De Rechtbank Midden-Nederland heeft op 10 augustus 2022 uitspraak gedaan over de vraag of de VVE verplicht was tot de handhaving van het splitsingsreglement.
Langs de buitengevel van het gebouw ligt een grindstrook met daarin een aantal lager gelegen koekoeken met rondom betonnen randen.
Het staat tussen partijen vast dat zowel de grindstrook als de randen van de koekoeken behoren tot de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw.
Op de betonnen randen van de koekoeken zijn plantenbakken geplaatst.
De appartementseigenaren van de vier appartementen op de begane grond hebben daarnaast op de grindstrook diverse zaken geplaatst, zoals plantenbakken en bankjes.
Eiser vordert veroordeling van de VvE tot het treffen van maatregelen van handhaving jegens de eigenaren van de vier appartementen op de begane grond, zodanig dat die eigenaren hun zaken van het gemeenschappelijke grindgedeelte en van de randen van de koekoeken verwijderen.
Als te treffen maatregelen vordert eiser – kort gezegd – het aanschrijven van de eigenaren om de zaken te verwijderen en, als zij hier niet aan voldoen, het opleggen van een boete en het starten van een gerechtelijke procedure.
De VvE voert verweer tegen deze vordering.
Appartementsrecht. VVE. Is de VVE verplicht tot de handhaving van het splitsingsreglement? Beheer. Gemeenschappelijke gedeelten. Maatregelen. Boete. Waarschuwing.
De rechter oordeelt als volgt.
Vooropgesteld wordt dat de kantonrechter zich bevoegd acht om te oordelen over de door eiser ingestelde vorderingen.
De vorderingen van eiser zijn weliswaar van onbepaalde waarde, maar vertegenwoordigen duidelijk geen hogere waarde dan € 25.000, zodat de kantonrechter op grond van artikel 93 sub b Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) bevoegd is.
Voor de beoordeling van de vraag of de VvE verplicht is tot het treffen van maatregelen van handhaving moet eerst worden vastgesteld of er wordt gehandeld in strijd met het splitsingsreglement.
Op grond van artikel 50 van het splitsingsreglement is het verboden om zaken op het grindgedeelte te plaatsen.
De VvE voert als verweer dat afwijking van deze verbodsbepaling op grond van de artikelen 9 en 12 van het splitsingsreglement mogelijk is met toestemming van de vergadering van eigenaars.
Die toestemming is volgens de VvE tijdens de algemene ledenvergadering van 26 april 2021 verleend.
Tijdens die vergadering is namelijk met 700 stemmen voor en 202 stemmen tegen het voorstel aangenomen dat de huidige losse objecten op het grind kunnen blijven staan, met de beperking dat dit er maximaal vijf mogen zijn.
Het verweer van de VvE gaat niet op.
De kantonrechter zal hierna uitleggen waarom niet.
Ingevolge artikel 2:14 BW is een besluit van de vergadering van eigenaars nietig als het in strijd is met de wet of de statuten.
Artikel 5:129 BW bepaalt dat voor de toepassing van artikel 2:14 BW de akte van splitsing, waarvan het splitsingsreglement krachtens artikel 5:111 onder d BW deel uitmaakt, gelijk wordt gesteld met de statuten.
Het besluit van de vergadering van eigenaars is dus nietig, omdat de inhoud van dit besluit in strijd is met artikel 50 van het splitsingsreglement.
Dit artikel kent een zelfstandige concrete regeling voor de grindstrook die afwijkt van de algemene regeling in de artikelen 9 en 12 van het splitsingsreglement.
De eigenaren van de vier appartementen op de begane grond handelen dus in strijd met het splitsingsreglement door zaken op de grindstrook te plaatsen.
In artikel 12 van het splitsingsreglement is een verbod opgenomen voor het plaatsen van voorwerpen zonder toestemming van de vergadering op plaatsen die hiervoor niet zijn bestemd.
In artikel 13 van het splitsingsreglement is over het aanbrengen van bloembakken aan de buitenzijde van het gebouw bepaald dat dit alleen mag met toestemming van de vergadering.
Het is dus alleen toegestaan om bloem/plantenbakken te plaatsen op de randen van de koekoeken als de vergadering hiervoor toestemming heeft gegeven.
De VvE heeft aangevoerd dat in 2019 is besloten om plantenbakken rondom de koekoeken te plaatsen als valpreventie.
Zij verwijst hiervoor naar de notulen van de vergadering van eigenaars van 9 april 2019.
In deze notulen staat hierover: “Plantenbakken op de koekoekranden als val preventie. Grootouders met jonge kleinkinderen hebben geen behoefte aan valpreventie en er is al en voorziening getroffen, aldus de tuincommissie.”
Anders dan de VvE stelt blijkt uit de notulen en de daarbij behorende besluitenlijst niet dat de vergadering van eigenaars in april 2019 (of eerder) toestemming heeft gegeven voor het plaatsen van plantenbakken op de randen van de koekoeken.
Gesteld of gebleken is evenmin dat over dit punt op een latere vergadering een besluit is genomen.
