De Rechtbank Amsterdam heeft op 16 maart 2022 uitspraak gedaan over de vraag of een berging in een appartement enkel was bedoeld voor de opslag van goederen of ook mogelijk als verblijfsruimte voor personen was bestemd.

De eisers zijn eigenaars van de appartementen te A.

Deze appartementen zijn gelegen op de 3e verdieping van het gebouw.

Het pand is gesplitst bij akte van 23 augustus 1977 (hierna: de Splitsingsakte).

Op de splitsing is het Modelreglement 1973 van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (hierna: het Modelreglement) van toepassing met annexen, uitgezonderd annex I, en met aanvullingen en wijzigingen.

De Splitsingsakte is gewijzigd bij aktes van 29 december 2009 en 29 december 2012, waarbij het Modelreglement van toepassing is gebleven.

Het appartement bestaat uit een kelderverdieping, begane grond met tuin, 1e, 2e en 3e verdieping, een zolderverdieping (4e verdieping) en een kapverdieping (vliering).

Op de zolderverdieping bevinden zich ruimtes die zijn toebedeeld aan de eigenaars van de appartementsrechten op de 1e tot en met de 3e verdieping.

De vliering is gemeenschappelijk eigendom van de VvE

De eisers vorderen – samengevat – vernietiging en schorsing van de besluiten van de VvE die betrekking hebben op de agendapunten 3, 5d, 6 en 7, alsmede een verklaring voor recht dat de bergingen c.q. de ruimten op de zolderverdieping en de kapverdieping/vliering op basis van de geldende splitsingsakte, het geldende splitsingsreglement en huishoudelijk reglement geen verblijfsruimten voor personen zijn, onder veroordeling van de VvE in de kosten van deze procedure.

Aan die vordering leggen eisers, samengevat, ten grondslag dat de besluiten waarvan zij vernietiging vorderen betrekking hebben op wijzigingen van de splitsingsakte die het mogelijk maken dat de bergingen op de zolderverdieping en de vlieringen daarboven worden verkocht, dat hiervan een eenheid wordt gemaakt die bewoonbaar is en dat die eenheden als (afzonderlijke) woningen worden gebruikt.

De eisers stellen dat zij hierdoor schade lijden.

Zij hebben hun appartementen op de 3e verdieping namelijk mede gekocht vanwege het bijbehorende dakterras en het feit dat er geen bovenburen zijn.

Door de besluiten kunnen zij wel bovenburen krijgen, met bijbehorend trapverkeer, geluidsoverlast en verminderde privacy op hun dakterras.

De besluiten leiden daarom tot een aanzienlijk verlies van woongenot en waardedaling van hun appartementen, aldus eisers.

Nu hen geen schadeloosstelling is aangeboden, menen eisers dat de besluiten op grond van artikel 5:140b Burgerlijk Wetboek (BW) moeten worden vernietigd.

Appartementsrecht. VVE. Uitleg splitsingsakte. Bestemming. Berging. Is de berging mogelijk ook als verblijfsruimte voor personen bestemd?

De rechter oordeelt als volgt.

Een akte van splitsing kan worden gewijzigd met medewerking van het bestuur van een vereniging van eigenaars, mits het besluit tot wijziging wordt genomen in de vergadering van eigenaars met een meerderheid van ten minste vier vijfden van het aantal stemmen dat aan de appartementseigenaars toekomt (artikel 5:139 lid 2 BW).

De Besluiten voldoen aan deze eisen.

Om de belangen van de minderheid te waarborgen, voorziet artikel 5:140b BW in de mogelijkheid om dergelijke besluiten door de rechter te laten toetsen.

Lid 1 van dit artikel bepaalt dat op vordering van een eigenaar die niet voor het besluit tot wijziging van de akte van splitsing heeft gestemd, dit besluit bij rechterlijke uitspraak wordt vernietigd.

Het derde lid bepaalt dat de rechter de vordering kan afwijzen, wanneer de eiser geen schade lijdt of hem een redelijke schadeloosstelling wordt aangeboden en voor de betaling hiervan voldoende zekerheid is gesteld.

De Memorie van Toelichting1 op de wet waarbij artikel 5:140b BW is ingevoerd zegt hierover onder meer:

“Men zij erop bedacht dat op grond van de woorden “wordt vernietigd” in lid 1 de rechter het besluit zal moeten vernietigen, en dat de vernietigingsvordering alleen kan worden afgewezen in de limitatief in lid 3 opgesomde gevallen.

Lid 3, waarvan de formulering is ontleend aan artikel 5:141 lid 3 BW, bevat een uitputtende opsomming van gevallen waarin de rechter bevoegd is om de vordering tot vernietiging af te wijzen.”

De eisers, althans in ieder geval een deel van hen, hebben niet voor de Besluiten gestemd.

Daarmee is het uitgangspunt dat de Besluiten vernietigd worden.

De VvE beroept zich op het rechtsgevolg van de uitzondering op dat uitgangspunt, te weten dat geen vernietiging plaatsvindt als eisers geen schade lijden door de Besluiten als bedoeld in artikel 5:140b lid 3 BW.

De stelplicht en bewijslast daarvan rust daarom op de VvE.

