Appartementsrecht. VVE. Kort geding. Verbouwing. Constructie van een pand. Uitleg van splitsingsakte en van splitsingsreglement. Toetsing. Gevorderde bouwstop afgewezen.

De Rechtbank Amsterdam heeft op 31 maart 2022 uitspraak gedaan in kort geding over de uitleg van splitsingsakte in verband met een verbouwing en een verzochte bouwstop.

Eiser vordert primair een volledige bouwstop omdat de door gedaagde voorgenomen ondersplitsing in strijd is met het splitsingsreglement.

Artikel 7 lid 1 van het splitsingsreglement definieert de bestemming van het bovenhuis als een “woning” en dus niet als meerdere woningen.

Ook in de aanhef van het splitsingsreglement wordt de bovenwoning beschreven als “woning op de tweede en derde verdieping” met tevens een “zolder”.

Voorts bepaalt artikel 7 lid 2 dat er aan het gebouw geen veranderingen mogen worden aangebracht waardoor het architectonische uiterlijk ervan gewijzigd wou worden.

Het voornemen van gedaagde de bovenwoning om te vormen tot drie afzonderlijke appartementen, wijkt zo extreem af van de situatie sinds de bouw meer dan honderd jaar geleden en de architectonische aard ervan, dat een dergelijke ondersplitsing in strijd is met het splitsingsreglement.

Voorts is volgens vaste rechtspraak voor een wijziging in de constructie of in de omgrenzing van (delen van) het gebouw die gevolgen hebben voor de goederenrechtelijke situatie een wijziging van het splitsingsreglement en de daarbij behorende tekening vereist.

Omdat de ondersplitsing tot gevolg zou hebben dat er drie nieuwe appartementsrechten ontstaan, dient het splitsingsreglement te worden gewijzigd dan wel aangevuld, zodat er bij het raadplegen van het kadaster een juist beeld wordt gegeven van de omvang van de rechten en verplichtingen van de appartementsgerechtigden.

In artikel 26 van het splitsingsreglement is een beperking opgenomen ten aanzien van de wettelijke bevoegdheid om te mogen ondersplitsen.

Dat artikel bepaalt dat een wijziging of aanvulling van het splitsingsreglement slechts kan geschieden met inachtneming van artikel 638s oud BW, de huidige artikelen 5:139 tot en met 5:143 BW.

Omdat de ondersplitsing ervoor zorgt dat de akte geen juist beeld meer geeft van de goederenrechtelijke situatie, schrijft artikel 26 voor dat een wijziging of aanvulling van het huidige splitsingsreglement dient plaats te vinden conform de wettelijke bepalingen die van toepassing zijn op het wijzigen van de splitsinkgsakte.

Subsidiair vordert eiser een gedeeltelijke bouwstop voor de gemeenschappelijke gedeelten van het pand.

Artikel 23 lid 1 van de splitsingsreglement bepaalt dat het toezicht en het gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten bij de vergadering van de VvE rust.

Onder gemeenschappelijke gedeelten wordt verstaan de fundering, gevels, dragende kolommen, bouwmuren en daken (artikel 14 lid 3 splitsingsreglement), maar ook scheidingsvloeren, standleidingen, koven en schachten (artikel 2 lid 3 en artikel 7 lid 1 splitsingsreglement) en daarnaast alles wat volgens verkeersopvattingen als gemeenschappelijk dient te worden beschouwd.

Voor de in 2.16 genoemde gemeenschappelijke gedeelten van het pand heeft gedaagde dus toestemming nodig van de vergadering van de VvE.

Gedaagde heeft reeds werkzaamheden verricht aan gemeenschappelijke gedeelten en handelt daarmee onrechtmatig jegens eiser.

Daar komt bij dat gedaagde heeft toegezegd dat zij de gemeenschappelijke gedeelten van het pand ongemoeid zal laten, totdat partijen hier overeenstemming over hebben bereikt.

Deze toezegging word door gedaagde geschonden en eiser meent dat gedaagde daaraan is gehouden.

Meer subsidiair vordert eiser een gedeeltelijke bouwstop voor werkzaamheden aan de constructieve elementen van het pand.

Artikel 7 lid 2 van de splitsingsreglement bepaalt dat geen veranderingen mogen worden aangebracht in het pand waardoor de hechtheid ervan in gevaar zou worden gebracht.

