De Rechtbank Den Haag heeft op 22 september 2021 uitspraak gedaan over de vraag of verhuur van een appartement aan studenten op grond van het splitsingsreglement was toegestaan.
Gedaagde is eigenaar van een appartement in het appartementencomplex.
Gedaagde bewoont het appartementencomplex niet zelf, maar verhuurt het appartement aan zijn zoon en een tweetal studievrienden van zijn zoon.
De VvE vordert – samengevat – dat de rechtbank, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, voor recht verklaart dat de wijze waarop gedaagden hun appartement gebruiken – verhuur aan hun zoon en diens twee studievrienden – in strijd is met artikel 9 van het splitsingsreglement zoals uitgewerkt in (artikel 9 van) de splitsingsakte;
Appartementsrecht. VVE. Is verhuur van appartement aan studenten op grond van het splitsingsreglement toegestaan? Uitleg. Bestemming particulier woongebruik. Toetsing.
De rechter oordeelt als volgt.
De vraag die voorligt is of gedaagden hebben gehandeld in strijd met artikel 9 lid 2 van de bij splitsingsakte gewijzigde splitsingsreglement.
Bij de uitleg van die (uit de openbare registers kenbare) splitsingsakte komt het aan op de daarin tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degenen die tot splitsing zijn overgegaan.
Deze bedoeling dient naar objectieve maatstaven te worden afgeleid uit de omschrijving in die akte, bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte.
De rechtszekerheid vergt dat daarbij slechts acht mag worden geslagen op gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn.
Indien de ingeschreven splitsingsstukken voor verschillende uitleg vatbaar zijn, dient de rechter vast te stellen welke uitleg van deze stukken naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is. (vgl. Hoge Raad, 1 november 2013 HR:2013:1078 en Hoge Raad, 14 februari 2014 HR:2014:337).
Tegen deze achtergrond overweegt de rechtbank als volgt.
Artikel 9 lid 2 van het gewijzigde splitsingsreglement is duidelijk.
Een appartement mag slechts worden gebruikt voor particulier woongebruik door de tot gebruik gerechtigden met hun eventuele gezin.
Ander gebruik is slechts geoorloofd na voorafgaande toestemming van de vergadering van de VvE.
De rechtbank stelt voorop dat volgens het bij splitsingsakte gewijzigde splitsingsreglement het gebruik van het privégedeelte niet afhankelijk is gesteld van de toestemming van de vergadering van de VvE.
Zolang de gebruikers het privégedeelte gebruiken conform de bestemming ‘particulier woongebruik’ is voor dat gebruik geen voorafgaande toestemming van de vergadering van de VvE nodig.
In dit verband is relevant de uitspraak van het hof Amsterdam van 13 september 2016 (GHAMS:2016:3750).
Daarin is geoordeeld dat verhuur of andere vormen van ingebruikgeving voor langere tijd in overeenstemming zijn met de bestemmingsbepaling in de splitsingsakte, omdat die leidt tot ‘particulier woongebruik’ door de huurder/gebruikers zelf.
De VvE heeft zich in dit verband beroepen op de uitspraak van hof Den Haag van 13 december 2016 (GHDHA:2016:3719).
Volgens de VvE blijkt uit die uitspraak dat sprake moet zijn van een gezin, terwijl drie studenten niet onder dat begrip vallen.
De rechtbank is echter van oordeel dat die uitspraak op de onderhavige zaak niet van toepassing is, omdat de bewoordingen van het bij splitsingsakte gewijzigde splitsingsreglement op een cruciaal punt afwijken van de bewoordingen van het reglement dat in het arrest van het hof Den Haag aan de orde was.
In deze zaak is de bestemming particulier woongebruik door de tot gebruik van het “privé-gedeelte” (enkelvoud!) door “gerechtigden met hun eventuele gezin” (meervoud; onderstreping rechtbank).
Het gewijzigde splitsingsreglement voorziet dus – anders dan de bepaling die in het arrest van het hof Den Haag aan de orde was – in gebruik van een appartement door meerdere gerechtigden en hun eventuele gezinnen.
Uit de bewoordingen volgt tevens dat de gerechtigden niet tot hetzelfde gezin hoeven te behoren.
Gezien het voorgaande is verhuur door gedaagden aan hun zoon en de twee andere studenten zonder toestemming van de vergadering van de VvE toegestaan omdat zij het appartement gebruiken conform de bestemming ‘particulier woongebruik’.
Anders dan de VvE betoogt, verbiedt het gewijzigde splitsingsreglement niet de verkamering van de appartementen in het appartementencomplex.
De vorderingen van de VvE dienen dan ook te worden afgewezen.
Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.
Heeft u een vraag aan onze advocaat VVE over het appartementsrecht, over de VVE, over de akte van splitsing of het splitsingsreglement of over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.
Wilt u meer weten over het appartementsrecht, bezoek dan onze website over de VVE. Klik dan hier.
Wilt u meer weten over ons advocatenkantoor? Klik dan hier.