De Rechtbank Amsterdam heeft op 29 maart 2022 uitspraak gedaan over de vraag of een kruipruimte tot het privé-gedeelte of tot de gemeenschappelijke gedeelten van het appartement behoorde.
Het pand is bij akte van splitsing van 15 augustus 1994 (hierna: de splitsingsakte) gesplitst in twee appartementsrechten.
Verzoekers verzoeken de kantonrechter om op grond van artikel 96 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) – met welke procedure verweerders hebben ingestemd – de kruipruimte van het pand te kwalificeren als een gemeenschappelijk gedeelte of een gemeenschappelijke zaak ex artikel 1 sub d jo. artikel 1 sub e van het splitsingsreglement.
Appartementsrecht. VVE. Geschil over de vraag of de kruipruimte behoort tot privé of gemeenschappelijk gedeelte. Uitleg van de splitsingsakte. Splitsingstekening.
De rechter oordeelt als volgt.
De kern van het geschil is of de kruipruimte moet worden aangemerkt als een gemeenschappelijk gedeelte/zaak of privé gedeelte van verweerders.
Bij de beoordeling daarvan stelt de kantonrechter het volgende voorop.
Art. 5:109 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (BW) bepaalt dat de splitsingstekening de begrenzing van de verschillende privégedeelten van het (in appartementen gesplitste) gebouw en de daarbij behorende grond aangeeft.
De begrenzingen van die privégedeelten worden ingevolge artikel 6 aanhef en sub g van de Uitvoeringsregeling Kadasterwet met een onuitwisbare lijn van in het oog vallende dikte aangegeven.
Voor de vaststelling van de omvang van het privégedeelte is bepalend wat daarover is vastgelegd in de splitsingsakte en de splitsingstekening.
Bij de uitleg daarvan komt het aan op de daarin tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan.
Deze bedoeling moet naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de omschrijving in die akte van de onderscheiden gedeelten van het gebouw en uit de daaraan gehechte tekening, bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte en de tekening.
De rechtszekerheid vergt dat voor de vaststelling van hetgeen tot de privégedeelten respectievelijk tot de gemeenschappelijke gedeelten behoort, slechts acht mag worden geslagen op gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn (vgl. HR:2013:1078).
In de splitsingsakte staat vermeld dat verweerders het uitsluitend gebruik hebben van (onder meer) de kelder.
Op de splitsingstekening wordt bij het bovenaanzicht de gehele onderste verdieping van het pand (inclusief de kruipruimte) aangeduid als kelder.
Conform het bepaalde in artikel 6 aanhef en sub g van de Uitvoeringsregeling Kadasterwet is de gehele onderste verdieping van het pand met een dikke(re) zwarte lijn omrand ter aanduiding dat dit valt onder het privé gedeelte.
De splitsingstekening bevat verder een dwarsdoorsnede en de langsdoorsnede van het pand.
Ook daarop valt waar te nemen dat de kruipruimte valt binnen het met een dikke(re) zwarte lijn aangegeven privégedeelte van de benedenwoning.
Uit de splitsingsakte en splitsingstekening in onderlinge samenhang beschouwd valt derhalve af te leiden dat bij de splitsing bedoeld is om het uitsluitend gebruik van de hele onderste verdieping inclusief de kruipruimte (welke verdieping dus zowel op de splitsingstekening als in de splitsingsakte is aangeduid als kelder) aan de eigenaar van de benedenwoning toe te kennen.
Het enkele feit dat – zoals verzoekers hebben aangevoerd – het cijfer 1 (duidend op het privégedeelte van de benedenwoning) in de tekening met het bovenaanzicht van de kelder meer naar links is geplaatst dan in de tekeningen met het bovenaanzicht van de andere verdiepingen van het pand, is onvoldoende om tot een andere uitkomst te leiden.
Naar het oordeel van de kantonrechter is dan ook, anders dan verzoekers hebben betoogd, geen sprake van strijd tussen de splitsingsakte en de splitsingstekening, zodat niet wordt toegekomen aan de vraag welke uitleg van deze stukken naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is.
Dat de kruipruimte in de splitsingstekening wél en in de splitsingsakte (bij de omschrijving van de benedenwoning) niet apart wordt genoemd, maakt het voorgaande niet anders.
In de bovenaanzichten van de kelder en de overige verdiepingen van het pand worden immers ook andere ruimtes (bijvoorbeeld de balkons) genoemd zonder dat die ruimtes in de splitsingsakte apart worden vermeld als onderdeel van de benedenwoning of de bovenwoning.
In de splitsingsakte is voor de omschrijving van de benedenwoning en de bovenwoning (en dus de privégedeelten) volstaan met de aanduiding van de benamingen van de verdiepingen die onder de bovenaanzichten op de splitsingstekening staan vermeld (kelder, begane grond, 1e verdieping, 2e verdieping, 3e verdieping en 4e verdieping).
Alleen de tuin (voor de benedenwoning) en het terras (voor de bovenwoning) zijn in de splitsingsakte apart genoemd.
De omstandigheid dat een kruipruimte in het algemeen wordt aangemerkt als gemeenschappelijk gedeelte (omdat het de functie heeft om direct contact tussen de woning en de grond te voorkomen en leidingwerk ten behoeve van het pand te herbergen), leidt evenmin tot een ander oordeel aangezien voor de vaststelling van wat tot het uitsluitend gebruik van de verschillende appartementsrechteigenaren behoort bepalend is wat daarover is vastgelegd in de splitsingsstukken.
Het voorgaande betekent dat het verzoek van verzoekers zal worden afgewezen en het tegenverzoek van verweerders zal worden toegewezen.
Het verzoek van verweerders strekt tot een verklaring voor recht en omdat een verklaring voor recht zich niet leent voor uitvoerbaar bij voorraad verklaring, zal de beschikking niet uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard.
In de verhouding tussen partijen, ziet de kantonrechter aanleiding de proceskosten te compenseren in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Tegen deze beschikking staat hoger beroep open.
Partijen hebben zich de mogelijkheid tot het instellen van hoger beroep bij de indiening van het verzoek ex artikel 96 Rv uitdrukkelijk voorbehouden.
Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.
Heeft u een vraag aan onze advocaat VVE over het appartementsrecht, over de VVE, over de akte van splitsing of het splitsingsreglement of over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.
Wilt u meer weten over het appartementsrecht, bezoek dan onze website over de VVE. Klik dan hier.
Wilt u meer weten over ons advocatenkantoor? Klik dan hier.