Het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden heeft op 27 oktober 2020 uitspraak gedaan over de vraag kamergewijze verhuur van appartementen was toegestaan.
Appellanten vorderen in hoger beroep dat het eindvonnis wordt vernietigd en dat hun in eerste aanleg ingestelde vorderingen alsnog worden toegewezen. Zij hebben twee grieven geformuleerd die bezwaren bevatten tegen de motivering van de rechtbank.
Het hof stelt voorop dat geen grieven zijn gericht tegen het door de rechtbank gehanteerde criterium van uitleg naar objectieve maatstaven.
Wel ligt in het standpunt van appellanten besloten dat zij het niet eens zijn met het door de VVE bepleite – en door de rechtbank overgenomen – gezichtspunt dat beperkingen op het gebruik van privégedeelten alleen zijn toegelaten als zij klip en klaar uit de splitsingsakte of het reglement van splitsing blijken.
De VVE baseert dit standpunt op artikel 5:120 BW en heeft betoogd dat kamergewijze verhuur is toegestaan aangezien dat in de akte van splitsing of het reglement niet letterlijk verboden is.
Appartementsrecht. VVE. Uitleg akte van splitsing. Is een kamergewijze verhuur van appartementen toegestaan?
De rechter oordeelt als volgt.
Het hof oordeelt dat de aan te leggen toetsingsmaatstaf niet zover gaat als de VVE voorstaat. De uitleg van de VVE komt er op neer dat artikel 9 lid 2 van de akte van splitsing niet meer inhoudt dan dat het appartement gebruikt moet worden voor bewoning in wat voor vorm dan ook, en niet als bedrijfsruimte.
De bepaling bevat echter ook nog de woorden “door de betreffende eigenaar of gebruiker met zijn eventuele gezin”.
Er staat niet “gebruikers met hun eventuele gezinnen” wat zou passen indien de eigenaar van een appartement zijn appartement ook aan meerdere gebruikers zou mogen verhuren die niet in enige relatie tot elkaar staan die als gezin kan worden aangeduid.
Het hof legt artikel 9 lid 2 zo uit dat dit inhoudt dat de eigenaar zijn appartement alleen als geheel mag verhuren aan een huurder of aan in enig gezinsverband samenwonende huurders (waaronder bijvoorbeeld ook een woongroep kan worden gerekend).
De akte van splitsing staat, in de uitleg die het hof daaraan geeft, het opknippen van het appartementsrecht in meerdere kamers die afzonderlijk van elkaar worden verhuurd, niet toe.
Daarmee is immers geen sprake meer van gebruik van het appartement als één woning, maar van meerdere afzonderlijke wooneenheden.
De grieven slagen voor zover deze zich keren tegen de uitleg die de rechtbank aan artikel 9 lid 2 van de splitsingsakte heeft gegeven.
Het hof moet, in het kader van de devolutieve werking van het appel, ook de verdere verweren van de VVE tegen de vorderingen van appellanten beoordelen.
De VVE heeft aangevoerd dat de besluiten van de vergadering van de VVE van 1995 en 1996 een toestemming voor afwijkend gebruik inhouden als bedoeld in artikel 9 lid 2 van het MR 1973.
Omdat uit die besluiten niet blijkt dat de toestemming weer kan worden ingetrokken, staat volgens de VVE vast dat alle appartementen kamergewijs verhuurd mogen worden, op voorwaarde dat de eigenaar over een onttrekkingsvergunning van de gemeente Groningen beschikt.
Het hof volgt de VVE niet in dit verweer.
Desbetreffende besluiten van de vergadering van de VVE hadden betrekking op inmiddels ingetrokken bepalingen van het huishoudelijk reglement en niet op verzoeken van individuele appartementseigenaren.
De besluiten betreffen ook niet een algehele toestemming tot kamergewijze verhuur.
De in 1995 getroffen regeling komt er op neer dat verhuur aan maximaal drie personen die een gemeenschappelijke huishouding voeren is toegestaan (artikel 18) en dat er een overgangsregeling is getroffen (artikel 34) voor toen bestaande gevallen met de verplichting voor de appartementseigenaar om bij wijziging in de bewoning weer artikel 18 in acht te nemen.
In 1996 is die laatste verplichting komen te vervallen indien de appartementseigenaar over een onttrekkingsvergunning beschikt.
Daarmee is alleen een blijvende uitzondering voorzien voor in 1995 al bestaande gevallen waarin sprake was van kamergewijze verhuur waarvoor een onttrekkingsvergunning wordt verkregen.
In de besluiten van de vergadering kan niet worden gelezen dat de vergadering aan alle appartementseigenaren toestemming heeft verleend om hun appartementen alsnog kamergewijs te verhuren mits een onttrekkingsvergunning wordt verkregen.
Het hof is verder van oordeel dat de toestemming, bedoeld in artikel 9 lid 2 van het MR 1973 geen betrekking heeft op een generieke vrijstelling waarvan geen gebruik is gemaakt.
De vergadering mag een dergelijke generieke vrijstelling wijzigen voor appartementseigenaren die daarvan geen gebruik hebben gemaakt, ook zonder dat dit was bepaald bij het besluit tot de generieke vrijstelling.
Uit het voorgaande volgt dat de door appellanten gevraagde verklaring voor recht kan worden verleend in die zin dat kamergewijze verhuur van appartementen in strijd is met de akte van splitsing en dat geen sprake is van een door de vergadering van de VVE op grond van het MR 1973 verleende toestemming aan alle appartementseigenaren om dit wel te doen op voorwaarde dat beschikt wordt over een onttrekkingsvergunning.
Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.
Heeft u een vraag aan onze advocaat VVE over het appartementsrecht, over de akte van splitsing of het splitsingsreglement over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE of over de uitleg van de splitsingsakte, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.
Wilt u meer weten over het appartementsrecht, bezoek dan onze website over de VVE. Klik dan hier.