Van onze advocaat VVE. De Rechtbank Midden-Nederland heeft op 31 januari 2018 uitspraak gedaan over de vervangende machtiging van de kantonrechter ex artikel 5:121 BW.

Partijen verschillen in dit geding in de kern van mening over het antwoord op de vraag of de appartementseigenaren het op 19 oktober 2016 genomen en op 6 april 2017 bekrachtigde besluit tot vervanging van de ramen en kozijnen moeten nakomen en hun medewerking moeten verlenen aan de uitvoering van dat besluit.

Voorop wordt gesteld dat het wonen in een appartementencomplex en het lidmaatschap van een VVE met zich brengt dat besluiten met meerderheid van stemmen kunnen worden genomen.

Dit betekent dat, indien een meerderheid tot een besluit komt waaronder een beslissing tot onderhoud en de wijze waarop het onderhoud zal worden uitgevoerd, dit besluit van de VVE in beginsel geldt voor alle eigenaars van een appartementsrecht.

Ook degenen die niet gestemd hebben en degenen die tegen een dergelijk besluit hebben gestemd en/of het er alsnog niet mee eens zijn, dienen in beginsel een dergelijk besluit van de VVE te accepteren en er vervolgens naar te handelen.

De rechter stelt vast dat de algemene ledenvergadering (ALV) van de VVE op 19 oktober 2016 met twee-derde meerderheid het besluit heeft genomen tot het vervangen van achttien ramen en kozijnen. Dit besluit is op 6 april 2017 eveneens met twee-derde meerderheid van stemmen door de ALV bekrachtigd.

Niet is gesteld of gebleken dat een verzoek tot vernietiging van het besluit is gedaan als bedoeld in artikel 5:130 lid 2 BW, zodat vaststaat dat het besluit onherroepelijk is geworden. Voorafgaand aan de onderhavige procedure hebben de appartementseigenaren het standpunt ingenomen dat het besluit nietig zou zijn, maar gelet op hetgeen uit het verweerschrift en tijdens de mondelinge behandeling naar voren is gekomen, wordt dit verweer kennelijk in deze procedure niet langer gehandhaafd. Verweerders zijn dan ook in beginsel gebonden aan het besluit en dienen in beginsel aan de uitvoering daarvan mee te werken.

De appartementseigenaren hebben het verweer gevoerd dat zij gerechtigd zijn hun medewerking aan het besluit te weigeren. De appartementseigenaren hebben daartoe aangevoerd dat de kozijnen niet vervangen hoeven te worden, dat de mogelijke gevolgen van vervanging niet in kaart zijn gebracht of aan de ALV zijn voorgelegd, dat er hinder valt te verwachten, dat er een reëel en minder kostbaar alternatief voorhanden is en tot slot dat het gevelaanzicht van het complex wordt gewijzigd waardoor er een vergunningsplicht is ontstaan. De VVE heeft een en ander gemotiveerd betwist.

VVE. Onderhoud. Vervangende machtiging van kantonrechter?

Ter beoordeling ligt de vraag voor of een vervangende machtiging als bedoeld in artikel 5:121 lid 1 BW aan de VVE kan worden verleend.

In artikel 5:121 lid 1 BW is bepaald dat de kantonrechter een vervangende machtiging kan verlenen, als één of meer appartementseigenaren, de vereniging van eigenaren en/of één van de organen van de vereniging van eigenaren, zonder redelijke grond weigeren om hun medewerking of toestemming te verlenen aan de door een appartementseigenaar voorgestelde handeling, dan wel zich niet verklaren omtrent die handeling. Het voorgaande heeft als uitgangspunt te gelden voor de beoordeling van deze zaak, zodat enkel de stellingen van partijen zullen worden opgenomen en behandeld die relevant zijn voor het bovenstaande toetsingskader.

Op grond van het bepaalde in artikel 5:121 lid 1 BW kan de kantonrechter onder meer een vervangende machtiging verlenen, indien één of meer appartementseigenaren zonder redelijke grond weigeren om hun medewerking of toestemming te verlenen aan het besluit. Voor de vraag of daarvan sprake is zijn alle relevante omstandigheden van belang.

Het geding tussen partijen spitst zich toe op het antwoord op de vraag of de appartementseigenaren een redelijke grond hebben om hun medewerking aan de uitvoering van meergenoemd besluit van de VVE te weigeren. De rechter beantwoordt deze vraag ontkennend en overweegt daartoe het volgende.

De rechter is van oordeel dat de VVE genoegzaam heeft onderbouwd dat vervanging van alle ramen en kozijnen noodzakelijk is. De noodzaak tot vervanging blijkt uit het rapport van de VvE, waarin zij immers uitdrukkelijk heeft geschreven dat de kozijnen op de kopse kant compleet versleten zijn, dat de houten kozijnen in de gevel (slaapkamerkozijnen) gevel ook veel problemen (tocht en lekkage) geven, dat de kwaliteit van de kozijnen zeer slecht is, dat reparatie of herstel gelet op de aangetroffen staat onbegonnen werk is en dat om die reden vervanging van deze kozijnen noodzakelijk is.