Uit de second opinion van IMd blijkt dat de verbouwingswerkzaamheden zijn gebaseerd op een gevaarlijk ontwerp en dat het risico bestaat dat het pand instort.

De hechtheid van het pand wordt dus in gevaar gebracht.

Gedaagde heeft reeds dragende tussenmuren op de tweede en derde verdieping van de bovenwoning verwijderd.

Ook hier geldt dat gedaagde heeft toegezegd dat zij de constructie en de constructieve gedeelten niet zal slopen of demonteren.

Aan deze toezegging kan eiser gedaagde houden.

Appartementsrecht. VVE. Kort geding. Verbouwing. Constructie van een pand. Ondersplitsing. Bestemming. Uitleg van de splitsingsakte en van het splitsingsreglement. Toetsing. Gevorderde bouwstop afgewezen.

De rechter oordeelt als volgt.

Eiser vordert in kort geding een (gedeeltelijke) bouwstop.

Voor een dergelijke ordemaatregel in kort geding is vereist dat aannemelijk is dat de bodemrechter zal oordelen dat er daadwerkelijk door gedaagde wordt gehandeld in strijd met het bepaalde in de splitsingsakte en het splitsingsreglement of de bouwvergunning en niet van eiser kan worden gevergd dat zij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht.

De vraag of ondersplitsing van de bovenwoning is toegestaan en of het gedaagde vrijstaat om zonder toestemming van eiser werkzaamheden te verrichten in de bovenwoning dient dan ook (mede) te worden bepaald aan de hand van de splitsingsakte en het splitsingsreglement.

Volgens vaste rechtspraak van de Hoge Raad (zie Hoge Raad, 1 november 2013, HR:2013:1078; Hoge Raad, 14 februari 2014, HR:2014:337 en Hoge Raad, 10 juli 2020, HR:2020:1275) gelden voor de uitleg van splitsingsstukken – zoals de splitsingsakte en het daarvan deel uitmakende splitsingsreglement – de volgende uitgangspunten:

– bij de uitleg komt het aan op de in die stukken tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene(n) die tot vaststelling van die stukken is (zijn) overgegaan, welke bedoeling moet worden afgeleid uit de daarin gebruikte bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud daarvan;

– de rechtszekerheid vergt dat bij de uitleg slechts acht mag worden geslagen op gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn;

– indien de ingeschreven splitsingsstukken voor verschillende uitleg vatbaar zijn, dient de rechter vast te stellen welke uitleg van deze stukken naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is.

Op grond van artikel 5:106 lid 3 BW is een appartementseigenaar tot ondersplitsing van zijn appartementsrecht bevoegd, voor zover in de akte van splitsing niet anders is bepaald.

In de splitsingsakte is geen artikel opgenomen waarin staat dat ondersplitsing is verboden.

Een dergelijk verbod volgt ook niet uit het feit dat in het splitsingsreglement de bestemming van de bovenwoning in enkelvoud wordt beschreven als een woning.

Naar objectieve maatstaven volgt uit deze bewoordingen dat bedoeld is dat de bovenwoning als woning moet worden gebruikt en niet dat bedoeld is om een limiet te stellen op het aantal woningen.

Zoals te doen gebruikelijk komen in splitsingsakten bestemmingen als ‘woning’, ‘bedrijfsruimte’, ‘tuin’, ‘parkeerplaatsen’ enzovoort voor.

Het splitsen van de bovenwoning door gedaagde in drie appartementen is niet in strijd met de bestemming, zolang deze appartementen worden gebruikt als woning.

Deze uitleg wordt ook ondersteund door het feit dat gedurende 40 jaar twee gezinnen de bovenwoning gebruikt hebben en daarbij ieder een deel van de woning gebruikten.

Uit artikel 26 van het splitsingsreglement volgt ook geen verbod tot ondersplitsing.

In dat artikel staat welk artikel uit het oud Burgerlijk Wetboek, de huidige artikelen 5:139 tot en met 5:143 BW, in acht moet worden genomen bij het wijzigen van de splitsingsakte, en niet dat in het geval van ondersplitsing de splitsingsakte moet worden gewijzigd.

