De Rechtbank Den Haag heeft op 20 juli 2022 uitspraak gedaan over de vraag of de gas- en waterleidingen tot de gemeenschappelijk gedeelten van het appartement behoorden.
Eiser is eigenaar van het appartementsrecht.
In dit flatgebouw komen de gas- en waterleidingen in een gemeenschappelijke ruimte het souterrain binnen en in die ruimte bevinden zich ook de meetinrichtingen van de individuele appartementen.
De gas- en waterleidingen zijn vanaf de meetinrichting in het souterrain tot de aansluitpunten in de afzonderlijke appartementen (door eiser en hierna “leidingen van traject B” genoemd) aan het einde van hun levensduur.
Volgens eiser is daarom tijdens de algemene ledenvergadering (hierna: “ALV”) in 2013 besloten de leidingen van traject B op kosten van de VvE collectief te vervangen.
In 2017 heeft de VvE aangegeven de leidingen van traject B niet te vervangen.
Volgens de VvE zouden deze leidingen niet gemeenschappelijk zijn, zodat de VvE niet zou kunnen besluiten om die op haar kosten collectief te vervangen.
Eiser eist dat alsnog uitvoering wordt gegeven aan het besluit van de ALV in 2013 tot collectieve vervanging van de leidingen van traject B op kosten van de VvE.
De rechtbank komt tot het oordeel dat sprake is van privé-leidingen in traject B.
Het gevolg is dat de VvE niet bevoegd is om een besluit te nemen tot collectieve vervanging van deze leidingen op haar kosten.
Voor zover een dergelijk besluit is genomen, is dit besluit daarom nietig.
Er is dan ook geen grond om de vorderingen van eiser toe te wijzen.
Appartementsrecht. VVE. Nietig besluit? Uitleg van splitsingsakte. Behoren de gas- en waterleidingen tot de gemeenschappelijk gedeelten? Toetsing. Objectieve maatstaven.
De rechter oordeelt als volgt.
Kern van de zaak is de vraag of de leidingen van traject B als gemeenschappelijk in de zin van de splitsingsakte moeten worden gezien.
In de splitsingsakte is, voor zover van belang, het volgende bepaald:
“Definities.
Artikel 1. Waar in dit reglement wordt gesproken van:
a. “gebouw”: wordt daaronder verstaan het in de splitsing betrokken gebouw;
(…)
d. “flat”: wordt daaronder verstaan het gedeelte/de gedeelten van het gebouw en eventueel van de daarbij behorende grond, waarvan het uitsluitend gebruiksrecht aan een appartement is verbonden;
e. “gemeenschappelijke gedeelten”: worden daaronder verstaan die gedeelten van het gebouw en van de bij het gebouw behorende grond, welke niet voor afzonderlijk gebruik bestemd zijn;
(…)
Artikel 4.
1: Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht zijn flat behoorlijk te onderhouden en de nodige zorgvuldigheid in acht te nemen ten aanzien van alle zich hierin bevindende zaken en installaties, waarbij tevens de andere eigenaren en gebruikers belang hebben, zoals buizen, leidingen en dergelijke.
(…)
Artikel 9.
1. De flats en de zich daarin bevindende installaties voor zover zij alleen ten dienste zijn van de flat – en derhalve met uitzondering van de installaties ten dienste van alle flats, welke voor rekening en risico van de eigenaren gezamenlijk zijn -, zijn voor rekening en risico van de betrokken eigenaren, voor zover niet anders is bepaald in dit reglement of in het eventueel vastgestelde huishoudelijk reglement.”
Gelet op de inhoud van deze artikelen, moet eerst worden beoordeeld of de leidingen behoren tot de flat of de gemeenschappelijke gedeelten.
Indien de leidingen behoren tot de gemeenschappelijke gedeelten dan is de VvE verantwoordelijk voor het beheer en onderhoud.
Indien de leidingen tot de flats behoren is iedere individuele eigenaar op de voet van artikel 4 van de splitsingsakte verplicht deze behoorlijk te onderhouden en op grond van artikel 9 van de splitsingsakte komt de flat en de zich daarin bevindende installatie voor rekening en risico van de betrokken eigenaar.
Bij de beantwoording van de vraag of de leidingen op grond van de splitsingsakte behoren tot de flat of tot de gemeenschappelijke gedeelten, moeten de bepalingen in de splitsingsakte worden uitgelegd.
Volgens vaste rechtspraak van de Hoge Raad komt het bij die uitleg aan op de in de splitsingsakte tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degenen die tot splitsing zijn overgegaan.
Deze bedoeling moet naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de omschrijving in die akte, bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte.
Naar het oordeel van de rechtbank leidt toepassing van deze norm tot het oordeel dat de leidingen van traject B op grond van de splitsingsakte behoren tot de flat.
Tussen partijen is niet in geschil dat de hoofdleiding vanaf de straat naar de meetinrichting in het souterrain eigendom is van de netbeheerders (door eiser “leidingen traject A” genoemd).
Per appartement is er in het souterrain een afzonderlijke meetinrichting.
Vanaf iedere meetinrichting loopt een gas- en waterleiding tot het aansluitpunt in de individuele appartementen (traject B).
Het gas en water dat stroomt door de leidingen van traject B wordt uitsluitend gebruikt door één van de individuele appartementseigenaren.
Het gaat dus om gas en water dat bestemd is voor privégebruik door de individuele appartementseigenaar.
De leidingen van traject B zijn dan ook voor afzonderlijk gebruik bestemd en het gebruiksrecht komt ook uitsluitend toe aan één van de individuele appartementen.
