De Rechtbank Oost-Brabant heeft op 19 april 2022 uitspraak gedaan over de vraag of de verbouwing van de berging in een appartement ongedaan gemaakt moest worden.
Deze zaak gaat over de vraag of het besluit dat de algemene ledenvergadering (ALV) van de VvE op 7 september 2021 heeft genomen, tot stand is gekomen in strijd met de daarvoor geldende wettelijke regels of statutaire bepalingen en/of met de redelijkheid en billijkheid en om die reden vernietigd moet worden.
Het besluit van de ALV houdt in dat verzoekster de verbouwing van de berging, die behoort bij haar woning met tuin, ongedaan moet maken.
Deze verbouwing is uitgevoerd, zonder dat daar vooraf toestemming voor was gevraagd aan de ALV, door degene die de woning met berging en tuin medio 2021 aan verzoekster in eigendom heeft overgedragen.
De kantonrechter komt tot de conclusie dat de ALV bij het nemen van het besluit omtrent de berging van verzoekster niet de vereiste zorgvuldigheid in acht heeft genomen en de gerechtvaardigde belangen van verzoekster onvoldoende bij haar besluitvorming heeft betrokken.
De kantonrechter ziet hierin reden om het besluit te vernietigen wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid.
Appartementsrecht. VVE. Moet de verbouwing van de berging ongedaan gemaakt worden? Is het besluit van VVE in strijd met de redelijkheid en billijkheid?
De rechter oordeelt als volgt.
In artikel 5:130, lid 2 BW staat dat een verzoek tot vernietiging van een besluit van een orgaan van de VvE moet worden gedaan binnen een maand na de dag waarop de verzoeker van het besluit heeft kennis genomen of heeft kunnen kennis nemen.
In zijn arrest van 21 juni 2019 (HR: 2019:1022) heeft de Hoge Raad (HR) geoordeeld dat beantwoording van de vraag of en zo ja, vanaf welk moment, een appartementseigenaar die niet ter vergadering aanwezig was van een in die vergadering genomen besluit van de vereniging van eigenaars heeft kunnen kennisnemen, afhangt van de omstandigheden van het geval.
Geldt binnen een vereniging van eigenaars het gebruik besluiten onder haar leden bekend te maken, bijvoorbeeld door verspreiding van een besluitenlijst of notulen van een vergadering, dan is uitgangspunt dat een appartementseigenaar die niet ter vergadering aanwezig was van een daar genomen besluit redelijkerwijs heeft kunnen kennisnemen vanaf het moment waarop die bekendmaking heeft plaatsgevonden.
De HR heeft in dit verband in aanmerking genomen dat uit de parlementaire toelichting op de voorloper van artikel 5:130 lid 2 BW blijkt dat voor het aanvangsmoment van de termijn van een maand rekening is gehouden met het belang van de eigenaars om zo spoedig mogelijk te weten of een besluit geldig is.
Vast staat dat verzoekster op 7 december 2021 de notulen van de ALV heeft ontvangen.
Ook staat vast dat zij op 23 oktober 2021 door twee bestuursleden van de VvE mondeling in kennis is gesteld van het besluit dat de ALV op 7 september 2021 heeft genomen ten aanzien van haar berging.
De kantonrechter tekent in dit verband aan dat ter zitting namens de VvE is bevestigd dat de eerder door verzoekster genoemde bezoekdatum (23 september 2021) niet juist is.
Vast staat verder dat het verzoekschrift van verzoekster op 22 november 2021 per fax bij de rechtbank is ingekomen.
Het verzoekschrift is dus ingediend binnen een maand nadat verzoekster mondeling door de VvE op de hoogte is gebracht van het besluit.
Er resteert enkel nog de door de VvE opgeworpen vraag of verzoekster zich had moeten inspannen om al voor 23 oktober 2021 helderheid te krijgen over het door de ALV genomen besluit over haar berging.
De kantonrechter vindt dat dit niet het geval is en licht dit hieronder toe.
Tijdens de zitting heeft verzoekster onweersproken gesteld dat ze de ALV van 7 september 2021 niet heeft kunnen bijwonen omdat haar zoon, die rolstoelafhankelijk is, op die dag de sleutel zou krijgen van het appartement waarin hij begeleid zou gaan wonen.