Wijziging van de splitsingsakte is vereist als in de constructie of de omgrenzing van het appartementsrecht een wijziging wordt aangebracht die gevolgen heeft voor de goederenrechtelijke situatie (Hoge Raad 7 april 2000, HR:2000:AA5405).

Dat is bij de voorgenomen ondersplitsing van de bovenwoning door gedaagde niet het geval, omdat de omvang van het appartementsrecht op zichzelf niet wijzigt.

Het voorgaande betekent dat de primaire vordering van eiser wordt afgewezen.

Op grond van artikel 2 lid 5 van het splitsingsreglement mag gedaagde in de bovenwoning veranderingen aanbrengen en hierin slopen, mits geen schade wordt toegebracht aan de gemeenschappelijke gedeelten of aan andere gebruikseenheden.

Partijen verschillen van menig over wat gemeenschappelijke gedeelten zijn.

Volgens eiser omvat gemeenschappelijke gedeelten alles wat ook maar in enige vorm door zowel de beneden- als de bovenwoning wordt gebruikt of daaraan dienstig is.

Gedaagde geeft een beperktere uitleg aan het begrip gemeenschappelijke gedeelten en volgt de definitie van artikel 1 sub d van het splitsingsreglement.

Duidelijk is dat er geen nadere begripsbepaling is opgenomen in het splitsingsreglement.

Met objectieve uitleg van het splitsingsreglement is de opsomming van eiser dan ook voorshands niet aannemelijk.

Gedaagde heeft werkzaamheden verricht aan gemeenschappelijke gedeelten, zoals de ventilatieschacht, en aan zaken en installaties die gemeenschappelijk zijn (maar voorshands niet kwalificeren als gemeenschappelijke gedeelten), zoals stand- en nutsleidingen, buizen, afvoer, het schoorsteenkanaal etc.

Ter zitting heeft gedaagde desgevraagd meegedeeld dat deze laatste zaken en installaties in een slechte staat verkeerden en vervangen zullen worden.

Het tijdelijk verwijderen van leidingen en dergelijke ter vervanging van nieuwe leidingen, is niet op te vatten als het toebrengen van schade aan gemeenschappelijke gedeelten, anders kan er immers niet worden gerenoveerd.

Ten aanzien van de ventilatieschacht heeft gedaagde toegelicht dat de werkzaamheden hierin zijn gedaan ter voorkoming van schade tijdens de bouw.

Uiteraard zal e.e.a. na de verbouwing weer in de staat waarin het zich bevond moeten worden hersteld, zoals verwijdering van eventueel los puin en het weghalen van de houten afdekvloer.

Het verrichten van deze werkzaamheden is voorshands dus niet in strijd met het splitsingsreglement en rechtvaardigt niet een gedeeltelijke bouwstop.

Gedaagde heeft in een e-mail aan eiser geschreven dat zij de ‘gezamenlijke onderdelen van het pand’, zoals de ventilatieschacht en de schoorstenen, ongemoeid zal laten totdat partijen daarover overeenstemming hebben bereikt.

In het kader van dit kort geding is onvoldoende gebleken wat deze afspraak inhoudt en of daarmee in strijd gehandeld is.

Dit rechtvaardigt in elk geval niet een gedeeltelijke bouwstop op dit moment.

Ook de subsidiaire vordering van eiser zal worden afgewezen.

Het is begrijpelijk dat eiser zelf controleert of de door gedaagde voorgenomen wijzigingen in de bovenwoning constructieve gevolgen hebben voor haar eigen woning en voor het pand.

Na de sloopwerkzaamheden in de bovenwoning is de constructie van het pand ‘in het werk’ zichtbaar geworden aan de hand waarvan gedaagde haar bouwplannen heeft gewijzigd.

Dit nieuwe bouwplan heeft gedaagde ingediend bij de gemeente Amsterdam.

De door eiser in het geding gebrachte second opinion van IMd is niet meer actueel, omdat IMd de plannen van gedaagde heeft beoordeeld op grond van een inmiddels achterhaald bouwplan.

In de aangehaalde e-mail van de gemeente Amsterdam staat dat gedaagde pas werkzaamheden aan de constructieonderdelen van het pand mag verrichten, nadat zij daarvoor goedkeuring heeft gehad van de gemeente Amsterdam.

