Geschil tussen de twee appartementseigenaren in een VvE over de splitsingsakte, over achterstallig onderhoud en de kosten ten behoeve van het onderhoud.

Van onze advocaat VVE. Het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch heeft op 27 februari 2018 uitspraak gedaan over een geschil tussen de twee appartementseigenaren in een VvE over de splitsingsakte, de gemaakte kosten ten behoeve van het onderhoud en over het nog achterstallig onderhoud.

Het hof zal de grieven gezamenlijk behandelen. Deze grieven zijn naar de kern genomen gericht tegen: de verklaring voor recht dat appellant onrechtmatig handelt doordat hij weigert mee te werken aan het onderhoud van zijn privégedeelte; de veroordeling van appellant om de in het dictum van het vonnis opgesomde werkzaamheden aan zijn privégedeelte te verrichten; de veroordeling tot betaling van een dwangsom voor elke week dat appellant vanaf drie maanden na betekening van het vonnis met de uitvoering van één van de betreffende werkzaamheden in gebreke blijft.

Het hof stelt bij de beoordeling van deze grieven voorop dat in artikel 18 lid 1 van de akte van splitsing onder meer het volgende is bepaald:

‘Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht zijn privé gedeelte behoorlijk te onderhouden. Tot dat onderhoud behoort met name het schilder-, behang-, en tegelwerk, het onderhoud van de plafonds, de afwerklagen van vloeren en balkons, van het stucwerk en van deuren en ramen (waaronder begrepen de reparatie en vervanging van hang- en sluitwerk), (…). Voorts moet iedere eigenaar en gebruiker van de deuren en raamkozijnen met glas als bedoeld in artikel 9 tweede lid letter a (hof: raamkozijnen en deuren met glas, die zich in de buitengevel bevinden) die zijden die zich in gesloten toestand in het privégedeelte bevinden behoorlijk onderhouden voor zover dit geen vernieuwing betreft.’

Daarnaast stelt het hof voorop dat de vloerbedekking van de privégedeelten volgens artikel 17 lid 5 van de akte van splitsing van een zodanige samenstelling dient te zijn dat contactgeluiden zoveel mogelijk worden tegengegaan. Appellant heeft niet gemotiveerd betwist dat al deze verplichtingen en regels ook voor hem gelden.

In het vonnis in kort geding van 24 maart 2016 heeft de voorzieningenrechter een beschrijving gegeven van de situatie die hij in maart 2016 in het pand heeft aangetroffen. Appellant heeft de door de voorzieningenrechter gegeven beschrijving van de situatie in het pand niet bestreden en evenmin gesteld dat die situatie ten tijde van het geding in eerste aanleg, dus vóór het wijzen van het bestreden vonnis van 28 oktober 2015, anders was. Het hof vindt de beschrijving van de situatie in het pand van belang bij de beoordeling van de grieven. Het hof zal die rechtsoverwegingen daarom hieronder weergeven.

‘Hoewel het appartement van geïntimeerde strikt genomen geen onderwerp van dit kort geding is, is de voorzieningenrechter in alle ruimtes van beide appartementen en (via de woonruimte van geïntimeerde) in de achtertuin geweest, dit laatste om de achterzijde van het pand van de buitenkant te kunnen bekijken.

De gemeenschappelijke voordeur aan de straat komt uit in de gemeenschappelijke hal van waaruit de gang rechtdoor, langs de trap, naar de deur van de woonruimte van [geïntimeerde] leidt. Zij bewoont het souterrain en de begane grond van het pand. Het pand kent een gemeenschappelijke gedeelte op de begane grond. In de hal staat bij de voordeur aan de linkerzijde een, matig afgewerkte, omtimmering van een meterkast voor het appartement van appellant. Een deel van de vloertegeltjes bij die meterkast ligt los in het zand; kennelijk zijn deze na het verrichten van leidingenwerk ten behoeve van de meterkast voor appellant niet meer naar behoren teruggeplaatst.

Appellant heeft op de begane grond aangewezen waar de scheidingsmuur tussen de twee appartementen zou kunnen komen, terwijl in het souterrain is gekeken met het oog op de voorzieningen die al dan niet nodig zijn om de scheidingsmuur te kunnen dragen. Met de bouw van de scheidingsmuur was geen begin gemaakt.

