Van onze advocaat VVE. Het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch heeft enige tijd geleden uitspraak gedaan over de vraag of de lift een gemeenschappelijk gedeelte was of enkel ten behoeve voor een privé-gedeelte diende te worden aangemerkt. Was het besluit van de VVE in strijd met de redelijkheid en billijkheid?

Is de lift gemeenschappelijk?

Tussen partijen staat vast dat de Splitsingsakte en het Modelreglement bepalen welke delen van het appartementencomplex gezamenlijk zijn.

Onderdeel “Schulden en kosten voor rekening van de gemeenschappelijke eigenaars” van het Modelreglement geeft in artikel 3 een opsomming van schulden en kosten die tot de schulden en kosten als bedoeld in artikel 5:112 eerste lid onder a van het Burgerlijk Wetboek (BW) worden gerekend.

Voorts wordt in artikel 9 lid 1 van het Modelreglement onderdelen a en b vermeld wat onder meer, en dus in ieder geval, tot de gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken gerekend wordt.

Ingevolge artikel 9 lid 1 sub a Modelreglement zijn de daken van de woontorens gemeenschappelijk.

Ingevolge artikel 9 lid 1 sub b Modelreglement zijn technische installaties in beginsel gemeenschappelijk, tenzij die installaties uitsluitend ten diensten van één privé gedeelte strekken.

Anders dan de appartementseigenaar heet betoogd, leest de rechter dit artikel, gezien de aard van de akte waarin het is opgenomen, niet ‘ruimer’ in die zin dat het ook om andere installaties dan technische installaties gaat.

De liften worden in artikel 9 lid 1 sub b opgesomd als technische installaties.

Tussen de appartementseigenaren staat vast dat de liften die aanwezig zijn in de woontorens uitsluitend ten diensten strekken van de (vier) penthouses (privé gedeeltes). De liften zelf zijn dus, als vallend onder de uitzondering van het slot van artikel 9 lid 1 sub b van het Modelreglement, niet gemeenschappelijk.

Het gaat in deze zaak echter om de liftschachtopbouw, welke naar het oordeel van de rechter in het kader van de vraag naar gemeenschappelijkheid kan en dient te worden onderscheiden van de lift. Deze op en in het dak geplaatste opbouw is naar het oordeel van het hof geen technische installatie.

Dat van toepassing zijnde NEN normen erin zouden voorzien dat onder en boven elke lift een bepaalde ruimte binnen de constructie wordt (en dient te worden) vrijgehouden, maakt dit niet anders.

Dit gegeven duidt er immers weliswaar op dat de opbouw ten behoeve van de lift op en in het dak is geplaatst, maar maakt niet dat daarmee een dergelijke opbouw ook, net als de lift, als een technische installatie zou moeten worden beschouwd.

De appartementseigenaar heeft, anders dan ook te wijzen op het gebruiks-technisch uiteindelijk één geheel vormen van lift en liftschachtopbouw -hetgeen de rechter in het kader van de vraag naar gemeenschappelijkheid als zodanig niet onderschrijft, zoals hiervoor reeds opgemerkt-, geen nadere argumenten aangevoerd voor het vallen van de liftschachtopbouw onder het begrip ‘technische installatie’. Omdat naar het oordeel van de rechter ten aanzien van de liftschachtopbouw geen sprake is van een technische installatie speelt het (al dan niet) ten diensten staan van één privégedeelte verder geen rol.

Van strijd met artikel 9 lid 1 sub b van het Modelreglement is dan ook geen sprake.

Met de kantonrechter is het hof van oordeel dat de (liftschacht)opbouw onderdeel is van het dak en derhalve, net als het dak, gemeenschappelijk is (artikel 9 lid 1 sub a van het Modelreglement).

Reeds om deze redenen falen de grieven.

Is het besluit van de VVE in strijd met de redelijkheid en billijkheid ?

Ingevolge artikel 10 van het Modelreglement wordt bij twijfel over de gemeenschappelijkheid van een gedeelte of een zaak hierover beslist door de vergadering van de VVE.