Ook staat in die e-mail dat als gedaagde zonder goedkeuring toch met die werkzaamheden aanvangt, de gemeente Amsterdam het werk voor dat onderdeel zal stilleggen.

Voorshands is niet gebleken dat gedaagde reeds wijzigingen in de constructie van het pand heeft aangebracht.

Volgens eiser maakten de verwijderde tussenmuren onderdeel uit van de constructie van het pand.

Gedaagde heeft dit gemotiveerd betwist met een verklaring van haar constructeur waarin staat dat die muren niet dragend zijn.

Ook is niet gebleken dat de gemeente Amsterdam aanleiding heeft gezien om het werk stil te leggen na het verwijderen van de muren, dit temeer nu de bouwinspecteur van de gemeente recent meermaals in het pand is geweest om de situatie ter plekke te bekijken naar aanleiding van meldingen van eiser.

Er is op dit moment dan ook geen reden om gedaagde op voorhand te verbieden om constructieve werkzaamheden te verrichten in de bovenwoning.

Ook de meer subsidiaire vordering zal derhalve worden afgewezen.

In het geval de gemeente Amsterdam het nieuwe bouwplan van gedaagde goedkeurt, zal gedaagde werkzaamheden aan de constructieve onderdelen van het pand mogen verrichten.

Naar objectieve maatstaven gelezen volgt uit artikel 7 lid 2 van het splitsingsreglement niet dat gedaagde toestemming nodig heeft van eiser voor deze werkzaamheden.

Op grond van dat artikel mag gedaagde geen verandering aanbrengen in het pand waardoor de hechtheid ervan in gevaar zou worden gebracht of waardoor het architectonisch uiterlijk ervan gewijzigd zou worden.

Ervan uitgegaan wordt dat als de gemeente Amsterdam het nieuwe bouwplan van gedaagde goedkeurt, de door gedaagde voorgenomen constructieve werkzaamheden de hechtheid van het pand niet in gevaar zullen brengen.

Terecht stelt gedaagde dat het architectonische uiterlijk ziet op de buitenkant van het pand.

Dat zal door de constructieve werkzaamheden niet wijzigen.

Tot slot zal ook de vordering van eiser om gedaagde te gebieden volledige medewerking te verlenen aan een vaststelling en (schriftelijke en/of visuele) vastlegging van de bestaande bouwkundige staat van het volledige bovenhuis worden afgewezen.

Eiser heeft geen belang bij het vaststellen dat gedaagde in overtreding is, omdat voorshands niet aannemelijk is dat gedaagde daadwerkelijk in overtreding is.

Ten overvloede wordt gedaagde gewezen op artikel 10 lid 1 van het splitsingsreglement waarin staat dat iedere op-, aan of onderbouw zonder toestemming van de vergadering is verboden.

Gedaagde mag dus niet starten met het bouwen van de balkons en de twee dakterrassen en/of dakkappelen, zonder toestemming van de vergadering van de VvE.

Dat deze werkzaamheden in de omgevingsvergunning zijn vergund doet hieraan niet af.

Het is duidelijk dat de communicatie over en weer te wensen overlaat, maar gedaagde dient zich te realiseren dat het van belang is om eiser op de hoogte te houden van de (planning en voortgang van de) werkzaamheden die in de bovenwoning worden verricht, zodat zij daar rekening mee kan houden.

Ook al vond gedaagde (voorshands terecht) dat zij voor werkzaamheden aan de gemeenschappelijke gedeelten geen toestemming nodig had van eiser, dan nog was het wel zo netjes geweest van gedaagde om eiser vooraf op de hoogte te stellen wanneer er met deze werkzaamheden zou worden aangevangen en in hoeverre dat voor haar mogelijk (tijdelijke) overlast geeft.

Dat gedaagde eiser als lastig ervaart, maakt niet dat zij zomaar kan starten met werkzaamheden zonder haar te informeren en ook niet dat zij eiser niet op de hoogte dient te houden dat er tijdelijk bepaalde leidingen niet werken en wanneer dat weer in orde is.

Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.

Heeft u een vraag aan onze advocaat VVE over het appartementsrecht, over de VVE, over de akte van splitsing of het splitsingsreglement of over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.

Wilt u meer weten over het appartementsrecht, bezoek dan onze website over de VVE. Klik dan hier.

Wilt u meer weten over ons advocatenkantoor? Klik dan hier.