In de hal gaat een trap naar de eerste verdieping van het pand die, evenals de tweede verdieping, bewoond wordt door appellant. Appellant heeft de voorzieningenrechter rondgeleid op de eerste en de tweede verdieping. De cv-installatie is naar de voorzieningenrechter begrepen heeft jaren geleden afgesloten. Er werd in het appartement van appellant niet gestookt. De woonruimtes zijn open en komen direct uit op de overloop bij de trap. Zij staan dus alle, ook de wc, in open verbinding met het gemeenschappelijke gedeelte onderaan de trap. Op de eerste verdieping bevindt zich aan de achterkant van het pand een ruimte waarin een keukenblok staat en een wc, zonder deur. De voorzieningenrechter en de griffier voelden bij het betreden van de ruimte op de eerste verdieping aan de achterzijde waarin zich het keukenblok bevindt de vloer onder zich golven. Dit heeft de rechter ertoe gebracht deze ruimte slechts vluchtig te bekijken.

Op de eerste verdieping bevindt zich ook de slaapkamer van appellant. Appellant heeft geen aparte badkamer. Aan de voorkant van de woning op de eerste verdieping heeft [appellant] nieuwe raamkozijnen laten plaatsen. De aansluiting met de muur en met het plafond zijn echter niet afgewerkt. In het plafond heeft appellant een rotte balk aangewezen die vervangen moet worden.

Aan de buiten- achterzijde van het pand (vanuit de achtertuin bezien) bleken de kozijnen op de eerste en tweede verdieping (de verdiepingen van appellant) zelfs voor het lekenoog en vanaf de grond gezien in een zeer slechte staat te zijn. Die slechte staat bleek ook bij de bezichtiging van de kozijnen van binnenuit.

Binnen in het pand op de eerste en tweede verdieping heeft de voorzieningenrechter de situatie aangetroffen zoals die in het vonnis van 28 oktober 2015 door de rechtbank als onvoldoende weersproken is aangenomen. De plafonds zijn afgebladderd en vertonen gaten. De muren van een groot gedeelte van de eerste verdieping zijn afgebikt op het steen en nooit opnieuw gestuukt.

De voorzieningenrechter heeft voorts waargenomen dat in alle door appellant bewoonde kamers, zowel op de eerste als de tweede verdieping en op de zolder, en ook op de overloop stapels boeken en tijdschriften (veelal met de adreswikkel er nog om) liggen en dat er zaken staan opgestapeld, zoals meubels, oude computers en houten balken. Op het merendeel van de spullen ligt een laag stof, zodat de spullen er waarschijnlijk al jaren liggen. Door al deze stapels met spullen was het moeilijk om over de verdiepingen en door de kamers te lopen. Deze waarneming bevestigt de juistheid van de stelling van geïntimeerde, dat appellant voordat hijzelf, dan wel een aannemer een aanvang kan nemen met de werkzaamheden, de ruimtes in zijn woning beter doorgankelijk zal moeten maken en ingrijpend zal moeten opruimen. Hier kan geen enkele bouwvakker uit de voeten. Op de vraag van de voorzieningenrechter hoe appellant dacht een aanvang te maken met de verbouwingswerkzaamheden terwijl de kamers vol liggen met alle spullen antwoordde appellant dat hij de spullen dan zou verplaatsen naar een andere plek.

Afgezien van het feit dat er twee nieuwe kozijnen aan de voorkant van het pand waren geplaatst bleek niet dat er enige van de in het vonnis opgedragen werkzaamheden waren verricht of dat er verbouwingswerkzaamheden in uitvoering waren, terwijl de bezichtiging op 10 maart 2016, dus meer dan drie maanden na de betekening van het vonnis op 30 oktober 2015, heeft plaatsgevonden. De aangetroffen situatie in het appartement van appellant is zo extreem dat de voorzieningenrechter het oordeel van de rechtbank dat appellant door de werkzaamheden niet uit te voeren onrechtmatig handelt jegens de andere appartementseigenaar geïntimeerde niet alleen onderschrijft omdat de kort geding rechter zich heeft te richten naar het oordeel van de bodemrechter, maar ook omdat hij met eigen ogen heeft gezien dat het feitelijk juist blijkt te zijn. geïntimeerde kan, als zij dat al zou willen, niet eens metterwoon uit het pand vertrekken want het is zonneklaar dat haar appartement onverkoop- en onverhuurbaar is, zolang in het appartement van [appellant] niet drastisch orde op zaken wordt gesteld.’

De splitsingsakte, achterstallig onderhoud en de kosten ten behoeve van het onderhoud.

