Appartementsrecht. Vernietiging van een besluit van de VVE? Vervangende machtiging van de rechter om werkzaamheden te mogen verrichten.

De Rechtbank Rotterdam heeft enige tijd geleden uitspraak gedaan over de vraag of

Verzoekster verzoekt om vernietiging door de kantonrechter van het besluit van de VvE op de voet van artikel 5:130 lid 1 BW gelezen in samenhang met artikel 2:15 lid 3 BW, althans om opschorting van dat besluit.

Appartementsrecht. Vernietiging van een besluit van de VVE? Verzoek vervangende machtiging rechter om werkzaamheden te verrichten.

De rechter oordeelt als volgt.

Gesteld wordt dat verzoekster niet kan controleren of dat besluit rechtsgeldig is genomen, maar dat is – wat daar verder nog van zij – geen betwisting van de rechtsgeldigheid van het besluit.

Niet is gesteld dat het besluit van de vergadering van de VvE niet rechtsgeldig is.

Daarom wordt er vanuit gegaan dat besluit genomen is met het vereiste quorum en rechtsgeldig is.

Zoals is vastgesteld, is aan het besluit een langdurig traject voorafgegaan waarin het bestuur van de VvE tevergeefs geprobeerd heeft om medewerking en toestemming te verkrijgen van verzoekster om haar woning te betreden, teneinde daar onderhoudswerkzaamheden te laten verrichten aan het CLV-systeem via het inspectieluik van dat systeem dat zich in haar woning bevindt.

Hiervoor biedt artikel 5:121 lid 1 BW soelaas.

De VvE, haar bestuur, kan in een geval als het onderhavige waarin zij medewerking of toestemming behoeft van verzoekster om vanuit haar appartement werkzaamheden te verrichten aan het CLV-systeem, hetgeen een gemeenschappelijk gedeelte is van het appartementencomplex, die medewerking of toestemming laten vervangen door een machtiging van de kantonrechter.

De machtiging kan worden verleend, indien de medewerking of toestemming zonder redelijke grond wordt geweigerd.

Klaarblijkelijk heeft het bestuur van de VvE zich genoodzaakt gezien om een verzoek in te dienen tot vervangende machtiging door de kantonrechter, nu verzoekster persisteert in haar weigering om toegang te verlenen tot haar woning om de werkzaamheden te laten uitvoeren.

Op grond van artikel 41 MR is het bestuur echter niet vrij om te procederen, maar behoeft zij de machtiging van de vergadering voor het instellen van rechtsvorderingen.

Hieronder wordt ook begrepen het indienen van een verzoek als bedoeld in artikel 5:121 lid 1 BW.

Daarom is het bestuur er terecht toe overgegaan dit te agenderen op de vergadering van de VvE.

De vergadering heeft vervolgens op 8 mei 2019 het onder 2.11 vermelde besluit genomen.

Geen grond wordt gezien voor het oordeel dat het besluit is genomen in strijd met hetgeen door redelijkheid en billijkheid wordt geëist.

In dit verband is van betekenis dat het besluit slechts de bevoegdheid betreft om een verzoek in te dienen tot het verkrijgen van vervangende machtiging.

In dat kader heeft de vergadering niet de belangenafweging hoeven te maken die verzoekster voorstaat.

Overigens wordt opgemerkt dat uit de notulen kan worden opgemaakt dat de vergadering wel is geïnformeerd over de bezwaren van verzoekster, hetgeen van de zijde van de VvE ook ter zitting is aangevoerd.

Dit heeft de vergadering er kennelijk niet van weerhouden het gevraagde mandaat om te procederen te verlenen.

Gezien het vorenstaande is er geen grond om het onder 2.11 vermelde besluit van de vergadering van de VvE te vernietigen.

Daarom wordt het primair verzochte afgewezen. Dat lot treft ook het subsidiair verzochte, want geen reden wordt gezien waarom geen gebruik zou mogen worden gemaakt van de verkregen toestemming van de vergadering om een verzoek als bedoeld in artikel 5:121 lid 1 BW in te dienen, waarover hieronder meer.