Verzoekster is jarenlang nauw betrokken geweest bij het (ouderlijk) wooninitiatief waarbinnen de huisvestiging van haar zoon valt en ze is ook lid van de Commissie Zorg.
Gelet hierop vindt de kantonrechter het aannemelijk dat verzoekster in de periode na de ALV iets anders aan haar hoofd had dan navraag te doen over de uitkomst van de ALV.
Hierbij komt dat verzoekster na kennisname van de vergaderstukken niet aanstonds een voor haar ingrijpend besluit hoefde te verwachten.
Op de agenda van 7 september 2021 staat als punt 13 ‘Omgang Monumentenstatus en visie Bestuur’.
Als één van de te bespreken (deel)onderwerpen bij dat agendapunt staat – zonder verdere toelichting – “vergunning & toestemming berging”.
Dat er onderliggende stukken of een voorstel over dit deelonderwerp waren, is niet gesteld en ook niet gebleken.
Verder heeft de kantonrechter in aanmerking genomen dat de wetgever heeft beoogd het belang van de VvE en haar leden bij snelle duidelijkheid over de geldigheid van een genomen besluit te beschermen met de termijn die in artikel 5:130 lid 2 BW is opgenomen.
De kantonrechter vindt dat waar (het bestuur van) de VvE en haar beheerder (die door verzoekster was gemachtigd om blanco te stemmen) geruime tijd nemen om verzoekster op de hoogte te stellen van een haar direct rakend besluit, zij verzoekster niet kunnen tegenwerpen dat zij zich onvoldoende heeft ingespannen om op de hoogte te raken van dat besluit.
Dit geldt temeer nu (het bestuur van) de VvE niet de moeite heeft genomen om verzoekster – die pas sinds kort eigenaar was van de woning, daar nog niet woonde en zich helemaal niet bewust was van problemen rond de verbouwing van haar berging – voorafgaand aan de ALV op de hoogte te stellen van de problematiek.
Op basis van al het voorgaande verwerpt de kantonrechter het niet-ontvankelijkheidsverweer van de VvE.
Verzoekster heeft het verzoek tot vernietiging van het genomen besluit in de eerste plaats gebaseerd op de stelling dat dit besluit in strijd is genomen met de wettelijke of statutaire bepalingen die gelden voor het tot stand komen van besluiten.
Verzoekster heeft echter niet gesteld welke bepalingen de VvE zou hebben geschonden en ze heeft deze primaire grondslag ook niet op enige andere wijze toegelicht.
Deze primaire grondslag biedt dus onvoldoende basis voor vernietiging.
Als tweede grondslag heeft verzoekster aangevoerd dat het besluit in strijd is met de redelijkheid en billijkheid die door artikel 2:8 BW worden geëist, onder verwijzing naar artikel 2:15 lid 1 sub b BW.
De kantonrechter vindt dat deze grondslag wel voldoende basis biedt om het genomen besluit te vernietigen.
Zij licht dit oordeel hieronder toe.
Uit artikel 2:8 BW volgt dat de bij een rechtspersoon (in dit geval de VvE) betrokken personen (in dit geval bestuur en leden) zich bij de uitoefening van hun rechten en verplichtingen steeds mede moeten laten leiden door de gerechtvaardigde belangen van de overige bij die rechtspersoon betrokken personen.
Bij beoordeling hiervan moeten alle omstandigheden van het geval in aanmerking worden genomen.
In de brief van 27 oktober 2021, die namens de VvE door haar beheerder aan verzoekster is gestuurd, staat (voor zover relevant) het volgende:
“Het blijkt dat de vorige eigenaar van het appartementsrecht met als adres: [adres] , de bijbehorende berging zonder toestemming van de algemene ledenvergadering heeft verbouwd tot kantoorruimte. Dit is niet toegestaan, conform artikel 7 van de splitsingsakte. Daarom verzoek ik u namens de VvE om uw berging weer in de originele staat terug te brengen.
Het bestuur is zich bewust van het feit dat u de aankoop van het appartement, inclusief de verbouwde berging te goeder trouw heeft gedaan. Daarom was deze beslissing ook erg moeilijk. Toch heeft de vergadering besloten om dit niet toe te staan, mede omdat het pand aan de [adres] een monumentaire status heeft, en er de mogelijkheid bestaat dat de reeds ontvangen subsidies moeten worden terugbetaald. Een tweede reden is dat deze verbouwing zonder toestemming een precedent schept”.
