De Rechtbank Amsterdam heeft op 25 november 2020 uitspraak gedaan over de vraag of het uitzicht op tuin en woning van buren van een dakterras van een naastgelegen appartement hinder opleverde.
Eisers vorderen gedaagden te veroordelen tot het aanbrengen van betonnen plantenbakken rondom het terras en het terugbrengen van het terras tot twee meter van hun erfgrens.
Zij baseren die vorderingen zowel op gestelde afspraken als op het burenrecht.
De vorderingen zijn in kort geding toewijsbaar indien voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter het standpunt van eisers zal volgen en indien van hen niet kan worden gevergd dat zij de uitkomst van een bodemprocedure afwachten.
Volgens gedaagden is de VvE ten onrechte gedagvaard omdat de VvE alleen gaat over gemeenschappelijke delen, terwijl de ingestelde vorderingen alleen zien op het dakterras van de achterwoning.
Dat verweer gaat niet op.
Voorshands is aannemelijk dat de gevorderde permanente aanpassingen aan het terras betrekking hebben op de gemeenschappelijke delen van de appartementen.
Dat is immers gebruikelijk en er zijn geen stukken overgelegd waaruit blijkt dat het in dit geval anders ligt.
De VvE is dan ook terecht mede gedagvaard.
Anders dan gedaagden meent, is de zaak niet te gecompliceerd voor behandeling in kort geding.
Wel kan de zaak te ingewikkeld blijken voor het treffen van een voorlopige voorziening. In dat geval zal de vordering worden afgewezen.
Het verweer van gedaagden dat eisers geen spoedeisend belang bij hun vordering hebben, wordt verworpen.
Eisers ervaren dagelijks een flinke inbreuk op hun persoonlijke levenssfeer door de inrichting van het terras.
Appartementsrecht. VVE. Dakterras. Burenrecht. Uitzicht op tuin en woning van buren. Hinder? Persoonlijke levenssfeer. Privacy.
De rechter oordeelt als volgt.
Op grond van artikel 5:50 BW is het niet toegestaan om binnen twee meter van de grenslijn van het naburige erf vensters of andere muuropeningen, dan wel balkons of soortgelijke werken te hebben, voor zover deze uitzicht geven op het naburige erf, tenzij de eigenaar van het naburige erf daartoe toestemming heeft gegeven.
Dakterrassen vallen ook onder de reikwijdte van deze bepaling.
Vanaf de lange zijde geeft het dakterras, rechthoekig gemeten, uitzicht op de tuin en het pand van gedaagden.
In zoverre is er geen strijd met het burenrecht, zoals hij terecht heeft aangevoerd.
Vanaf de korte zijde, die tot aan de erfgrens van eiseres ligt, geeft het terras echter – rechthoekig gemeten – zicht op het achterste deel van de tuin van eiseres; en dus niet alleen op haar hangende tuin (een overkapping met daarop beplanting, niet bedoeld om op te zitten), zoals gedaagden heeft aangevoerd.
Gesteld noch gebleken is dat eiseres toestemming heeft gegeven voor dit zicht in haar tuin.
Integendeel, zij heeft van meet af aan bezwaar gemaakt tegen de inkijk die het terras in haar tuin en woning geeft en heeft zich op haar recht op privacy beroepen.
Het terras is op dit punt dan ook strijdig met de hiervoor genoemde bepaling.
Die strijdigheid zou kunnen worden opgeheven door een niet doorzichtige afscheiding van 2 meter hoogte op de erfgrens, naar analogie van artikel 5:49 jo 5:43 BW maar dat hebben eisers niet gevorderd.
Voorshands is aannemelijk dat gedaagden in een bodemprocedure op grond van het burenrecht zal worden veroordeeld tot het terugbrengen van het dakterras tot twee meter uit de erfgrens van eisers, indien zij dat op grond van artikel 5:50 BW zouden vorderen.
Die voorziening gaat niet verder dan nodig om de verboden toestand op te heffen.
De vorderingen zijn mede gegrond op volgens eisers gemaakte afspraken.
Gedaagde betwist het bestaan van die afspraken.
Hij stelt dat er wel veel overleg tussen partijen is gevoerd, maar geen overeenstemming is bereikt omdat eisers telkens iets anders of iets méér wilden.
Hij is bij de toelichting van dit verweer echter vrijwel uitsluitend ingegaan op de periode ná de installatie van het stalen hekwerk, terwijl eisers stellen dat de gestelde afspraken al waren gemaakt vóór de indiening van de omgevingsvergunning in 2017.
Uit de stukken kan worden afgeleid dat in het eerste ontwerp van gedaagden het terras zodanig was ontworpen dat dit eisers in november 2016 aanleiding gaf om het punt van haar privacy en de afstand tot haar erfgrens aan de orde te stellen.
Medio 2017 is de omgevingsvergunning voor gedaagden aangevraagd, met daarin de aanpassingen zoals volgens de architect met eisers waren besproken.