Verder heeft de VvE in haar rapport geadviseerd alle kozijnen te vervangen door nieuwe houten of kunststofkozijnen en dat uit kostenoogpunt vervanging door kunststofkozijnen gewenst is. Voorts blijkt de slechte staat van de kozijnen ook uit de door de VVE in het geding gebrachte foto’s, die onweersproken zijn gebleven. De enkele omstandigheid dat de kozijnen medio 2015 zijn geschilderd leidt niet zonder meer tot de conclusie dat vervanging niet noodzakelijk zou zijn. Dit alles betekent dat Verweerders op dit punt geen redelijke grond hebben om hun medewerking aan de uitvoering van het besluit te weigeren.

Het verwijt van de appartementseigenaren dat de uit te voeren werkzaamheden en de gevolgen die deze werkzaamheden meebrengen door de deskundige, de aannemer, het bestuur en de ALV nooit goed in kaart zijn gebracht, gaat niet op.

Uit de in het geding gebrachte stukken en de feitelijke gang van zaken kan worden afgeleid dat de ALV steeds goed is geïnformeerd alvorens het besluit tot vervanging van de kozijnen en ramen te nemen en/of te bekrachtigen. Tijdens de ALV van 10 mei 2016 is besloten om tot vervanging van in ieder geval twee ramen/kozijnen over te gaan wegens de slechte staat daarvan en ten aanzien van de overige 16 kozijnen is besproken dat deze in de toekomst zouden worden vervangen.

Daarna heeft B in opdracht van de VVE de staat van de kozijnen onderzocht en in het naar aanleiding daarvan opgemaakte rapport geconcludeerd dat de staat van de kozijnen gebrekkig is. Dat dit geen objectief onderzoek zou zijn geweest, een en ander zoals door de appartementseigenaren is gesteld en door de VVE gemotiveerd is betwist, is op geen enkele wijze door Verweerders onderbouwd.

Overlast van werkzaamheden?

Ten onrechte hebben de appartementseigenaren aangevoerd dat zij gerechtigd zijn hun medewerking te weigeren aangezien zij door de uit te voeren werkzaamheden in hun appartementen hinder, bestaande uit stof en zaagsel in privégedeelten en geluidsoverlast zullen ondervinden.

Ook dit betoog slaagt niet. De rechter overweegt in dit verband dat het een gegeven is dat het uitvoeren van werkzaamheden in verband met de vervanging van de kozijnen en ramen van de appartementen tot overlast van de appartementseigenaren en de overige bewoners in het appartementencomplex zal leiden. Dit is inherent aan het uitvoeren van genoemde werkzaamheden. Een tijdelijke overlast mag echter geen belemmering vormen voor het uitvoeren van werkzaamheden. Daarnaast mag van een eigenaar worden verwacht dat hij (in zijn eigen belang) zelf zorgdraagt voor het afdekken dan wel verwijderen van bijvoorbeeld stofgevoelige zaken. Feiten en omstandigheden die tot een ander oordeel zouden kunnen leiden zijn niet gesteld of gebleken.

De rechter overweegt voorts dat in het licht van de gemotiveerde betwisting door de VVE niet is komen vast te staan dat er minder kostbare en minder ingrijpende alternatieven voorhanden zijn, die voorzien in een vergelijkbaar eindresultaat. Blijkens de door de VVE ter zitting gegeven nadere toelichting heeft de VVE enkel een offerte gevraagd voor de volledige vervanging van de kozijnen, aangezien een gedeeltelijke vervanging door kunststof niet mogelijk was. Het aanvragen van offertes uitgaande van volledige vervanging van de ramen en kozijnen sluit bovendien aan bij het advies van VvE Belang. Nu de appartementseigenaren hun standpunt dat er minder kostbare en minder ingrijpende alternatieven voorhanden zijn verder op geen enkele wijze nader met onderliggende bewijsstukken hebben onderbouwd, gaat de rechter hieraan voorbij.

Architectonische verandering?

De advocaat van de appartementseigenaren heeft het verweer gevoerd dat de appartementseigenaren hun medewerking mogen weigeren aangezien de architectonische aard van het gebouw door de vervanging van de ramen en kozijnen wordt gewijzigd en dat daardoor een vergunningsplicht ontstaat. Ook dit verweer wordt gepasseerd.

De rechter is van oordeel dat de enkele omstandigheid dat de nieuwe kozijnen een andere indeling krijgen en dat deze in plaats van het huidige wit, grijs van kleur worden, niet kan worden beschouwd als een wijziging van architectonische aard. De in dit verband naar voren gebrachte stelling van de appartementseigenaren dat er een vergunningplicht geldt voor de vervanging van de kozijnen wordt verworpen. Ter zitting heeft de VVE desgevraagd nader toegelicht dat er geen vergunningsplicht geldt wanneer alle ramen en kozijnen worden vervangen en dat er alleen een vergunningsplicht bestaat indien niet het geheel vervangen zou worden. Een en ander is door Verweerders niet weersproken. Ook in zoverre is sprake van weigering van medewerking zonder redelijke grond.

Nu geen andere feiten zijn gesteld of gebleken, die tot een ander oordeel zouden kunnen leiden, leidt het voorgaande tot de conclusie dat de appartementseigenaren geen voldoende zwaarwegend belang hebben bij hun weigering om mee te werken aan het laten vervangen van de ramen en kozijnen. Dit betekent dat de vervangende machtiging kan worden toegewezen.

Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.

Heeft u een vraag over het appartementsrecht, over de VVE, over de akte van splitsing of een modelreglement of over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.