Nu de VvE heeft gesteld dat eisers geen schade lijden, is het wel aan eisers om die stelling – met een voldoende feitelijke toelichting – tegen te spreken, zodat de VvE aan de hand daarvan haar stelling kan onderbouwen.

Voor de vaststelling van het recht tot gebruik van de zolderruimtes die onderdeel zijn van de appartementsrechten, is bepalend wat daarover is vastgelegd in de op die splitsing betrekking hebbende splitsingsstukken, dat wil zeggen in de Splitsingsakte met bijbehorende splitsingstekening.

Bij de uitleg daarvan komt het aan op de daarin tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan.

Deze bedoeling moet naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de omschrijving in die akte van de onderscheiden gedeelten van het gebouw en uit de daaraan gehechte tekening, bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte en de tekening.

De rechtszekerheid vergt dat voor de vaststelling van hetgeen tot de privégedeelten respectievelijk tot de gemeenschappelijke gedeelten behoort en de bestemming daarvan, slechts acht mag worden geslagen op gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn (waartoe niet behoort het huishoudelijk reglement).

Indien de ingeschreven splitsingsstukken voor verschillende uitleg vatbaar zijn, dient de rechter vast te stellen welke uitleg van deze stukken naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is.

Volgens de splitsingsakte is de bestemming van de appartementsrechten op de 1e, 2e en 3e verdieping ‘woning’.

Deze in de splitsingsakte verwoorde bestemming betreft het appartement als geheel: in het appartement mag uitsluitend worden gewoond en daarin mag bijvoorbeeld – anders dan in appartementen op de begane grond – geen winkel worden gedreven.

Dat neemt niet weg dat, juist omdat de splitsingsakte gelding heeft tussen alle appartementseigenaars en (mede) hun onderlinge rechten en plichten beoogt te regelen, ook betekenis moet worden toegekend aan de bewoordingen waarmee de appartementsrechten in de splitsingsakte zijn omschreven.

In die bewoordingen kan ook de aanduiding van een bestemming zijn gelegen.

Anders dan de VvE stelt, is het feit dat in die omschrijving onderscheid is gemaakt tussen “de woning, gelegen op de eerste/tweede/derde verdieping, bestaande uit vier kamers” en “een berging op de zolder” daarom niet zonder betekenis.

Bij gebreke van indicaties voor het tegendeel moet worden aangenomen dat degenen die tot splitsing zijn overgegaan hebben bedoeld met het gebruik van het woord ‘berging’ in de Splitsingsakte de ruimtes op de zolderverdieping als zodanig (nader) te bestemmen.

Dat wil zeggen dat deze ruimtes conform de gangbare betekenis van dit woord – een ruimte om iets op te bergen, een opslagruimte, en niet een verblijfs-/woonruimte – dienen te worden gebruikt. 

Dat de VvE één van de eigenaars eerder toestemming heeft gegeven voor afwijkend gebruik (als bedoeld in artikel 9 van het Modelreglement) van de zolder als woonruimte, bevestigt dat dat de meest aannemelijke uitleg is.

Kennelijk heeft de VvE de Splitsingsakte zelf (eerst) ook zo uitgelegd, dat de zolder als berging dient te worden gebruikt en niet als woning.

De bepalende wijziging van de Splitsingsakte is daarmee gelegen in de omschrijving van de appartementsrechten, waar ‘berging op zolder’ wordt veranderd in ‘ruimte op zolder’/ ‘ruimte op zolder en een ruimte op de vijfde verdieping (kapverdieping/vliering)’.

Anders dan het woord ‘berging’, laat het woord ‘ruimte’ de mogelijkheid van gebruik voor bewoning namelijk wel open.

Gelet op het voorgaande zal de rechtbank voor recht verklaren dat de bergingen op de zolderverdieping op grond van de geldende Splitsingsakte geen verblijfsruimten voor personen zijn.

Voor zover de Besluiten voorzien in het alsnog toestaan van bewoning van de zolder- en kapverdieping, dat wil zeggen het vervangen van het woord ‘berging’ door het woord ‘ruimte’, is niet gebleken dat eisers als gevolg daarvan geen schade lijden en zal de rechtbank de Besluiten op grond van artikel 5:140b BW vernietigen.

Het is evenwel onduidelijk welke van de in de VvE vergadering aangenomen Besluiten betrekking heeft/hebben op deze wijziging; in geen van de Besluiten wordt daar expliciet naar verwezen.

Desgevraagd heeft de VvE ter zitting verklaard dat deze wijziging onderdeel uitmaakt van Besluit 3.

De rechtbank zal daarom Besluit 3 vernietigen.

De tekst van Besluit 3 verwijst evenwel alleen naar de Akte Zolderkamers, waarin staat ‘berging op zolder’, en niet naar de Akte Vlieringen, waarin het woord ‘berging’ is vervangen door ‘ruimte’.

Besluit 6 heeft wel betrekking op de vaststelling van de Akte Vlieringen, zodat de rechtbank ook dit besluit zal vernietigen.

Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.

Heeft u een vraag aan onze advocaat VVE over het appartementsrecht, over de VVE, over de akte van splitsing of het splitsingsreglement of over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.

Wilt u meer weten over het appartementsrecht, bezoek dan onze website over de VVE. Klik dan hier.

Wilt u meer weten over ons advocatenkantoor? Klik dan hier.