Op de bouwtekening was de hele rand van het terras voorzien van een plantenbak en was het terras teruggebracht tot twee meter uit de erfgrens.
Dit vormt een sterke aanwijzing dat er wel degelijk afspraken met [eisers] waren gemaakt om aan hun bezwaren tegen de inkijk tegemoet te komen.
Gedaagde heeft in ieder geval geen andere reden gegeven waarom hij bij de aanvraag van de omgevingsvergunning is afgeweken van zijn oorspronkelijke bouwplannen.
Ook bij de aanvraag van een vergunning om de woning op de tweede verdieping op te delen, eind 2019/begin 2020, is gedaagde in eerste instantie uitgegaan van een terras dat voldoet aan de door eisers gestelde afspraken.
Bovendien is voorshands aannemelijk dat eisers hun woning gespiegeld, of in ieder geval anders zouden hebben ontworpen als de gestelde afspraken niet zouden zijn gemaakt.
Dat was op dat moment nog mogelijk en zij zouden dan minder last hebben gehad van het terras.
Ook dat vormt een aanwijzing voor het gelijk van eisers.
De indruk bestaat dat gedaagde zich ten tijde van het overleg in de aanloop naar de vergunningsaanvraag in 2017 – omdat hij andere prioriteiten had – niet de aandacht heeft besteed aan de bouwplannen die ze verdienden, en dat hij achteraf, toen hij zijn aandacht weer op het bouwproject kon richten, ontevreden was over de verkleining van het terras.
Begrijpelijk is dat hij zijn aandacht voor andere zaken nodig had, maar hij kan de nadelige gevolgen die hij nu ondervindt van zijn keuze om de bouwplannen te laten afkaarten door zijn architect niet afwentelen op eisers.
Zij mochten er gerechtvaardigd op vertrouwen dat de gewijzigde bouwtekening, die hen voorafgaand aan de vergunningsaanvraag werd toegezonden, de volle instemming van gedaagde had.
Voorshands is aannemelijk dat gedaagde in een bodemprocedure ook op grond van gemaakte afspraken zal worden veroordeeld tot het verkleinen van het terras en tot plaatsing van plantenbakken met beplanting.
Eisers hebben een spoedeisend belang bij de gevraagde voorzieningen, gelet op de grote inbreuk op hun persoonlijke levenssfeer die het terras in de huidige staat voor hen betekent.
Niet betwist is dat het hekwerk modulair is, en door gedaagde kan worden hergebruikt, zodat er voorshands geen sprake lijkt te zijn van disproportionele kapitaalvernietiging als het wordt weggehaald.
Het verweer van gedaagde dat het constructief niet mogelijk is om de bakken aan te brengen, wordt verworpen.
Op de zitting heeft hij immers duidelijk gemaakt dat hij er destijds geld voor had en bereid toe was, maar nu niet meer.
Gedaagde zal worden veroordeeld om het hekwerk te verwijderen, op de rand van het terras aaneengesloten betonnen plantenbakken te (laten) installeren van 73 cm breed en 75 cm hoog en die bakken te voorzien van ondoorzichtig groene beplanting.
Daarnaast zal gedaagde worden veroordeeld om het loop-/zitgedeelte van het terras terug te brengen tot 200 cm van de erfgrens.
Het terras moet zoveel mogelijk worden ingericht als op de tekening bij de in 2017 aangevraagde omgevingsvergunning.
Een termijn van drie maanden komt voor de uitvoering van deze werkzaamheden redelijk voor.
Naast deze voorzieningen heeft de vordering om de VvE te veroordelen daaraan mee te werken geen zelfstandig belang, zodat die zal worden afgewezen.
Er is geen verplichting overeengekomen tot notariële vastlegging van de verplichting van bovengenoemde maatregelen voor rechtsopvolgers van gedaagden.
In de oorspronkelijk overeengekomen plannen maakten de plantenbakken deel uit van de muren en was verwijdering van die bakken niet mogelijk zonder de woning gedeeltelijk te slopen.
Dat is niet langer het geval.
Het bouwwerk is inmiddels voltooid en het incorporeren van de plantenbakken daarin is niet langer mogelijk, althans uitsluitend tegen zeer hoge kosten.
Eisers hebben evenwel belang bij instandhouding van de plantenbakken en de verkleining van het terras door rechtsopvolgers van gedaagden.
Om de overeengekomen toestand zoveel mogelijk te benaderen dient gedaagde de plantenbakken zo aan te leggen dat die duurzaam verbonden zullen zijn met het terras.
Bij de gevorderde inschrijving in de registers hebben eisers dan onvoldoende belang. Die vordering zal worden afgewezen.
Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.
Heeft u een vraag aan onze advocaat VVE over het appartementsrecht, over de akte van splitsing of het splitsingsreglement over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE of over de uitleg van de splitsingsakte, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.
Wilt u meer weten over het appartementsrecht, bezoek dan onze website over de VVE. Klik dan hier.
Wilt u meer weten over ons advocatenkantoor? Klik dan hier.