoek tot vernietiging van dat besluit wordt afgewezen.
Appartementsrecht. VVE. Zijn de waterleidingen in betonnen vloer gemeenschappelijk in de zin van het splitsingsreglement? Kosten van onderhoud. Vernietiging besluit VVE?
De rechter oordeelt als volgt.
De kantonrechter stelt voorop dat het verzoekschrift is ingekomen op de griffie op 14 april 2021.
Aangezien de vergadering waarop de onderhavige besluiten zijn genomen heeft plaatsgevonden op 18 maart 2021, is het verzoek tot vernietiging tijdig gedaan, namelijk binnen een maand, zoals vereist op grond van artikel 5:130 lid 2 BW.
Uitgangspunt is dat op grond van artikel 3 van het splitsingsreglement kosten die zijn gemaakt in verband met onderhoud of gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten voor rekening van de gezamenlijke eigenaars komen.
Verzoeker stelt zich op het standpunt dat de waterleidingen die zich in de privégedeelten bevinden niet gemeenschappelijk zijn en dat de VvE dus niet het besluit heeft mogen nemen om de kosten voor de reparaties van die waterleidingen voor haar (en dus de gezamenlijke eigenaars) rekening te nemen.
De VvE betwist dat.
Kern van de zaak is dus de vraag of de leidingen als gemeenschappelijk in de zin van het splitsingsreglement moeten worden gezien of niet.
Artikel 9 van het splitsingsreglement zegt over de vraag of iets gemeenschappelijk is het volgende:
‘Tot de gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken worden onder meer gerekend, voor zover aanwezig:
- de funderingen, de dragende muren en de kolommen, het geraamte van het gebouw met de ondergrond, het ruwe metselwerk, alsmede de vloeren met uitzondering van de afwerklagen in de privé gedeelten (…);
- de technische installaties met de daarbij behorende leidingen, met name voor de centrale verwarming (met inbegrip van de radiatoren en radiatorkranen in de privé gedeelten) en voor luchtbehandeling, de vuilafvoer, de leidingen voor de afvoer van hemelwater en de riolering, de leidingen voor gas en water en verder de hydrofoor, de elektriciteits- en telefoonleidingen, de gemeenschappelijke antenne, de bliksembeveiliging, de liften, de alarminstallatie en de systemen voor oproep en deuropeners, alles voor zover die installaties niet uitsluitend ten dienste van één privé gedeelte strekken (…).’
Niet ter discussie staat dat de lekkages optreden in leidingen die zich bevinden in de betonvloeren van de individuele appartementen en dat het bestreden besluit op leidingen in die vloeren ziet.
De kantonrechter stelt vast dat partijen het er over eens zijn dat die betonvloeren vallen onder lid 1 sub a van artikel 9 van het Modelreglement en gemeenschappelijk zijn.
Dit betekent dat een eigenaar hierin geen werkzaamheden mag verrichten zonder voorafgaande toestemming van de VvE (artikel 9 lid 2).
Partijen zijn het erover eens dat de leidingen die in de betonvloeren liggen niet te bereiken zijn zonder die betonvloer open te hakken.
Artikel 14 van het Modelreglement bepaalt dat toestemming voor dergelijke werkzaamheden niet verleend wordt indien de hechtheid van het gebouw in gevaar zou worden gebracht.
Dit wijst er op dat werkzaamheden in de betonvloeren die deel uit maken van de constructie van het gebouw uitsluitend door of namens de VvE verricht kunnen worden en dat leidingen die zich in die vloeren bevinden gemeenschappelijk zijn.
Ook artikel 9 lid 1 sub b beschrijft als algemeen uitgangspunt dat de daarin genoemde zaken, waaronder de leidingen voor water, gemeenschappelijk zijn.
Dat lijdt slechts uitzondering als het gaat om een installatie die uitsluitend ten dienste van één privé gedeelte strekt.
De leidingen in de betonvloer maken deel uit van een stelsel van leidingen in het gebouw en kunnen daarom naar het oordeel van de kantonrechter niet als een installatie gezien worden die uitsluitend ten dienste van één appartement strekt.
Dit betekent dat de leidingen in de betonvloeren ook op grond van artikel 9 lid 1 sub b gemeenschappelijk zijn.
Omdat de leidingen tot de gemeenschappelijke zaken behoren, zijn de kosten daarvan kosten die moeten worden gedragen door alle eigenaren (artikel 2 van het splitsingsreglement).
Dat leidt tot de conclusie dat het besluit in overeenstemming is met het splitsingsreglement. Het besluit komt dus op deze grond niet voor vernietiging in aanmerking.
Verzoeker heeft ook aan het verzoek ten grondslag gelegd dat het besluit in strijd is met de redelijkheid en billijkheid.
De kantonrechter is van oordeel dat de omstandigheid dat in het ene appartement wellicht het leidingwerk een langere afstand overbrugt dan in het andere niet maakt dat er sprake is van strijd met de redelijkheid en billijkheid.
Op die grond komt het besluit evenmin voor vernietiging in aanmerking.
De conclusie is dat het besluit van de vergadering van de VvE van 18 maart 2021 niet vernietigd zal worden.
Het voorgaande leidt er toe dat er geen grond is om het besluit te schorsen totdat daar onherroepelijk op is beslist.
Waar het gaat om de gevraagde verklaring voor recht is de kantonrechter van oordeel dat verzoeker daarin niet-ontvankelijk verklaard moet worden omdat een verzoekschriftprocedure daarvoor geen mogelijkheid biedt.
Overigens is er, gelet op het bovenstaande ook geen grond om die verklaring uit te spreken.
De conclusie is dat de kantonrechter het verzoek van verzoeker zal afwijzen.
De proceskosten komen voor rekening van verzoeker omdat hij ongelijk krijgt.
Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.
Heeft u een vraag aan onze advocaat VVE over het appartementsrecht, over de VVE, over de akte van splitsing of het splitsingsreglement of over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.
Wilt u meer weten over het appartementsrecht, bezoek dan onze website over de VVE. Klik dan hier.
Wilt u meer weten over ons advocatenkantoor? Klik dan hier.