Naar het oordeel van het hof staat als onvoldoende bestreden vast dat appellant zijn appartement jarenlang in de hierboven omschreven toestand heeft laten verkeren. Gelet op hetgeen waartoe appellant als lid van de VvE gehouden is jegens geïntimeerde als het enige andere lid van de VvE, acht het hof het juist dat de rechtbank appellant in het bestreden vonnis heeft veroordeeld om: de muren en plafonds in zijn privégedeelte behoorlijk te herstellen, waaronder begrepen het aanbrengen van stucwerk; afwerklagen aan te brengen op die muren en plafonds; vloerbedekking aan te brengen die voldoet aan artikel 17 lid 5 van de akte van splitsing; alle tot zijn privégedeelte behorende ramen en kozijnen in behoorlijke staat te brengen, en daartoe de rotte gedeelten te verwijderen/vervangen en de kozijnen te schilderen; zorg te dragen voor een behoorlijke verwarming zodanig dat het privégedeelte conform het bouwbesluit verwarmd kan worden bij een buitentemperatuur van min 10 graden Celsius tot een binnentemperatuur van 15 graden Celsius, en dat aan te tonen door middel van een verklaring van een VEB-erkend installatiebedrijf; zorg te dragen voor een verklaring van een erkende inspecteur dat de elektrische installatie van appellant aan de minimumnormen van NEN 1010-9 voldoet.

De omstandigheid dat nog geen feitelijke bouwkundige splitsing tussen beide appartementen is gerealiseerd, voert niet tot een ander oordeel. Naar het hof begrijpt, bestaat de aan te brengen feitelijke splitsing met name in de plaatsing van een scheidingsmuur in de hal op de begane grond. Het hof ziet niet in dat het feit dat die scheidingsmuur nog niet is aangebracht, voor appellant een beletsel moet zijn om de hierboven opgesomde werkzaamheden, die hoofdzakelijk betrekking hebben op zijn op de eerste en tweede verdieping gelegen appartement, uit te voeren.

Ook het feit dat appellant met geïntimeerde geen overeenstemming heeft bereikt over een aan te brengen nadere brandvertraging in het plafond tussen de begane grond en de eerste verdieping, hoeft daar niet aan in de weg te staan. Geïntimeerde heeft gesteld dat de huidige situatie van dat plafond / die verdiepingsvloer aan de geldende eisen van brandvertraging voldoet en appellant heeft het tegendeel niet voldoende onderbouwd. Bovendien staat het appellant vrij om, indien hij bij die verdiepingsvloer een nadere brandvertraging wil aanbrengen, dat vanuit zijn appartement, dus van bovenaf, te realiseren. Daar komt bij dat sinds de juridische splitsing van het pand in 1997 inmiddels ruimt 20 jaren zijn verstreken. Dat op enig moment bij appellant de wens is ontstaan om de brandwerendheid van de verdiepingsvloer te verbeteren, kan bij deze stand van zaken niet als excuus worden gebruikt om de bovengenoemde werkzaamheden aan zijn eigen appartement, tot het verrichten waarvan appellant verplicht is, te blijven uitstellen.

Hetgeen appellant overigens in de toelichting op de grieven naar voren heeft gebracht, voert evenmin tot het oordeel dat appellant ten onrechte is veroordeeld om de genoemde werkzaamheden aan zijn eigen appartement uit te voeren.

De rechtbank heeft appellant veroordeeld tot betaling van een dwangsom van € 1000,– voor elke week dat appellant vanaf 3 maanden na betekening van het vonnis met de uitvoering één van de hiervoor genoemde werkzaamheden in gebreke blijft, en bepaald dat appellant niet meer aan dwangsommen zal verbeuren dan € 100.000,–. Appellant heeft aangevoerd dat de termijn van drie maanden onredelijk kort is, mede omdat het vonnis van 28 oktober 2015 dateert en werkzaamheden zoals het vervangen van ramen en kozijnen en het verrichten van schilderwerk aan de buitenzijde van de woning volgens appellant niet in de wintermaanden kunnen worden verricht. Het hof verwerpt dit betoog. Dat kozijnen niet in de herfst- of wintermaanden kunnen worden vervangen heeft appellant onvoldoende onderbouwd. De veroordeling tot het verrichten van schilderwerk moet, mede gelet op de grondslag van de vordering en het bepaalde in artikel 18 lid 1 van de akte van splitsing, zo worden uitgelegd dat die alleen ziet op het schilderwerk aan de binnenzijde van de kozijnen. Bovendien is het naar het oordeel van het hof een feit van algemene bekendheid dat het verrichten van buitenschilderwerk, afhankelijk van de weersomstandigheden, met daarvoor geschikte verf ook in de wintermaanden mogelijk is. Appellant heeft dus onvoldoende onderbouwd dat het niet mogelijk was om de werkzaamheden aan zijn appartement, tot het verrichten waarvan hij is veroordeeld, te verrichten binnen drie maanden na betekening van het te wijzen vonnis. Uit de bevindingen van de voorzieningenrechter zoals neergelegd in het vonnis in kort geding van 24 maart 2016, blijkt dat appellant overigens ook geen enkele poging heeft gedaan om aan de gestelde termijn te voldoen.

