De Rechtbank Noord-Holland heeft op 30 november 2021 uitspraak gedaan over een verzoek tot vervangende machtiging om een airco op het dakkapel van het appartement te mogen plaatsen.
In de splitsingsakte is het modelreglement van 30 december 1983 (hierna: het modelreglement), met de daarbij in voornoemde akte van splitsing opgenomen wijzigingen en aanvullingen, van toepassing verklaard.
Het dak van het gebouw behoort op grond van artikel 9 van het modelreglement tot de gemeenschappelijke gedeelten.
Ingevolge artikel 11 heeft iedere eigenaar en gebruiker het gebruik daarvan “volgens de bestemming daarvan”.
L verzoekt de kantonrechter het besluit wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid te vernietigen en om aan haar vervangende machtiging te verlenen om alsnog de airco (buiten-)unit op de dakkapel te mogen plaatsen, aansluiten en houden, en de daarmee gepaard gaande noodzakelijke bouwkundige handelingen te (laten) verrichten, met veroordeling van de VvE in de proceskosten.
Legal legt aan haar verzoek ten grondslag dat de toestemming zonder redelijke grond is geweigerd.
L heeft een groot belang bij het (doen) plaatsen van de airco terwijl de VvE geen redelijk belang heeft bij het onthouden van toestemming daarvoor.
Het appartement bevindt zich namelijk op de bovenste verdieping onder het dak waar het zomers erg warm wordt.
De airco verhoogt niet alleen de bruikbaarheid van het appartement maar ook de waarde.
Van ontsiering en/of geluidsoverlast is geen sprake.
Het besluit is genomen zonder de juiste informatie en is in strijd met de redelijkheid en billijkheid.
Appartementsrecht. VVE. Besluit VvE in strijd met redelijkheid en billijkheid? Geluidsoverlast? Verzoek vervangende machtiging om airco op dakkapel van het appartement te mogen plaatsen.
De rechter oordeelt als volgt.
Het verweer van de VvE dat L in haar verzoek niet-ontvankelijk dient te worden verklaard, slaagt niet.
L heeft niet alleen als eigenaar van het appartement en lid van de VvE belang bij haar verzoek, maar ook als verhuurder van het appartement.
Uit hoofde van de tussen haar en derden gesloten huurovereenkomst heeft zij immers de verplichting om zich als een goed verhuurder te gedragen.
L heeft derhalve voldoende belang bij het verzoek.
Tussen partijen is verder niet in geschil dat L een verandering heeft doorgevoerd, waarvoor zij op grond van artikel 14 van het modelreglement toestemming nodig heeft.
Het gaat in deze procedure om het antwoord op de vraag of de VvE de toestemming voor het (doen) plaatsen van de buitenunit zonder redelijke grond heeft geweigerd.
De kantonrechter is van oordeel dat dit het geval is en licht dat als volgt toe.
Een besluit van de VvE is onder meer vernietigbaar wanneer het in strijd met de redelijkheid en billijkheid is genomen (artikel 2:15 jo. 2:18 BW).
Of een besluit wat betreft de totstandkoming daarvan strijdig is met de redelijkheid en billijkheid wordt door de rechter integraal getoetst.
Wat betreft de inhoud van het besluit is de toetsingsmaatstaf of het orgaan bij afweging van alle bij het besluit betrokken belangen in redelijkheid en billijkheid tot het besluit heeft kunnen komen.
Alleen indien dat niet het geval is, kan de door L verzochte vervangende machtiging op grond van artikel 5:121 BW worden verleend.
Dat het besluit van 23 juni 2021 niet op de juiste wijze tot stand is gekomen, is in dit geval niet gebleken.
Ter zitting heeft L verklaard dat zij haar verzoek om toestemming tijdens de VvE vergadering heeft toegelicht.
Dat betekent dat L de leden, niet alleen via de brieven voorafgaand aan de vergadering maar ook tijdens de VvE vergadering, voldoende heeft kunnen informeren over haar verzoek.
De wijze van totstandkoming kan daarom niet leiden tot vernietiging en afgifte van een vervangende machtiging.
Voor wat de inhoud van het besluit betreft, stelt L zich op het standpunt dat de VvE haar verzoek op onredelijke gronden heeft geweigerd.
L wenst gebruik te maken van het gemeenschappelijke dak op een wijze die van de (huidige) bestemming afwijkt en heeft hiervoor toestemming gevraagd aan de VvE.
Kern van het betoog van L is dat zij belang heeft bij het installeren van een airco met een buitenunit om het appartement te kunnen verkoelen.
Het appartement is gelegen op de bovenste verdieping onder het dak waar de temperatuur, zeker tijdens de steeds warmer wordende zomermaanden, hoog kan oplopen.
Andere (mobiele) airco’s zonder buitenunit zijn milieu onvriendelijk en geven meer geluidsoverlast.
Daartegenover staat het belang van de VvE dat is gelegen in het willen voorkomen van geluidsoverlast, een ontsierend effect aan het appartementencomplex en van precedentwerking.
L heeft ter zitting betoogd dat van geluidsoverlast geen sprake zal zijn aangezien de buitenunit van de airco voorzien zal zijn van een geluidomkasting, het geluid door de afstand naar de andere appartementen verder zal afnemen en het geluidsniveau van de omgeving – gelet op de ligging van het appartement – hoger ligt dan van de buitenunit.
Het geluidsniveau voor de naastgelegen appartementen zal daarom lager zijn dan 30 decibel.