De VvE heeft voorafgaand aan de vergadering van eigenaars op 26 april 2021 een notitie gedeeld met daarin een aantal voorstellen.
Bij het voorstel over het plaatsen van losse objecten in de grindstrook staat het volgende: “Noot: de plantenbakken rond de koekoeken vallen buiten de discussie. Deze zijn voor valpreventie als fraaie en voor de VVE goedkope oplossing (door de eigenaren op eigen kosten aangeschaft) al eerder door het bestuur goedgekeurd.”
De kantonrechter stelt vast dat uit de stukken niet is op te maken dat een dergelijk besluit is genomen.
Maar ook als het bestuur het plaatsen van plantenbakken op de randen van de koekoeken zou hebben goedgekeurd, was zij hiertoe niet bevoegd.
Op grond van de artikelen 9 lid 3, 12 lid 3 en 13 lid 2 van het splitsingsreglement kan alleen de vergadering hiervoor toestemming verlenen.
Hiervoor is al overwogen dat die toestemming ontbreekt.
Dit leidt ertoe dat ook ten aanzien van het plaatsen van plantenbakken op de randen van de koekoeken door de eigenaren van de vier appartementen op de begane grond wordt gehandeld in strijd met het splitsingsreglement.
Handhaving
Zoals eerder is overwogen vordert eiser veroordeling van de VvE tot het treffen van maatregelen van handhaving jegens de eigenaren van de vier appartementen op de begane grond.
Volgens de VvE heeft eiser geen belang bij handhaving.
Dit verweer gaat niet op.
Eiser is appartementseigenaar en heeft ter zitting toegelicht dat het hem onder meer gaat om het uniforme aanzicht van het gebouw.
Ook wil hij tegengaan dat de appartementseigenaren op de begane grond zich gemeenschappelijke buitenruimte toe-eigenen waardoor de appartementen op de begane grond aantrekkelijker worden dan de appartementen op de verdiepingen.
De vaststelling dat er door een aantal appartementseigenaren in strijd wordt gehandeld met het splitsingsreglement en dat eiser belang heeft bij handhaving brengt echter niet mee dat alle door eiser gevorderde maatregelen ook toewijsbaar zijn.
De VvE is op grond van artikel 29 lid 1 van het splitsingsreglement wel verplicht om de betrokkenen een schriftelijke waarschuwing te doen toekomen per (aangetekende) brief en hen te wijzen op de overtreding.
De VvE heeft aangegeven dit niet te willen doen.
Zij zal daarom worden veroordeeld tot het versturen van een brief aan de eigenaren van de appartementen, waarin staat dat het plaatsen van zaken op de grindstrook en de betonnen randen van de koekoeken in strijd is met het splitsingsreglement, dat zij daarmee in overtreding zijn, dat dit kan worden bestraft met een boete en dat de eigenaren binnen een maand de zaken van de grindstrook en de randen van de koekoeken dienen te verwijderen.
Aan deze veroordeling zal een dwangsom worden gekoppeld van € 500 per dag of dagdeel, met een maximum van € 5.000.
Artikel 29 lid 2 van het splitsingsreglement bepaalt dat het bestuur betrokkene een boete kan opleggen indien hij/zij geen gevolg geeft aan de schriftelijke waarschuwing.
Het is dus geen verplichting van het bestuur.
De VvE heeft aangegeven geen gebruik te willen maken van de bevoegdheid om een boete op te leggen.
Nu het bestuur een eigen verantwoordelijkheid toekomt, kan de kantonrechter dit besluit slechts marginaal toetsen.
In de gegeven omstandigheden acht de kantonrechter het besluit om geen boete op te leggen niet onbegrijpelijk.
Op de vergadering van eigenaars van 26 april 2021 heeft een ruime meerderheid immers ingestemd met het laten staan van de zaken op de grindstrook.
De kantonrechter heeft geen reden om aan te nemen dat dit voor de plantenbakken op de randen van de koekoeken anders is.
Hierover is in ieder geval niets gesteld.
De vordering tot het opleggen van een boete wordt daarom afgewezen.
Ook de vordering tot het starten van een gerechtelijke procedure tegen de appartementseigenaren die, na aanschrijving, weigeren de zaken van de grindstrook en de randen van de koekoeken te verwijderen wordt afgewezen.
Het bestuur is op grond van het splitsingsreglement hiertoe niet verplicht.
Het is aan het bestuur om, rekening houdend met de met een procedure gemoeide kosten en het te verwachten resultaat, een afweging te maken of zij dat wel of niet wil doen.
Als [eiser] zich hier niet in kan vinden, dan ligt het op zijn weg om een besluit van de vergadering van eigenaars uit te lokken dat het bestuur verplicht om een procedure te starten.
Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.
Heeft u een vraag aan onze advocaat VVE over het appartementsrecht, over de VVE, over de akte van splitsing of het splitsingsreglement of over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.
Wilt u meer weten over de VVE en het appartementsrecht, bezoek dan onze website over de VVE. Klik dan hier.
Wilt u meer weten over ons advocatenkantoor? Klik dan hier.