In artikel 7 van de Splitsingsakte staat dat de eigenaars of gebruikers zonder toestemming van de vergadering geen veranderingen in het gebouw mogen aanbrengen, waardoor de hechtheid ervan in gevaar zou worden gebracht of waardoor het architectonisch uiterlijk of de constructie ervan gewijzigd zou worden.
Tijdens de mondelinge behandeling is het de kantonrechter gebleken dat het feit dat er voorafgaand aan de verbouwing van de berging geen toestemming is gevraagd aan de ALV, doorslaggevend is geweest voor het besluit om de verbouwing ongedaan te laten maken.
Vast staat dat dit besluit voor verzoekster ingrijpende gevolgen heeft.
Het ongedaan maken van de door haar rechtsvoorganger aangebrachte wijzigingen brengt namelijk forse kosten met zich mee.
Dat zij deze kosten mogelijk (deels) zal kunnen verhalen op de voormalige eigenaar van de woning, maakt die gevolgen nauwelijks minder ingrijpend.
Ter zitting is namens de VvE verklaard dat er tijdens de ALV niet is gesproken over de situatie waarin door verzoekster alsnog toestemming zou worden gevraagd voor de gewraakte verbouwing.
Gezien de ingrijpende gevolgen van het genomen besluit voor verzoekster, had dit wel in de rede gelegen.
De ALV moet immers rekening houden met de gerechtvaardigde belangen van verzoekster en de vraag rijst of dit in voldoende mate is gebeurd.
In het in punt 6.7.2. geciteerde besluit staat dat de VvE heeft meegewogen dat het complex een monumentale status heeft.
Verzoekster heeft aangevoerd dat zij bij de gemeente heeft nagevraagd of de (aan de achterzijde van het complex gelegen) bergingen ook onder die monumentale status vallen.
Haar is van gemeentewege verteld dat dit niet het geval is.
De VvE heeft dit niet weersproken.
Sterker nog, de ALV heeft de besluitvorming over de monumentenstatus van het complex en haar visie daarop doorgeschoven naar een volgende ALV, zo blijkt uit de notulen van de vergadering van 7 september 2021.
De ALV heeft hiertoe besloten omdat zij meer duidelijkheid wil hebben over de geldende regels en met de gemeente in gesprek wil over wat wel en niet mag ten aanzien van het appartementencomplex.
De vraag rijst waarom er, gelet op al deze onduidelijkheid, wel alvast een besluit is genomen over het ongedaan maken van de verbouwing van de berging van verzoekster.
Dit getuigt niet van een zorgvuldige besluitvorming.
Uit de brief van 27 oktober 2021 volgt verder dat de vrees heeft meegespeeld dat al uitgekeerde subsidies zouden moeten worden terugbetaald.
Uit wat de VvE ter zitting hierover heeft verklaard, volgt dat ook op dit punt geen enkele navraag is gedaan bij de gemeente, die in 2012 een subsidie heeft verleend voor renovatie van het pand.
Of er een risico is dat er subsidie moet worden terugbetaald als gevolg van de verbouwing van de berging van verzoekster, staat dus helemaal niet vast.
Dat in het subsidiebesluit van destijds is vermeld dat elke wijziging consequenties kan hebben, ontslaat de VvE niet om in het kader van een zorgvuldige besluitvorming navraag te doen.
Zeker als een besluit, dat is gebaseerd op een niet geverifieerde aanname, ingrijpende gevolgen heeft voor degene die aan dat besluit moet voldoen.
Verzoekster heeft zich erover beklaagd dat het ter vernietiging voorgedragen besluit berust op willekeur.
Zij heeft erop gewezen dat in de ALV van 7 september 2021 wel toestemming is verleend voor de plaatsing van een aantal dakkapellen.
De VvE heeft betwist dat er sprake is van willekeur of een ongerechtvaardigd verschil in besluitvorming, omdat voor de dakkapellen toestemming is gevraagd voorafgaand aan plaatsing en bovendien is voor die plaatsing een omgevingsvergunning verleend.