Daarbij komt dat de leidingen van traject B in functionele zin uitsluitend ten dienste staan van één appartement.
Zonder de individuele leidingen kunnen de overige gemeenschappelijke gedeelten en de overige privé-gedeelten onverminderd functioneren.
Alleen het betreffende appartement is dan incompleet.
Verder blijkt nergens uit dat het technisch gezien onmogelijk is om alleen de leidingen van traject B voor een individueel appartement te vervangen.
De leidingen zijn niet in beton gestort, maar met een zadelvoet aan de muur bevestigd, en daarmee dus niet onlosmakelijk van de constructie van het flatgebouw.
Eiser heeft nog aangevoerd dat het grootste deel van de leidingen van traject B zich bevindt in de privé berging in het souterrain van een buurman en in de verticale, afgesloten koker die door de individuele appartementen naar boven loopt.
Hij zou daarom altijd toegang moeten vragen en verkrijgen tot de privé gedeelten van andere appartementseigenaren om de leidingen te kunnen vervangen.
Maar dat is niet onderscheidend voor een gemeenschappelijk gedeelte en valt derhalve buiten de beoordeling. Bovendien zou ook de VvE hier tegenaan lopen.
Daarbij komt dat de VvE tijden de zitting heeft toegelicht dat er nieuwe technieken zijn waardoor een appartementseigenaar de leidingen van traject B zou kunnen vervangen vanuit de koker in het eigen appartement zonder dat hij toegang nodig heeft in de koker in andere appartementen.
In dat geval zou het dus mogelijk niet nodig zijn om toegang te vragen en krijgen tot de privé gedeelten van andere appartementseigenaren.
Weliswaar begrijpt de rechtbank dat er een financieel voordeel is wanneer tot collectieve vervanging van de leidingen wordt overgegaan.
Maar dit doet aan het voorgaande niet af.
Voor zover de individuele appartementseigenaars hun leidingen samen met andere appartementseigenaren willen (laten) vervangen, kunnen zij dit uiteraard op eigen initiatief buiten de VvE om (laten) doen.
Volledigheidshalve merkt de rechtbank het volgende op.
Voor zover tijdens de ALV op 16 mei 2013 het besluit zou zijn genomen dat de leidingen van traject B gemeenschappelijk zijn, wat de VvE betwist, geldt dat een dergelijk besluit in strijd is met de splitsingsakte en dus op grond van artikel 2:14 lid 1 BW nietig is.
Voor zover tijdens de ALV op 16 mei 2013 zou zijn besloten tot wijziging van de splitsingsakte in die zin dat de leidingen van traject B gemeenschappelijk zijn, wat de VvE eveneens betwist, geldt dat hieraan geen uitvoering is gegeven.
Tot een wijziging van de splitsingsakte is het niet gekomen.
De leidingen van traject B behoren op grond van de splitsingsakte dus tot de flat en niet tot de gemeenschappelijke gedeelten.
De vordering van eiser om voor recht te verklaren dat de leidingen als gemeenschappelijke zaken moeten worden aangemerkt, zal dan ook worden afgewezen.
Op grond van artikel 2:14 lid 1 BW is een besluit van de VvE nietig als het besluit in strijd is met de wet of de statuten, tenzij uit de wet iets anders voortvloeit.
Artikel 5:129 BW bepaalt dat de splitsingsakte voor de toepassing van artikel 2:14 BW gelijk wordt gesteld met de statuten.
Voor zover tijdens een ALV een besluit is genomen om op kosten van de VvE tot collectieve vervanging van de leidingen van traject B over te gaan, wat de VvE betwist, is dit besluit in strijd met de splitsingsakte en dus nietig.
Op grond van de splitsingsakte voert de VvE het beheer over de gemeenschap, met uitzondering van de gedeelten die bestemd zijn als afzonderlijk geheel te worden gebruikt.
Aangezien de leidingen van traject B zijn bestemd voor individueel gebruik, is de VvE dus niet bevoegd hierover te beslissen.
Voor een besluit tot collectieve vervanging van de leidingen van traject B zou een wijziging van de splitsingsakte nodig zijn en kan niet met een gewoon meerderheidsbesluit worden volstaan.
Dit betekent dat de volgende vorderingen van eiser, wegens het ontbreken van een grondslag, moeten worden afgewezen: i) verklaring voor recht dat de VvE verplicht is om de leidingen collectief, preventief en gefaseerd uiterlijk 31 december 2024 te hebben laten vervangen op kosten van de VvE en ii) de VvE te bevelen om op haar kosten uitvoering te geven aan de door de ALV van de VvE genomen besluiten tot collectieve, preventieve en gefaseerde vervanging van de leidingen.
Ook de vordering van eiser om de VvE te gelasten een ALV te houden en op deze vergadering een actueel uitgewerkt en gebudgetteerd plan aan de vergadering van eigenaars ter besluitvorming voor te leggen voor een collectieve, preventieve en gefaseerde vervanging van het deel van de leidingen, op straffe van een dwangsom, zal worden afgewezen.
Omdat de leidingen tot de privégedeelten behoren, ontbreekt namelijk een rechtsgrond voor toewijzing van deze vordering.
Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.
Heeft u een vraag aan onze advocaat VVE over het appartementsrecht, over de VVE, over de akte van splitsing of het splitsingsreglement of over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.
Wilt u meer weten over de VVE en het appartementsrecht, bezoek dan onze website over de VVE. Klik dan hier.
Wilt u meer weten over ons advocatenkantoor? Klik dan hier.