De Rechtbank Amsterdam heeft op 5 april 2022 uitspraak gedaan over de vraag of de berging van een appartement op grond van de akte van splitsing bestemd was voor tot woonruimte.
Ten aanzien van de verzochte vervangende machtigingen stelt verzoekster kort gezegd het volgende.
Verzoekster] verzoekt om toestemming te geven voor het gebruik van de zolderruimte als woonruimte en het gebruik van de kast in de gang, overeenkomstig de feitelijke situatie van de afgelopen drie jaar.
De machtiging kan op grond van artikel 5:121 BW worden verleend, indien de medewerking of toestemming zonder redelijke grond wordt geweigerd.
Er bestaat geen enkele (redelijke) grond tegen het huidige gebruik van de berging als woonruimte op grond van artikel 17 lid 4 Modelreglement en voor het weigeren om een (tijdelijke) kast toe te staan in de gemeenschappelijke ruimte op de vierde verdieping.
Appartementsrecht. VVE. Uitleg van de splitsingsakte. Is de berging bestemd tot woonruimte? Vervangende toestemming tot gebruik berging als woonruimte.
De rechter oordeelt als volgt.
De eerste vraag die de kantonrechter gaat beantwoorden is of verzoekster op grond van de splitsingsakte en het Modelreglement gerechtigd is om de berging op de vijfde verdieping behorend bij haar woning (appartement) als woonruimte te gebruiken op grond van artikel 17 Modelreglement.
Bij de beantwoording van deze vraag stelt de kantonrechter het volgende voorop.
Voor de vaststelling van het recht tot uitsluitend gebruik van een gedeelte van een in appartementsrechten gesplitst registergoed is bepalend hetgeen daaromtrent is vastgelegd in de op die splitsing betrekking hebbende splitsingsstukken (de notariële akte van splitsing en de aan de minuut van die akte gehechte tekening).
Bij de uitleg daarvan komt het aan op de daarin tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan.
Deze bedoeling moet naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de omschrijving in die akte van de onderscheiden gedeelten van het gebouw en uit de daaraan gehechte tekening, bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte en de tekening.
De rechtszekerheid vergt dat voor de vaststelling van hetgeen tot de privégedeelten respectievelijk tot de gemeenschappelijke gedeelten behoort, slechts acht mag worden geslagen op gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn.
Indien de ingeschreven splitsingsstukken voor verschillende uitleg vatbaar zijn, dient de rechter vast te stellen welke uitleg van deze stukken naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is (HR 1 november 2013, HR:2013:1078 en HR 14 februari 2014, HR:2014:337).
De kantonrechter stelt vast dat in splitsingsakte – als aanvulling op en nadere uitwerking van het Modelreglement – is bepaald dat iedere eigenaar en gebruiker verplicht is het privé-gedeelte te gebruiken overeenkomstig de bestemming en dat deze wat betreft de appartementsrechten met de indices 3 tot en met 8 woning is.
In de splitsingsakte wordt het appartementsrecht van verzoekster omschreven als rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de woning op de tweede verdieping, met bijbehorende kamer op de vierde verdieping en berging op de vijfde verdieping en aangeduid met appartements-indexnummer 5.
Op de bijbehorende splitsingstekening is de ruimte op de vierde verdieping aangeduid als kamer en de ruimte op de vijfde verdieping aangeduid als berging.
Volgens de splitsingsakte is de bestemming van het appartementsrecht van verzoekster woning.
Het gebruik van de berging als woning is als zodanig niet in strijd met de in de splitsingsakte neergelegde woonbestemming.
Echter, de in de splitsingsakte neergelegde bestemming betreft het appartementsrecht van verzoekster als geheel.
Uit de aanduiding van de ruimte op de vijfde verdieping in de splitsingsakte en op de splitsingstekening als berging, leidt de kantonrechter af dat partijen bij de splitsingsakte het gebruik van die ruimte volgens de woonbestemming aan nadere beperkingen hebben willen onderwerpen, in die zin dat de ruimte op de vijfde verdieping bedoeld is te worden gebruikt als berging, dus als een ruimte om iets op te bergen, een opslagruimte.
Dat de ruimte op de vierde verdieping is aangeduid als kamer, onderstreept dat kennelijk een verschil in gebruik bestaat tussen beide ruimten.
Dat ligt ook voor de hand omdat een berging in het algemeen vaak naar haar aard ongeschikt is om te bewonen, bijvoorbeeld omdat deze geen ramen heeft, onvoldoende geïsoleerd is of vanwege de beperkte hoogte.
