Van onze advocaat VVE. Het Gerechtshof Amsterdam heeft op 28 november 2017 uitspraak gedaan over de maatstaf van toetsing van de vernietiging van besluiten van de VvE.
Vernietigbaarheid besluiten VvE. Volledige toetsing voor zover het gaat om wijze van totstandkoming besluit. Marginale toetsing voor zover het gaat om inhoud besluit.
De appartementseigenaar heeft de kantonrechter verzocht het besluit van de vergadering van de VvE van 27 oktober 2015 (over de gunning), respectievelijk het besluit van 24 maart 2016 (over de financiering) te vernietigen wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid.
Vernietiging besluit VVE. Toetsing van totstandkoming en van inhoud besluit VVE.
In beide beschikkingen heeft de rechter vooropgesteld dat bij de toetsing van de inhoud van een besluit de vraag voorligt of de vergadering van eigenaren (de VVE) bij afweging van alle bij het besluit betrokken belangen in redelijkheid en naar billijkheid tot het besluit heeft kunnen komen.
Daarbij behoort, aldus de rechter, de rechterlijke toetsing een marginale te zijn, omdat het besluitende orgaan een ruime mate van eigen verantwoordelijkheid toekomt.
In de bestreden beschikking over de gunning heeft de rechter voorts als volgt overwogen. Uit de notulen van de VVE blijkt dat de renovatie van de lift en de financiering daarvan de enige inhoudelijke vergaderpunten waren en dat de aanwezigen deze onderwerpen inhoudelijk hebben behandeld.
Pas daarna is tot stemming overgegaan en is er vrijwel unaniem besloten tot renovatie van de lift en tot gunning van de opdracht daartoe aan S-Lift. Appartementseigenaar kan daarom niet worden gevolgd in haar betoog dat de bestuurder de vergadering onvolledig of niet tijdig heeft geïnformeerd.
Verder heeft de VvE terecht aangevoerd dat de door appartementseigenaar voorgedragen potentiële opdrachtnemers zijn meegenomen in het offerte overzicht. Tot slot heeft de vergadering van eigenaren zich voldoende voorgelicht en heeft de vergadering zelf een keuze gemaakt tussen de technische opties en de diverse bedrijven. Daarop heeft de kantonrechter het verzoek tot vernietiging van het besluit afgewezen
Voor zover uit de toelichting op de grief kan worden afgeleid dat de appartementseigenaar ook de wijze van totstandkoming van het besluit aan de kaak stelt, dient het hof het besluit volledig te toetsen. Voor zover de appartementseigenaar de inhoud van het besluit aan de orde stelt, geldt een marginale toetsing, zoals de kantonrechter terecht heeft overwogen.
De in de toelichting op de grief naar voren gebrachte stellingen dat de administrateur heeft aangestuurd op het gunnen van de opdracht aan S-lift en aan de vergadering van eigenaren geen keuze is voorgelegd uit de verschillende mogelijke leveranciers, maar slechts het voorstel om wel of niet opdracht te verlenen aan S-Lift, vinden geen steun in de vastgestelde notulen van de vergadering van 27 oktober 2015.
Daaruit blijkt immers dat zeven offertes zijn ontvangen van vier verschillende bedrijven, waaronder de offertes die de appartementseigenaar had opgevraagd.
De appartementseigenaar heeft verder erop gewezen dat de notulen van 27 oktober 2015 vermelden dat zij de ene keer 132 stemmen heeft uitgebracht en de andere keer 131. Zij ziet dit als illustratie van het rommelige verloop van de vergaderingen van eigenaren. Evenmin kan hieruit worden geconcludeerd dat de wijze van stemming over de gunning van de opdracht in strijd was met de daarvoor geldende bepalingen.
Al met al kunnen de stellingen van de appartementseigenaar niet leiden tot vernietiging van het besluit tot gunning van de opdracht aan S-Lift in verband met de wijze van totstandkoming daarvan.