Appellant heeft tegen de hoogte van de dwangsom geen grief gericht. Indien in eerste aanleg een dwangsom is opgelegd en de hoofdveroordeling waaraan de dwangsom is verbonden in appel door een grief opnieuw aan de orde is gesteld, staat het de appelrechter echter vrij het bedrag en de modaliteiten van die dwangsom in zijn beoordeling te betrekken, ook zonder dat in hoger beroep daartegen een specifieke grief is gericht (zie onder meer Hoge Raad, 8 juli 2011, HR:2011:BQ1703). Het hof acht de hoogte van de door de rechtbank bepaalde dwangsom en de hoogte van het bedrag waarboven volgens het vonnis geen verdere dwangsommen worden verbeurd echter passend.

Uit het bovenstaande volgt dat de grieven 1, 2 en 4 geen doel treffen. Het hof zal het bestreden vonnis van 28 oktober 2015 bekrachtigen, voor zover het betreft de veroordeling van appellant om op straffe van verbeurte van een dwangsom de in het vonnis genoemde werkzaamheden aan zijn appartement te verrichten.

Het realiseren van een feitelijke splitsing

De rechtbank heeft appellant veroordeeld tot het realiseren van een feitelijke splitsing van het pand die voldoet aan de akte van splitsing en de daartoe van overheidswege te stellen eisen, zulks op straffe van een dwangsom.

Appellant is met grief 3 opgekomen tegen die beslissing. Appellant heeft in de toelichting op de grief niet het oordeel van de rechtbank bestreden dat de appartementseigenaren jegens elkaar gehouden zijn om mee te werken aan een feitelijke splitsing van het pand die voldoet aan de akte van splitsing en aan de van rechtswege te stellen eisen, en dat een appartementseigenaar die daar niet aan meewerkt, in beginsel onrechtmatig handelt tegenover de andere appartementseigenaar. Die oordelen strekken in dit hoger beroep dus tot uitgangspunt.

Appellant heeft in de toelichting op grief 3 wel aangevoerd dat hij nu ten onrechte is veroordeeld tot het verrichten van een handeling die alleen de VvE en niet appellant in persoon kan verrichten. Het hof verwerpt dat verweer. Het hof neemt daarbij in aanmerking dat appellant niet heeft betwist dat geïntimeerde haar privégedeelte zo heeft laten verbouwen dat dit een afgesloten eenheid vormt, dat bereikbaar is vanuit de gemeenschappelijke hal op de begane grond. Appellant heeft evenmin betwist dat zijn privégedeelte op de eerste en tweede verdieping nog steeds in open verbinding staat met het algemene gedeelte op de begane grond. Bij deze stand van zaken is het aan appellant om ook zijn privégedeelte overeenkomstig de akte van splitsing af te scheiden van het algemene gedeelte in de hal op de begane grond, door het plaatsen van een wand met een deur die toegang geeft tot de trap naar zijn etages op de eerste en tweede verdieping.

Appellant heeft grief 3 voorts gericht tegen het oordeel van de rechtbank dat hij de totstandkoming van afspraken met betrekking tot een feitelijke splitsing van het pand diverse keren heeft gefrustreerd. In de toelichting op de grief heeft appellant aangevoerd, kort samengevat, dat hij vanaf 2002 herhaaldelijk heeft geprobeerd om met geïntimeerde afspraken te maken over de wijze waarop de splitsing moest worden gerealiseerd, en dat het juist geïntimeerde is geweest die de realisatie van de splitsing heeft tegengehouden.

