Van onze advocaat VVE. Het Gerechtshof Den Haag heeft op 27 februari 2018 uitspraak gedaan over de vraag wie de kosten van het onderhoud van het dak van het balkon moest betalen: de appartementseigenaar of de VvE?
Het gaat in deze zaak, kort gezegd, om de volgende feiten.
Verzoeker is appartementseigenaar en als zodanig gerechtigd tot het uitsluitend gebruik van een gedeelte van het pand (hierna: een appartement).
In eerste aanleg heeft verzoeker – voor zover in dit hoger beroep nog van belang – verzocht alle besluiten genomen in de vergadering van 20 juli 2015, voor zover niet van rechtswege nietig, te vernietigen en, na vermeerdering van zijn verzoek, te bepalen dat de kosten van de actuele reparatie aan het dak boven de loggia voor rekening komen van de VvE.
De grieven hebben betrekking op het oordeel van de kantonrechter dat het dak van het balkon dat behoort bij de woning van verzoeker niet gemeenschappelijk is.
Wie moet kosten onderhoud dak betalen: appartementseigenaar of de VvE?
Kern van het geschil in hoger beroep is de vraag wie de kosten van de actuele reparatie aan het dak van de loggia/het balkon van verzoeker moet betalen. Zijn dit de gemeenschappelijke eigenaars (de VvE, ieder naar zijn breukdeel) of is dit verzoeker?
Anders gezegd gaat het om de vraag of het dak (van de loggia/het balkon) is aan te merken als een balkonconstructie in de zin van artikel 9 van de notariële akte van 28 november 1997 waarvan de kosten voor rekening en risico van de betreffende eigenaar komen of als een gemeenschappelijk deel van het pand, waarvan de onderhoudskosten voor de gezamenlijke eigenaars zijn (ex artikel 3 Modelreglement 1992).
Het hof stelt vast dat op de splitsingstekening bij het appartement op de eerste verdieping een uitpandig balkon is getekend, terwijl op de derde verdieping, respectievelijk van [naam 3] en [naam 2] enerzijds en verzoeker anderzijds twee inpandige balkons zijn getekend. Het balkon van verzoeker steekt daarbij niet uit buiten de contouren van de gevel.
Gezien deze splitsingstekening, in combinatie met de overgelegde foto’s is er naar het oordeel van het hof geen sprake van dat het dak van het balkon van verzoeker behoort tot de balkonconstructie: het dak van het balkon van verzoeker hoort bouwtechnisch gezien bij het dak.
Immers, duidelijk is waar te nemen dat de bovenzijde van de overkapping (qua functie) onderdeel is van het dak en geen onderdeel uitmaakt van de balkonconstructie. De omstandigheid dat dit dak feitelijk enigszins zou uitsteken, dan wel iets lager ligt dan het ‘grote’ dak, maakt dit niet anders Het dak boven het balkon van verzoeker behoort dan ook tot het gemeenschappelijk gedeelte van het appartementencomplex, zodat de VvE de kosten van het onderhoud dient te betalen. Mitsdien slagen de grieven en zal verzoek 2 worden toegewezen.
Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.
Heeft u een vraag over het appartementsrecht, de Vve, over de akte van splitsing, het splitsingsreglement of het huishoudelijk reglement, of over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.