Van onze advocaat VVE. De Rechtbank Gelderland heeft op 28 februari 2018 uitspraak gedaan over de vernietiging van een besluit van de VvE omdat een gewone meerderheid van stemmen was vereist en geen gekwalificeerde meerderheid.
VvE Gebouw A verzoekt in de hoofdzaak ex artikel 5:130 lid 1 BW vernietiging van het besluit van VvE H d.d. 25 juni 2017, te weten het niet-akkoord gaan met het voorstel van VvE Gebouw A.
Hoewel artikel 3:303 BW bepaalt dat zonder voldoende belang niemand een rechtsvordering toekomt, volgt uit de jurisprudentie dat de rechter op dit punt terughoudend dient te zijn. In dit geval is van belang dat partijen al jarenlang een geschil hebben over de kostenverdeling tussen de VvE’s. Daarnaast heeft VvE Gebouw A de hoop dat met de vernietiging van dit besluit de situatie in de toekomst mogelijk kan veranderen. Dat alles tezamen maakt dat de kantonrechter onvoldoende grond ziet om VvE Gebouw A haar verzoek te ontzeggen.
Kern van het geschil betreft de vraag hoe het voorstel, althans voorstellen van VvE Gebouw A moet(en) worden gekwalificeerd, zodat vervolgens kan worden vastgesteld welke meerderheid van stemmen (gewone meerderheid, gekwalificeerde meerderheid of unanimiteit) is vereist. VvE Gebouw A stelt dat het voorstel niet is bedoeld om de akte van splitsing te wijzigen, maar dat het voorstel is bedoeld om te bewerkstelligen dat VvE H in het vervolg de juiste uitleg van de bepaling in de akte van splitsing hanteert. VvE H voert aan dat het voorstel van VvE Gebouw A alleen mogelijk is door het wijzigen van de akte van splitsing.
Vaststaat dat partijen al jarenlang discussiëren over de uitleg van de verdeelsleutel als bedoeld in artikel 2 lid 3 van het Splitsingsreglement. In 2010 heeft de rechtbank, hoewel een vonnis tussen VvE Gebouw A en VvE P, een uitleg gegeven aan de verdeelsleutel, te weten 1/4e. In het eerste gedeelte van het voorstel van VvE Gebouw A wordt gevraagd om een verdeelsleutel van 1/52e te hanteren.
Nu reeds over de uitleg van de te hanteren verdeelsleutel in 2010, derhalve na het advies uit 2006 waarnaar in het voorstel nadrukkelijk wordt verwezen, door de rechtbank is geoordeeld kan naar het oordeel van de kantonrechter het voorstel van VvE Gebouw A niet worden aangemerkt als een voorstel om een juiste toepassing van de verdeelsleutel.
Vernietiging besluit VvE omdat gewone meerderheid van stemmen is vereist en geen unanimiteit.
De kantonrechter is van oordeel dat het voorstel van VvE Gebouw A is bedoeld om tot een afwijkende draagplicht op grond van de aanvulling van artikel 2 lid 3 van het Splitsingsreglement te beslissen of om de akte van splitsing ex artikel 5:139 BW te wijzigen. In beide gevallen is medewerking/instemming van alle appartementseigenaars vereist. Dit betekent dat voor het eerste gedeelte van het voorstel van VvE Gebouw A unanimiteit van stemmen is vereist. Deze unanimiteit is met de stemming op de vergadering van 26 juni 2017 niet bereikt.
Voordat wordt beslist welk gevolg dit heeft, wordt eerst het tweede gedeelte van het voorstel besproken. In het tweede gedeelte van het voorstel van VvE Gebouw A wordt gevraagd om de uitleg van de verdeelsleutel aan de rechter voor te leggen.
VvE Gebouw A stelt ter zitting dat over dit tweede gedeelte niet is gestemd. VvE H voert ter zitting aan dat het gehele voorstel is afgewezen, dus dat niet apart over het tweede gedeelte van het voorstel is gestemd, maar dat dit gedeelte wel is meegenomen in de stemming. Het voorstel van VvE Gebouw A d.d. 8 november 2016 is als een tweeledig voorstel te beschouwen en uit de notulen van de vergadering d.d. 26 juni 2017 alsook uit het totaal overzicht uitslag steminstructies d.d. 26 juni 2017 blijkt niet dat slechts over één gedeelte van het voorstel is gestemd, zodat naar het oordeel van de kantonrechter in voldoende mate is komen vast te staan dat over het gehele voorstel van VvE Gebouw A is gestemd. Dit betekent dat (ook) over het tweede gedeelte van het voorstel met een (krappe) meerderheid voor is gestemd. Resteert wederom de vraag welke meerderheid van stemmen voor dit tweede gedeelte van het voorstel is vereist.
Ingevolge artikel 37 lid 1 van het Splitsingsreglement worden alle besluiten in beginsel genomen met volstrekte meerderheid der uitgebrachte stemmen. In artikel 41 lid 4 van het Splitsingsreglement is bepaald dat het bestuur de machtiging behoeft van de vergadering voor onder meer het instellen van rechtsvorderingen. De kantonrechter is van oordeel dat de machtiging voor het instellen van rechtsvorderingen niet gebonden is aan een afwijkende stemregeling. Dit betekent dat voor het tweede gedeelte van het voorstel een volstrekte meerderheid (gewone meerderheid, de helft plus één) is vereist. Bij de stemming d.d. 26 juni 2017 is deze meerderheid behaald.
De kantonrechter is dan ook van oordeel dat VvE H zich ten onrechte op het standpunt heeft gesteld dat voor het voorstel van VvE Gebouw A een gekwalificeerde meerderheid van stemmen is vereist.
Immers, gelet op het voorgaande, is voor het eerste gedeelte van het voorstel unanimiteit vereist en voor het tweede gedeelte van het voorstel is een gewone meerderheid voldoende. Nu de gewone meerderheid van stemmen is behaald, heeft VvE H het tweede gedeelte van het voorstel van VvE Gebouw A ten onrechte niet aangenomen. De kantonrechter zal het besluit van VvE H d.d. 26 juni 2017 daarom op grond van artikel 5:130 lid 1 BW vernietigen voor zover het besluit ziet op het verzuim van VvE H om het tweede gedeelte van het voorstel van VvE Gebouw A met de behaalde meerderheid van stemmen aan te nemen.
De kantonrechter ziet aanleiding om de proceskosten te compenseren, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.
Heeft u een vraag over het appartementsrecht, over de VVE, over de nietigheid of vernietigbaarheid van een besluit van de VVE, of over de akte van splitsing of het splitsingsreglement, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.