De Rechtbank Rotterdam heeft op 16 december 2020 uitspraak gedaan over de vraag of een besluit van de VVE nietig was wegens strijd met de akte en het reglement van splitsing.
De rechtbank begrijpt het standpunt van naam eisers aldus dat de bestreden besluiten nietig zijn omdat:
– eiser op de ALV het spreekrecht is ontnomen;
– Het besluit tot vervanging van de leidingen niet alleen ziet op de gemeenschappelijke ruimte maar ook op privé-gedeelten en gedaagde niet bevoegd is om daarover een besluit te nemen;
– De kosten in gelijke delen worden omgeslagen over de appartementseigenaren. Dat is in strijd met artikel 15 en 15a van het splitsingsreglement, dat uitgaat van een verdeelsleutel naar rato van de oppervlakte van de appartementen.
Appartementsrecht. VVE. Nietige besluiten van de VVE? Strijd met het splitsingsreglement? Beheer. Achterstallig onderhoud van een gemeenschappelijk gedeelte.
De rechter oordeelt als volgt.
Een appartementseigenaar komt spreekrecht toe op de ALV.
De rechtbank komt niet tot het oordeel dat dit recht van eiser is geschonden en dat als gevolg daarvan het besluit van 6 februari 2019 nietig is.
Als onbetwist staat vast dat eiser enige tijd het woord heeft kunnen voeren.
Dat zij desondanks niet in de gelegenheid is geweest om haar standpunt toe te lichten hebben eisers niet gesteld, noch hebben zij toegelicht waarom het beperkte spreekrecht tot nietigheid van het besluit zou moeten leiden.
Daarbij geldt dat het aan de voorzitter van de ALV is om de vergadering in goede banen te leiden, waarbij hij onder meer kan besluiten de spreektijd van aanwezigen te begrenzen.
Strijd met het splitsingsreglement?
Bij de uitleg van de notariële akte van splitsing, waaronder begrepen het in de akte opgenomen reglement, komt het aan op de daarin tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan.
Deze bedoeling moet naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de omschrijving in die akte, bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte.
De rechtszekerheid vergt dat hierbij slechts acht mag worden geslagen op gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn (zie onder meer Hoge Raad, 14-02-2014, HR:2014:337).
Bij de uitleg kan onder meer acht worden geslagen op de elders in de akte gebruikte formuleringen en op de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen waartoe de onderscheiden, op zichzelf mogelijke tekst-interpretaties zouden leiden.
Eisers stellen zich op het standpunt dat het besluit van 6 februari 2019 nietig is omdat het ziet op leidingwerk en afvoeren die tot het privé-eigendom van de appartementseigenaren behoren.
Het standpunt van gedaagde is de rechtbank niet geheel duidelijk.
Enerzijds lijkt gedaagde te betwisten dat sprake is van gemeenschappelijke en niet-gemeenschappelijke leidingen, anderzijds maakt gedaagde dit onderscheid wel, maar lijkt gedaagde dan te doelen op privé leidingen als CV-leidingen en leidingen van radiatoren.
Ook is de rechtbank onduidelijk hoe het verweer van gedaagde op het punt van de collectieve aanbesteding moet worden geplaatst in het licht van dit geschil.
Wel heeft gedaagde consistent en (deels) onderbouwd het onderstaande aangevoerd over de feitelijke situatie ter zake het leidingwerk en de renovatie.
Uit rapportages van Riool Reiniging Service en aanvullende inspecties van bouwkundig ingenieur H blijkt dat de standleidingen en de horizontale leidingen één integraal geheel vormen.
De horizontale leidingen waren ondervloers aangebracht, achter de plafonds van onderliggende appartementen. De leidingen waren als gevolg daarvan slechts bereikbaar vanuit de onderliggende appartementen.
Verder gold dat om de standleidingen te kunnen vervangen, de toiletten in de appartementen verwijderd moesten worden.
Renovatie per appartement was aldus technisch onmogelijk.
Eisers hebben deze door gedaagde aangevoerde feiten en omstandigheden niet (gemotiveerd) betwist, zodat deze vaststaan en de rechtbank ze in haar beoordeling zal betrekken.
Het beheer van de gemeenschappelijke gedeelten berust ingevolge artikel 26 lid 1 van het splitsingsreglement bij de vereniging van eigenaren.
Dit is tussen partijen ook niet in geschil.
Artikel 1 sub d van het splitsingsreglement geeft als definitie van gemeenschappelijk gedeelten, “gedeelten van het gebouw, welke niet voor afzonderlijk gebruik bestemd zijn”.
Dat de standleidingen tot de gemeenschappelijk gedeelten behoren, is tussen partijen niet in geschil en past binnen de definitie van artikel 1 sub d.
Nu als onbetwist vast staat dat de standleidingen en de horizontale leidingen één integraal geheel vormen en dat renovatie per appartement technisch onmogelijk was, pleit dit ervoor om de horizontale leidingen en de bijbehorende afvoeren ook als gemeenschappelijk aan te merken.
Een andere uitleg zou immers betekenen dat gedaagde geen beheer zou kunnen voeren over de standleidingen en niet tot renovatie zou kunnen overgaan.
Dat de bij de leidingen behorende afvoeren uitkomen in de afzonderlijke appartementen, maakt nog niet dat de horizontale leidingen om die reden als privé deel zijn aan te merken.
Immers, de leidingen en afvoeren bevinden zich (grotendeels) ondervloers en zijn niet toegankelijk vanuit de appartementen maar slechts vanuit de onderliggende appartementen.
De in het splitsingsreglement opgenomen definitie van ‘flat’ (artikel 1 sub c) geeft gelet op deze feitelijke situatie ook geen aanknopingspunten om de horizontale leidingen als privé deel van de (bovenliggende) appartementen aan te merken.
Gelet op het voorgaande wordt de vordering afgewezen voor zover deze ziet op het nietig verklaren van het besluit voor zover dat strekt tot het vervangen van de standleidingen en aansluitingen naar het hoofdriool.
Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.
Heeft u een vraag aan onze advocaat VVE over het appartementsrecht, over de akte van splitsing of het splitsingsreglement over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE of over de uitleg van de splitsingsakte, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.
Wilt u meer weten over het appartementsrecht, bezoek dan onze website over de VVE. Klik dan hier.
Wilt u meer weten over ons advocatenkantoor? Klik dan hier.