Daarnaast zal de buitenunit op een rubberen trilling dempend voetstuk worden geplaatst waardoor ook in die zin geen overlast zal worden veroorzaakt.
De VvE heeft betwist dat geen geluidsoverlast zal optreden.
Daartoe heeft zij aangevoerd dat L geen deugdelijk onderzoek heeft gedaan waaruit blijkt dat de buitenunit geen overlast zal veroorzaken.
L is uitsluitend uitgegaan van algemene normen maar heeft geen onderzoek gedaan naar de specifieke situatie.
Bovendien zal de airco veelal in de nachtelijke uren worden gebruikt wanneer het geluidsniveau van de omgeving laag is en de buren met de ramen open slapen.
Om die reden dient in dit geval uit te worden gegaan van een geluidsniveau van 50 decibel wat voor overlast zal zorgen.
Vast staat dat de buitenunit door L is verwijderd en dat deze, behalve bij het installeren daarvan, niet heeft aangestaan.
Dat betekent ook dat de airco geen geluidsoverlast heeft kunnen veroorzaken en een onderzoek hiernaar niet mogelijk was.
In het licht van al hetgeen L naar voren heeft gebracht over het nemen van maatregelen tegen overlast is aannemelijk dat de buitenunit, indien deze onder de genoemde voorwaarden wordt geplaatst, bij een geluidsniveau van 30 decibel geen of nauwelijks overlast zal veroorzaken.
Voor zover de afwijzing van het verzoek om toestemming te verlenen is gebaseerd op geluidsoverlast, is dat derhalve in strijd met de redelijkheid en billijkheid aangezien de VvE niet heeft gesteld en ook niet is gebleken dat thans sprake is van geluidsoverlast.
De enkele – ook niet deugdelijk onderbouwde – vrees dat geluidsoverlast zou kunnen ontstaan, is in dit verband onvoldoende.
Ter zitting heeft L bovendien toegezegd de buitenunit, indien deze alsnog zou mogen worden geplaatst, te zullen verwijderen indien wel geluidsoverlast optreedt.
Gelet op de toelichting van L is daarvan sprake bij een geluidsniveau boven 40 decibel op vier meter afstand.
Volgens L is dat immers het geluidsniveau van de woonstraat in de nachtelijke uren.
Ten aanzien van het ontsierend effect heeft L aangegeven dat de buitenunit, nu deze niet meer aan de rand maar in het midden van de dakkapel zal worden geplaatst, niet of nauwelijks zichtbaar zal zijn.
De VvE heeft dit niet betwist maar heeft aangevoerd dat de bewoners veel moeite hebben met de leidingen die langs de dakkapel lopen omdat zij daar constant tegenaan kijken.
Dat een en ander een ontsierend effect oplevert, kan naar het oordeel van de kantonrechter uit de foto’s niet zonder meer worden opgemaakt.
L heeft daarnaast aangegeven de kleur van de leidingen aan te zullen passen zodat deze minder opvallen.
Nu de buitenunit op een andere plek op de dakkapel kan worden geplaatst en L bereid is de kleur van de leidingen aan te passen, is aannemelijk dat de buitenunit niet een zodanige negatieve invloed zal hebben op het aanzicht van het appartementencomplex.
Daarnaast is gesteld noch gebleken is dat het appartementencomplex een aantoonbare esthetische en/of architectonische waarde heeft die wordt aangetast door de airco.
De kantonrechter volgt de VvE ook niet in haar standpunt dat toestemming een onwenselijke precedentwerking zal hebben.
Daarbij is van belang dat L onbetwist heeft verklaard dat zij één van de weinige VvE leden is met een dakkapel en dat zij bovendien het enige VvE lid is met een dakkapel aan de drukke weg.
Dat betekent dat eventuele toekomstige verzoeken om een airco te mogen plaatsen niet zonder meer vergelijkbaar zijn.
Bovendien zal de VvE bij ieder verzoek om toestemming tot het doorvoeren van een verandering opnieuw de belangen moeten afwegen en daarbij rekening moeten houden met de concrete omstandigheden van dat specifieke geval.
Nu geen sprake is van geluidsoverlast en de buitenunit zonder ontsierend effect op de dakkapel van het appartement van L kan worden geplaatst, heeft de VvE naar het oordeel van de kantonrechter geen redelijke grond om de toestemming voor het plaatsen van de buitenunit van de airco te weigeren.
De enkele vrees voor precedentwerking is daartoe onvoldoende, nog daargelaten of deze vrees gegrond is.
Het belang van L bij plaatsing van de buitenunit van de airco prevaleert derhalve boven het belang van de VvE om de plaatsing te weigeren.
Dit betekent dat het verzoek van L zal worden toegewezen.
Gelet op al het vorenstaande is de kantonrechter van oordeel dat het besluit van 23 juni 2021 in strijd met de maatstaven van redelijkheid en billijkheid is genomen en dat het daarom moet worden vernietigd.
De verzochte vervangende machtiging zal, onder de hierna te noemen voorwaarden, worden verleend.
De proceskosten komen voor rekening van de VvE, omdat zij ongelijk krijgt.
Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.
Heeft u een vraag aan onze advocaat VVE over het appartementsrecht, over de VVE, over de akte van splitsing of het splitsingsreglement of over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.
Wilt u meer weten over het appartementsrecht, bezoek dan onze website over de VVE. Klik dan hier.
Wilt u meer weten over ons advocatenkantoor? Klik dan hier.