De appartementseigenaar acht het in strijd met de redelijkheid en billijkheid dat de VVE het besluit van 9 maart 2017 heeft genomen, terwijl zij op de ledenvergadering ervoor reeds op de hoogte was van zijn bezwaren tegen het aanmerken van de kosten van de liftschachtopbouw als gemeenschappelijke kosten, en desalniettemin het bestuur van de VVE de vraag naar gemeenschappelijkheid ervan niet aan de vergadering heeft voorgelegd, waar dat volgens de stelling van de appartementseigenaar wel op de weg van het bestuur van de VVE lag.

Ter zitting heeft de appartementseigenaar echter bevestigd dat hetgeen in de eerdere vergadering van 7 december 2016 ter sprake is gekomen over een geheel andere lekkage ging. Voorts heeft de appartementseigenaar ter zitting desgevraagd verklaard dat het voorstel om de VVE op te splitsen in zeven aparte VVE’ s (dus één per toren) onder meer vanwege de hoge splitsingskosten niet tot overeenstemming heeft geleid en de VVE dat idee voorlopig heeft laten rusten.

De stelling van de appartementseigenaar dat de VVE artikel 10 van het Modelreglement had moeten toepassen, gaat daarmee niet meer op. Ook zijn stelling dat hij zelf indirect een beroep op artikel 10 van het Modelreglement heeft gedaan door aan de VVE kenbaar te maken dat de kosten in verband met lekkage niet gemeenschappelijk zijn, gaat niet op nu het in die vergadering kennelijk om een andere lekkage ging.

Voorts is het de rechter ook niet uit de notulen van 9 maart 2016 gebleken dat de appartementseigenaar artikel 10 van het Modelreglement of de op voorhand te beantwoorden vraag naar gemeenschappelijkheid van de kosten voor de liftschaftopbouw als agendapunt heeft aangevoerd of anderszins aan de orde heeft gesteld.

De VVE daarentegen heeft uitdrukkelijk weersproken dat zij op enig moment twijfel heeft gehad over de gemeenschappelijkheid van de kosten van de reparaties aan de liftschachtopbouw. Er rustte dan ook geen verplichting op de VVE om een stemming over de gemeenschappelijkheid uit te roepen. De VVE heeft het onderwerp van het oplossen van diverse dak-lekkages op de agenda gezet, heeft erover gestemd en heeft vervolgens besloten om de dak-lekkage van één toren op te lossen en de liftschachtopbouw van drie torens te vervangen, ten laste van de algemene reserve.

Impliciet is daarmee overigens naar het oordeel van de rechter toch ook over de vraag naar gemeenschappelijkheid van de liftschachtopbouw beslist. Van strijd met artikel 10 van het Modelreglement is dan ook geen sprake.

De rechter merkt – net als de kantonrechter – nog op dat, anders dan appartementseigenaar doet voorkomen, de VVE niet heeft besloten om de onderhoudskosten van de lift(en) uit de algemene reserve te betalen noch heeft de VVE besloten om de lift(en) of liftschacht(en) als gemeenschappelijk te kwalificeren.

De door de advocaat van de appartementseigenaar aangevoerde, hierboven door de rechter besproken, omstandigheden acht de rechter geenszins toereikend voor de conclusie dat het door de VVE genomen besluit van 9 maart 2016 om alle appartementseigenaren te verplichten tot bijdrage aan de in het besluit genoemde lekkagekosten naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn.

Ook de (enkele) stelling dat alleen de eigenaren van de penthouses profijt hebben van de lift, is naar het oordeel van het hof onvoldoende om het besluit om alle eigenaren mee te laten betalen aan de dak-lekkage ter hoogte van de liftschachtopbouw in strijd met de redelijkheid en billijkheid te achten. Hierbij speelt dat middels een wijziging van de Splitsingsakte eenzelfde soort bijzondere regeling als voor andere specifieke schulden en kosten in artikel 3 van de Splitsingsakte is opgenomen, had kunnen worden bewerkstelligd. Van die mogelijkheid is echter nooit gebruik gemaakt.

De appartementseigenaar heeft overigens onvoldoende gesteld om strijd met de (hoge) drempel van de redelijkheid en billijkheid, waarbij alle betrokken belangen – inclusief die van alle bewoners in de drie torens met een sluitend, lekvrij dak – dienen te worden meegewogen, aannemelijk te achten.

Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.

Heeft u een vraag over het appartementsrecht, over de VVE, over de akte van splitsing of een modelreglement of over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.