Het dossier bevat geen aanwijzingen dat degenen die tot splitsing zijn overgegaan met het gebruik van het woord berging in de splitsingsakte een andere bestemming van die ruimte op de vijfde verdieping hebben beoogd dan een ruimte om iets in op te bergen.
De bepaling in de splitsingsakte dat het een eigenaar is toegestaan in het privé-gedeelte of een gedeelte van dat privé-gedeelte bestemd om te worden gebruikt als woning of bergruimte, een dokters-, accountants-, tandarts- of soortgelijke praktijk uit te oefenen, legt onvoldoende gewicht in de schaal om tot een ander oordeel te komen.
Integendeel, deze bepaling maakt immers een onderscheid tussen (privé gedeelte bestemd om te worden gebruikt als) woning of bergruimte en is dan ook eerder een bevestiging dat op de berging niet de bestemming woning rust.
Het voorgaande betekent dat verzoekster op grond van de splitsingsakte en het Modelreglement niet gerechtigd is om de berging op de vijfde verdieping behorend bij haar woning als woonruimte te gebruiken op grond van artikel 17 Modelreglement.
De kantonrechter zal dan ook het subsidiaire verzoek van verzoekster beoordelen en daartoe de vraag beantwoorden of de vergadering van de VvE haar toestemming voor het gebruik van de berging als woonruimte zonder redelijke grond heeft geweigerd.
De kantonrechter stelt het volgende voorop. Volgens artikel 17 lid 4 Modelreglement is een gebruik dat afwijkt van de bestemming slechts geoorloofd met toestemming van de vergadering en kan de vergadering bij het verlenen van de toestemming bepalen dat deze weer kan worden ingetrokken.
Verder bepaalt artikel 24 Modelreglement met inachtneming van de wijziging daarvan in de Splitsingsakte dat een eigenaar het privé gedeelte of een gedeelte daarvan aan een derde in gebruik mag geven.
Het is op grond van de splitsingsakte en het Modelreglement verzoekster dus toegestaan om de verschillende woonlagen, namelijk de tweede verdieping respectievelijk de ruimten op de vierde en vijfde verdieping afzonderlijk te verhuren.
Ingevolge artikel 5:121 BW kan de kantonrechter een vervangende machtiging verlenen als de VvE haar medewerking of toestemming zonder redelijke grond weigert.
De VvE brengt naar voren dat de bewoners van het gebouw vrezen voor overlast van toekomstige huurders van de ruimten op de vierde en vijfde verdieping die verzoekster beoogt te verhuren.
Dit is echter onvoldoende om toestemming aan verzoekster te weigeren.
In aanmerking genomen dat het volgens artikel 17 lid 1 Modelreglement niet is toegestaan aan de andere eigenaars en gebruikers onredelijke hinder toe te brengen en gelet op het bepaalde in artikel 20 Modelreglement alsmede de artikelen 2 en 8 van het huishoudelijk reglement, bieden deze artikelen een waarborg voor het beperken en sanctioneren van overlast.
Verder weegt de kantonrechter de specifieke bouwkundige situatie van de ruimten van verzoekster op de vierde en vijfde verdieping mee.
De berging op de vijfde verdieping is enkel bereikbaar via de kamer van verzoekster op de vierde verdieping en is uitsluitend gelegen boven die kamer.
Dat betekent dat de berging niet als woonruimte wordt gebruikt boven het hoofd van een andere bewoner en ook niet toegankelijk is via een gemeenschappelijke ruimte.
De bouwkundige situatie is dan ook zodanig dat als de berging op de vijfde verdieping als woonruimte zal worden gebruikt omwonenden daar niet zonder meer overlast van zullen ervaren.
Hierbij neemt de kantonrechter ook in aanmerking dat belanghebbenden hun berging op de vijfde verdieping, die grenst aan de berging van verzoekster, op dit moment als berging behorend bij hun woning op de derde en kamer op de vierde verdieping gebruiken.
Gelet op het hiervoor overwogene, heeft de VvE zonder redelijke grond toestemming aan verzoekster geweigerd.
Het verzoek een vervangende machtiging aan verzoekster te verlenen voor het gebruik van de berging op de vijfde verdieping als woonruimte zal dan ook worden toegewezen.
Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.
Heeft u een vraag aan onze advocaat VVE over het appartementsrecht, over de VVE, over de akte van splitsing of het splitsingsreglement of over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.
Wilt u meer weten over het appartementsrecht, bezoek dan onze website over de VVE. Klik dan hier.
Wilt u meer weten over ons advocatenkantoor? Klik dan hier.