Verzoekster heeft ten aanzien van dit laatste aspect gezegd dat uit door haar verkregen gemeentelijke informatie is gebleken dat voor de uitgevoerde verbouwing van de berging geen omgevingsvergunning nodig was.
De VvE heeft deze informatie niet nagetrokken bij de gemeente en dus moet de kantonrechter van de juistheid van de stelling van verzoekster uitgaan.
Voor zover een gebruikswijziging van de berging nog een rol heeft gespeeld bij de besluitvorming, wat overigens niet uit de notulen blijkt en ook niet uit wat er ter zitting is verklaard, geldt dat verzoekster heeft verklaard dat zij niet van plan is om de berging voor een ander doel te gebruiken dan als berging.
Tijdig contact door de VvE met verzoekster had op dit punt wellicht al voor de ALV helderheid kunnen opleveren.
Als doorslaggevend verschil in de besluitvorming resteert dus dat in het geval van de dakkapellen vooraf de vereiste toestemming is verleend en in het geval van de verbouwing van de berging niet.
De VvE heeft niet aannemelijk kunnen maken dat er argumenten van constructieve of architectonische aard zijn, die rechtvaardigen dat voor de ene bouwkundige wijziging wel en voor de andere geen toestemming verleend is.
De architectonische wijziging die het gevolg is van de plaatsing van dakkapellen lijkt aanmerkelijk ingrijpender.
Die dakkapellen zijn, in tegenstelling tot de berging, namelijk vanaf de openbare weg zichtbaar en bovendien maken die deel uit van het monumentale deel van het complex wat bij de berging niet het geval lijkt te zijn.
Het geheel overziende heeft de kantonrechter niet de overtuiging gekregen dat de ALV zich bij het besluit omtrent de berging van verzoekster mede heeft laten leiden door de gerechtvaardigde belangen van verzoekster.
Het door verzoekster niet meer ongedaan te maken feit dat er voorafgaand aan de verbouwing geen toestemming is verleend door de ALV, is doorslaggevend geweest.
De ALV heeft zich niet of nauwelijks afgevraagd of toestemming wel verleend had kunnen worden als er wel vooraf toestemming zou zijn gevraagd, dan wel als er alsnog toestemming zou worden gevraagd.
Aannames die een rol hebben gespeeld bij het genomen besluit zijn niet geverifieerd.
De ALV was zich bewust van de grote mate van onduidelijkheid die er bestond over de geldende regels en desalniettemin heeft ze een besluit genomen met ingrijpende gevolgen voor verzoekster.
Had de ALV zich laten leiden door de gerechtvaardigde belangen van verzoekster, dan had zij zich eerst op de hoogte gesteld van de geldende regels.
Zij had zicht behoren te hebben op de reikwijdte van de monumentale status van het complex en een visie moeten ontwikkelen over wat er binnen die status wel of niet toegestaan is.
Uit agendapunt 13 volgt immers dat dit het kader is waarbinnen de ALV zou besluiten over de toestemming van de berging van verzoekster en de VvE heeft geen plausibele reden kunnen geven waarom die besluitvorming niet ook is aangehouden bij het besluit om de discussie en besluitvorming over agendapunt 13 door te schuiven.
Het voorgaande mondt uit in de conclusie dat het voorliggende besluit is genomen in strijd met de redelijkheid en billijkheid die door artikel 2:8 BW worden geëist.
De kantonrechter zal dit besluit dus vernietigen.
De kantonrechter tekent bij het voorgaande aan dat deze vernietiging niet betekent dat de ALV nooit meer zal mogen besluiten dat verzoekster de berging in originele staat zal moeten brengen of anderszins zal moeten aanpassen.
Een nieuw besluit zal wel met de vereiste zorgvuldigheid moeten worden genomen op basis van geverifieerde feiten en de ALV zal rekening dienen te houden met de gerechtvaardigde belangen van alle betrokkenen.
Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.
Heeft u een vraag aan onze advocaat VVE over het appartementsrecht, over de VVE, over de akte van splitsing of het splitsingsreglement of over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.
Wilt u meer weten over het appartementsrecht, bezoek dan onze website over de VVE. Klik dan hier.
Wilt u meer weten over ons advocatenkantoor? Klik dan hier.