Anders dan verzoekster aanvoert, is de kantonrechter van oordeel dat het tegenverzoek niet in strijd is met het bepaalde in artikel 282 lid 4 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.

Gelet op het door verzoekster gedane verzoek en de in dat kader door haar aangevoerde feiten en omstandigheden heeft het tegenverzoek voldoende betrekking op het onderwerp van het oorspronkelijke verzoek.

Gezien deze samenhang en het belang van de voortgang van de procedure is geen aanleiding gezien om verzoekster een termijn te geven om tegen het tegenverzoek een verweerschrift in te dienen, mede omdat zij hierdoor niet in haar verdedigingsbelang is geschaad.

In dit verband is van belang dat de kwestie overzichtelijk is en dat de wederzijdse standpunten uitvoerig zijn gewisseld vóór de onderhavige procedure, blijkens het vastgestelde onder 2, en dat de VvE haar standpunt in de kern niet heeft gewijzigd, zodat verzoekster hierop reeds geprepareerd was en niet is verrast door het tegenverzoek.

Daarnaast stond het verzoekster vrij om tot aanvang van de behandeling een verweerschrift in te dienen en heeft zij ter zitting verweer gevoerd.

Daarom wordt verzoekster niet alsnog in de gelegenheid gesteld een verweerschrift in te dienen.

Voorts overweegt de kantonrechter als volgt.

Verzoekster heeft zich met de koop van haar woning verbonden aan het bepaalde in artikel 18 lid 3 MR en in hoofdstuk 3, onder C, van de Akte.

Uitgangspunt is dat verzoekster voor het verrichten van werkzaamheden aan het CLV-systeem toegang tot haar woning dient te verschaffen en hieraan haar toestemming en medewerking dient te verlenen.

Hieraan voldoet zij al geruime tijd niet, ondanks herhaalde verzoeken daartoe.

De daartoe aangevoerde redenen kunnen haar weigerachtige houding niet dragen.

De omstandigheid dat verzoekster het College van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Rotterdam in een bestuursrechtelijke procedure heeft getrokken tot handhaving van vergunningsvoorwaarden en regels uit het Bouwbesluit, met betrekking tot de WTW-installatie, in welk kader zij de bestuursrechter wil bewegen ter plaatse deskundigen-onderzoek te laten uitvoeren, na welke procedure zij, indien gebreken aan de installatie komen vast te staan, de bouwer van het appartementencomplex en de opdrachtgever in rechte wil aanspreken, is misschien zo, maar gesteld noch gebleken is dat de VvE en/of haar leden in die procedure (als belanghebbenden) zijn betrokken.

Bovendien, zelfs als dat wel het geval zou zijn, laat dat onverlet de bevoegdheid van (het bestuur van) de VvE om onderhoud te moeten kunnen plegen aan het CLV-systeem.

Dat geldt ook als – wat niet vaststaat – dat onderhoud het functioneren van de WTW-installatie zou beïnvloeden.

Voor zover verzoekster aanvoert dat het onderhoud aan het CLV-systeem bewerkstelligt dat deskundigenonderzoek in de bestuursrechtelijke procedure niet (goed) meer mogelijk wordt, kan zij niet worden gevolgd, want zonder nadere motivering, die ontbreekt, valt niet in te zien dat bedoeld onderhoud dergelijk onderzoek fnuikt en/of een beoordeling omtrent handhaving van vergunningsvoorwaarden en regels uit het Bouwbesluit in de weg staat.

De VvE heeft, door middel van het overleggen van verklaringen van bedrijf B van 13 februari 2019 en 12 maart 2019, en een aanvullend e-mailbericht van 31 oktober 2019, onderbouwd toegelicht waarom de onderhoudswerkzaamheden aan het CLV-systeem vanuit de woning van verzoekster nodig zijn en wat er gaat gebeuren.

