Van onze advocaat VVE. Het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden heeft op 30 januari 2018 uitspraak gedaan over de vernietigbaarheid van een besluit van de VVE, de termijn voor het instellen van een verzoek tot vernietiging van het besluit van de VVE en over schadevergoeding wegens vocht- en schimmelschade in het appartement.

Beroep op vernietiging is niet gedaan binnen de in artikel 5:310 lid 2 BW genoemde termijn van een maand. De vordering van de appartementseigenaar tot vergoeding van vocht- en schimmelschade is door de rechtbank terecht afgewezen op grond van de overweging dat de VvE niet tijdig in gebreke is gesteld.

Appellante is eigenares van het appartementsrecht. Het betreft een woning, die deel uitmaakt van het appartementencomplex. Het appartementsrecht is ontstaan door splitsing bij notariële, bij welke akte tevens de VvE is opgericht.

De appartementseigenaar is van rechtswege lid van de VvE en uit dien hoofde een maandelijkse bijdrage verschuldigd. De VvE brengt de maandelijkse bijdrage op voorschotbasis bij haar leden in rekening. De bijdragen worden in het reservefonds gestort, uit welk fonds buitengewone uitgaven kunnen worden bestreden.

In het appartementencomplex zijn problemen ontstaan door lekkages. De VvE heeft in verband hiermee besloten om over te gaan tot gevelonderhoud en vervanging van de dilatatievoegen. In de vergadering van de VVE op 24 juli 2013 is het onderwerp gevelonderhoud besproken, waarbij tevens aan de orde is gekomen dat asbest is aangetroffen in de voegen en dat met de verwijdering daarvan de kosten van de gevelrenovatie zo hoog zullen worden dat ze niet meer uit het reservefonds betaald kunnen worden. De vergadering heeft daaropvolgend besloten om, naast een verhoging van de maandelijkse bijdrage, eenmalig een extra bijdrage van € 1.190,00 (grote appartementen) of € 595,00 (kleine appartementen) bij de leden te incasseren als toevoeging aan het reservefonds om de kosten van de asbestverwijdering te kunnen betalen.

Besluit VVE nietig? Termijn voor vernietiging besluit.

De rechter oordeelt als volgt.

De rechter stelt vast dat de appartementseigenaar geen enkele grond heeft aangevoerd waaruit blijkt dat de besluiten van de vergadering van de VvE van 24 juli 2013 en 6 maart 2014 nietig zijn. Het feit dat door een gewijzigde uitvoering van de sanering de kosten uiteindelijk lager zijn uitgevallen dan aanvankelijk was begroot, maakt het besluit van 24 juli 2013 niet alsnog nietig.

De genoemde besluiten zijn evenmin vernietigbaar, omdat de appartementseigenaar de vernietiging daarvan te laat heeft ingeroepen. Op grond van artikel 5:130 lid 2 BW moet een verzoek tot vernietiging aan de kantonrechter worden gedaan binnen een maand na de dag waarop de verzoeker van het besluit heeft kennis genomen of heeft kunnen kennisnemen.

Zo de appartementseigenaar, zoals zij heeft gesteld, voor het eerst van de besluiten kennis zou hebben genomen bij de dagvaarding in eerste aanleg op 1 september 2015, dan heeft zij niet binnen één maand nadien vernietiging daarvan verzocht

Schadevergoeding wegens vocht- en schimmelschade? Ingebrekestelling

De rechter oordeelt als volgt.

Tussen partijen is niet in geschil dat het mechanisch ventilatiesysteem van de betrokken appartementen onderhouden dient te worden door de VvE en in voorkomend geval ook door de VvE dient te worden vervangen.

De VvE heeft benadrukt dat de appartementseigenaar er tot oktober 2014 nooit melding van heeft gemaakt dat de mechanische ventilatie niet werkte. Omdat elke woning, zo heeft de advocaat van de VvE uiteengezet, een eigen ventilatiesysteem heeft dat niet centraal wordt aangestuurd, dan wel centraal kan worden gemonitord, is de VvE afhankelijk van meldingen van gebreken door de bewoners. De advocaat acht de VVE dan ook niet in verzuim.

Het hof is met de kantonrechter en de VvE van oordeel dat de appartementseigenaar met betrekking tot tekortkomingen in het onderhoud waarvoor de VvE verantwoordelijk is, de VvE schriftelijk in gebreke dient te stellen voordat er sprake kan zijn van verzuim van de VvE.

De appartementseigenaar heeft bij brief van de advocaat van 25 juni 2012 de beheerder van het appartementencomplex medegedeeld dat geen adequaat herstel heeft plaatsgevonden van de onderhoudsgebreken aan haar woning en de beheerder gesommeerd binnen vier weken over te gaan tot het verrichten van het bij de brief vermelde onderhoud. In de bijlage heeft zij wel verschillende onderhoudsgebreken opgesomd, maar is geen melding gemaakt van een niet werkende mechanische ventilatie. Verder wordt in deze bijlage alleen gerept over een schimmelplek in de grote slaapkamer als gevolg van gebrekkig werk bij de kozijnen.

Op 12 oktober 2013 heeft de appartementseigenaar een e-mail aan de beheerder van het appartementencomplex gestuurd, waarin zij de VvE aansprakelijk stelt voor de vocht- en schimmelschade in haar woning. In deze e-mail gaat zij uit van vochtproblemen als gevolg van niet goed functionerende dilatatievoegen en mogelijk een gat in de gevel.

De rechter stelt vast dat ook in deze e-mail geen melding wordt gemaakt van een niet werkende mechanische ventilatie. Daar komt bij dat deze aansprakelijkstelling niet kan worden aangemerkt als een ingebrekestelling, omdat niet is aangegeven welke gebreken binnen welke termijn moeten zijn verholpen.

De conclusie moet dan ook zijn dat de VvE tot in elk geval 12 oktober 2013 niet in verzuim is geraakt ter zake van het niet herstellen van de mechanische ventilatie.

Eerst op enig tijdstip na 12 oktober 2013, op welke datum al sprake was van vocht- en schimmelschade in de woning, hebben partijen gesproken over het defect aan de mechanische ventilatie. De appartementseigenaar heeft niet voldoende onderbouwd dat de mechanische ventilatie eerder dan 12 oktober 2013 is uitgevallen. Het oorzakelijke verband tussen het uitvallen van de mechanische ventilatie en de vocht- en schimmelproblemen in de woning van de appartementseigenaar staat dan ook niet vast. De appartementseigenaar heeft verder niet onderbouwd dat de vocht- en schimmelproblemen na 12 oktober 2013 zijn toegenomen door een niet functionerende mechanische ventilatie.

Naar het oordeel van de rechter mocht de VvE, toen eenmaal het gebrek bij haar bekend was, het standpunt innemen dat de appartementseigenaar eerst de CV ketel diende te vervangen, alvorens de mechanische ventilatie zou worden vervangen, gelet op de veiligheidseisen die op dat moment ten aanzien van de afvoer van uitlaatgassen van CV installaties golden, waardoor een afzonderlijke uitlaat daarvoor noodzakelijk was.

Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.

Heeft u een vraag over het appartementsrecht, over de VVE, over de nietigheid of vernietigbaarheid van een besluit van de VVE en de termijn van het instellen daarvan, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.