Het hof stelt bij de beoordeling van dit geschilpunt voorop dat de kantonrechter onder meer het volgende heeft overwogen:

‘Partijen zijn het erover eens, dat zij sinds de formele splitsing voortdurend aanhoudende meningsverschillen hebben gehad omtrent de feitelijke realisatie van de splitsing en het beheer en onderhoud van gemeenschappelijke gedeelten en zaken. Ook nu maken zij elkaar over en weer verwijten. De kantonrechter geeft partijen in overweging in gezamenlijk overleg een voorziening te treffen voor het voorkomen van patstellingen in de toekomst, bijvoorbeeld door zich bij niet oplosbare meningsverschillen neer te leggen bij het standpunt van een in gezamenlijk overleg aan te wijzen onafhankelijke derde.’

Daarna hebben de partijen en hun advocaten in de loop van 2010 en 2011 een aantal besprekingen gevoerd, waarvan verslagen in het geding zijn gebracht bij de inleidende dagvaarding. Naar het oordeel van het hof rijst uit deze verslagen geenszins het beeld dat [geïntimeerde] de realisatie van de splitsing heeft tegengehouden of heeft bemoeilijkt door onredelijke eisen te stellen. Het hof deelt het oordeel van de rechtbank dat uit deze verslagen naar voren komt dat het in hoofdzaak aan appellant is te wijten dat de splitsing niet is gerealiseerd. Het hof noemt in dit kader, puur ter illustratie, dat appellant tijdens de besprekingen diverse kwesties aan de orde heeft gesteld die niet van belang waren met betrekking tot de situatie in het pand en dat appellant zonder opgave van redenen geweigerd heeft een depot te storten zodat de noodzakelijke werkzaamheden konden worden uitgevoerd.

Dit beeld wordt bevestigd door de gang van zaken na 2011. Zo heeft de advocaat van geïntimeerde appellant er bij brief van 13 januari 2012 wederom op gewezen dat de zaak in een impasse verkeert, omdat appellant niets aan de VvE betaalt, ook niet met betrekking tot de algemene delen van het pand, en dat appellant evenmin enige stap zet om een feitelijke splitsing tussen de beide appartementen te realiseren.

Ook het feit dat geïntimeerde meermalen de voet van artikel 5:12 1 BW bij de kantonrechter machtigingen heeft gevraagd en gekregen om hoogst noodzakelijke werkzaamheden aan de gemeenschappelijke delen van het pand te laten uitvoeren, is wat dit betreft illustratief. Van enige daadwerkelijke bereidheid van appellant om op constructieve wijze mee te werken aan de realisatie van de feitelijke splitsing, is in de in dit geding relevante periode niet gebleken. Het hof neemt hierbij ook in aanmerking de feitelijke situatie die de voorzieningenrechter, die het vonnis in kort geding van 24 maart 2016 heeft gewezen, in maart 2016 in het pand heeft aangetroffen en die het hof hiervoor bij de behandeling van de grieven heeft weergegeven. Die situatie bevestigt geheel het ook uit de gedingstukken rijzende beeld dat appellant volstrekt onvoldoende doet om tot een oplossing van de problemen in het pand en in de VvE te raken.

Hetgeen appellant als toelichting op grief 3 heeft aangevoerd, brengt het hof niet tot een ander oordeel. Voor zover appellant heeft willen betogen dat geïntimeerde de realisatie van de splitsing onredelijke heeft bemoeilijkt door onredelijke eisen te stellen aan de uitvoering van de splitsing, heeft appellant die stelling onvoldoende feitelijk onderbouwd.

Om bovenstaande redenen verwerpt het hof grief 3. Het hof zal het vonnis van 28 oktober 2015 daarom bekrachtigen, voor zover het de veroordeling van appellant tot het realiseren van de splitsing betreft.

De rechtbank heeft aan de veroordeling van appellant tot het realiseren van een feitelijke splitsing van het pand die voldoet aan de akte van splitsing en de daartoe van overheidswege te stellen eisen, een dwangsom verbonden van € 5.000,– voor elke maand waarin appellant vanaf 6 maanden na betekening van dit vonnis in gebreke blijft met de nakoming van die veroordeling, met dien verstande dat appellant niet meer aan dwangsommen zal verbeuren dan maximaal € 75.000,–. Appellant heeft tegen de hoogte van deze dwangsom geen grief gericht. Het hof acht de hoogte van de door de rechtbank bepaalde dwangsom en de hoogte van het bedrag waarboven volgens het vonnis geen verdere dwangsommen worden verbeurd echter passend. Het hof zal het vonnis ook in zoverre bekrachtigen.

Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.

Heeft u een vraag over het appartementsrecht, over de VVE, over de splitsingsakte of het modelreglement of over onderhoudskosten binnen de VVE, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.