Kort gezegd betreft het een reiniging van het systeem om het risico te vermijden van verstopping van het collectieve rookgaskanaal, waardoor dat kanaal zich zou kunnen vullen met condenswater, wat waterschade tot gevolg kan hebben.

Het systeem wordt geopend, geïnspecteerd en gereinigd.

Ter zitting is van de zijde van de VvE naar voren gebracht dat het om een niet ingrijpende routineklus gaat, die elders in het appartementencomplex al is uitgevoerd en zo’n tien minuten duurt als er geen bijzonderheden zijn. Er vinden geen (constructie)technische aanpassingen aan het systeem plaats. Dit is onvoldoende onderbouwd weersproken.

Mede hierom komt weinig gewicht toe aan het aangevoerde dat verzoekster door het meewerken aan het onderhoud een bijdrage zou leveren aan het ontstaan van een causaliteitsdiscussie.

Daarbij komt dat niet nader is toegelicht waarom een causaliteitsdiscussie zou kunnen ontstaan in de bestuursrechtelijke procedure.

Meer voor de hand liggend is dat daarover discussie kan ontstaan in een civiele procedure, als verzoekster de bouwer of diens opdrachtgever aansprakelijk wil stellen, want dan zal zij moeten stellen en bij betwisting moeten bewijzen dat een causaal verband bestaat tussen haar gezondheidsproblemen en een niet goed functionerende WTW-installatie.

Niet gesteld is dat de bestuursrechtelijke procedure is gestart om (voordelig) deskundigenbewijs te laten fabriceren ten behoeve van een eventuele latere civiele procedure, maar als dat onverhoopt wel het geval mocht zijn, waarvan de kantonrechter niet uitgaat, dan zou een dergelijk gebruik van bevoegdheid en het in verband daarmee willen afwachten van de bestuursrechtelijke procedure geen redelijke grond opleveren voor de weigering van verzoekster.

In de onderhavige procedure is verder door de VvE gesteld dat zij niet bekend is met klachten van andere bewoners over de WTW-installatie. Er zijn al werkzaamheden aan het CLV-systeem verricht, terwijl niet vaststaat dat dit effect heeft gehad op de WTW-installatie.

Als het al zo zou zijn dat het verrichten van werkzaamheden aan het CLV-systeem met zich brengt dat niet meer valt na te gaan wat de oorzaak is van beweerdelijk gebrekkig functioneren van de WTW-installatie, dan nog valt niet in te zien waarom verzoekster zich tegen het beoogde onderhoud verzet.

Het lijkt erop dat verzoekster, gelet op de gevolgen voor een andere (te voeren) procedure, bang is dat de WTW-installatie door het onderhoud beter gaat functioneren, maar vanuit het oogpunt van haar gezondheid is die vrees onbegrijpelijk, gezien het betoog dat het gebrekkige functioneren tot ernstige gezondheidsproblemen bij haar heeft geleid.

Mocht door het onderhoud aan het CLV-systeem als bijkomstigheid ook de WTW-installatie beter gaan functioneren, dan komt het onder die omstandigheden te minder redelijk voor om het onderhoud tegen te houden.

Het aangevoerde door verzoekster is in eerste instantie niet een probleem van de VvE en haar leden, waarvan de meerderheid het bestuur steunt in de wens om onderhoud aan het CLV-systeem te laten verrichten, blijkens de gegeven toestemming om hierover te procederen.

De weigering van verzoekster om daaraan medewerking te verlenen en toestemming te geven om haar woning betreden om de noodzakelijk gevonden werkzaamheden te laten verrichten, wordt om voormelde redenen niet redelijk geacht.

Daarom wordt de verzochte vervangende machtiging verleend.

Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.

Heeft u een vraag aan onze advocaat VVE over het appartementsrecht, over de akte van splitsing of het splitsingsreglement over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE of over de uitleg van de splitsingsakte, belt u dan gerust onze advocaat VVE  op 020-3980150.

Wilt u meer weten over het appartementsrecht, bezoek dan onze website over de VVE. Klik dan hier.

Wilt u meer weten over ons advocatenkantoor? Klik dan hier.