Appartementseigenaar heeft ter toelichting op de grief voorts aangevoerd dat de besluitvorming mede heeft plaatsgevonden op basis van sterk gekleurde gelegenheidsargumenten. Gelet op het geoffreerde bedrag had O de beste aanbieding en ook haar onderhoudscontract is gunstiger dan dat van S-Lift. Een en ander betekent dat het besluit van de vergadering van de VvE van 27 oktober 2015 niet is te billijken en dat het op grond van de redelijkheid en billijkheid dient te worden vernietigd, aldus nog steeds appartementseigenaar.
Deze stellingen zijn grotendeels gebaseerd op veronderstellingen en aannames en zij bevatten geen concrete aanknopingspunten die tot de conclusie kunnen leiden dat de vergadering van eigenaren bij afweging van alle bij het besluit betrokken belangen in redelijkheid en naar billijkheid niet heeft kunnen komen tot het besluit de opdracht tot renovatie van de lift aan S-Lift te gunnen.
De bestreden beschikking over de financiering behelst het volgende. Uit de notulen van de vergadering van eigenaren blijkt dat het voorstel tot financiering van de lift is besproken op de vergaderingen van 27 oktober 2015 en 24 maart 2016 en dat de financiering van de lift en de verwerking daarvan in het onderhoudsplan en de bijbehorende begroting ruimschoots inhoudelijk zijn behandeld.
Ook andere mogelijkheden om de renovatie te financieren zijn aan de orde gekomen en daarbij zijn de verwachte verhogingen van de maandelijkse voorschotbijdrage aangegeven aan de eigenaren. Pas daarna is tot stemming overgegaan en hebben alle aanwezige stemgerechtigden, behoudens appellante, voor het onderhavige besluit gestemd. Appartementseigenaar kan daarom niet worden gevolgd in haar standpunt dat er gebrek aan inspraak is geweest.
Dat er uiteindelijk, na uitgebreide beraadslagingen, enkel voor of tegen het 5-jaarsvoorstel in eigen beheer kon worden gestemd en niet meer over de andere alternatieven zoals in de vergadering van 27 oktober 2015, maakt dit niet anders.
Ook in het kader van deze grief geldt dat voor zover uit de toelichting op de grief kan worden afgeleid dat appartementseigenaar ook de wijze van totstandkoming van het besluit aan de kaak stelt, het hof het besluit volledig dient te toetsen en dat, zoals de kantonrechter heeft overwogen, een marginale toetsing dient plaats te vinden voor zover appellante de inhoud van het besluit aan de orde stelt.
De advocaat van de appartementseigenaar heeft gesteld dat weliswaar eerst verschillende wijzen van financiering de revue zijn gepasseerd, maar dat vervolgens de gezamenlijke eigenaren is verzocht in te stemmen met een begroting die voorziet in het ter beschikking stellen van een financiering uit de middelen van het reservefonds. De andere wijzen van financiering waren toen niet meer aan de orde. Met name had ook de externe financiering door een bank nader beschouwd moeten worden, aldus de advocaat van de appartementseigenaar.
Zij miskent hierbij echter dat de tijdens de vergadering van 27 oktober 2015 besproken en in stemming gebrachte keuzes voor de wijze van financiering van de renovatie van de lift niet hebben kunnen leiden tot besluitvorming. Het vervolgens aan de vergadering van eigenaren van 24 maart 2016 voorleggen van slechts een van die keuzes ligt tegen deze achtergrond voor de hand.
Uit de notulen van de vergadering van 24 maart 2016 blijkt dat de eigenaren het voorstel van appartementseigenaar om een externe lening tegen een lage rente te sluiten, hebben besproken. Kennelijk heeft de vergadering van eigenaren geen aanleiding gezien die mogelijkheid verder te onderzoeken. Appartementseigenaar heeft haar stelling dat de externe financiering door een bank nader beschouwd had moeten worden, in het licht van het verweer van de VvE dat deze wijze van financiering kostbaar is, meer risico met zich brengt en gecompliceerd is, onvoldoende toegelicht.
In zoverre rechtvaardigen de stellingen van de appartementseigenaar niet de conclusie dat het besluit over de financiering van de renovatie van de lift wegens de wijze van totstandkoming daarvan moet worden vernietigd.
Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.
Heeft u een vraag over het appartementsrecht, over de VVE, over de vernietigbaarheid of de nietigheid van besluiten van de VVE, over de splitsingsakte of over een modelreglement, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.