Het Gerechtshof Den Haag heeft op 16 maart 2021 uitspraak gedaan over een verzoek tot vervangende machtiging van de rechter tot het plaatsen van een nieuwe deur in een gemeenschappelijke muur.

De zaak gaat om de vraag of W een nieuwe toegangsdeur in de ‘gemeenschappelijke’ wand van na te noemen ondergrondse parkeergarage mag maken. De ledenvergadering van de VvE heeft dit geweigerd.

W heeft aan de kantonrechter verzocht om het besluit van de VVE te vernietigen op grond van artikel 5:130 BW en om een vervangende machtiging voor de aanleg van de nieuwe deur te verlenen op grond van artikel 5:121 BW. De kantonrechter heeft deze verzoeken in de bestreden beschikking afgewezen.

W is tijdig van deze beschikking in hoger beroep gekomen.

Met haar grieven klaagt zij (samengevat) over het oordeel van de kantonrechter dat de totstandkoming van het Besluit niet in strijd is met de redelijkheid en billijkheid.

Appartementsrecht. VVE. Vernietiging besluit VVE? Vervangende machtiging van de rechter tot het plaatsen van een nieuwe deur in de gemeenschappelijke muur?

De rechter oordeelt als volgt.

Een appartementsrecht is een zakelijk recht.

Dit is opgebouwd uit (a) een aandeel in de eigendom van de gebouwen en de grond die in de splitsing zijn betrokken, en (b) een exclusief zakelijk gebruiksrecht van bepaalde privé-gedeelten van de gebouwen en de grond (artikel 5:106, leden 4 en 6 BW).

De gerechtigde tot een appartementsrecht wordt appartementseigenaar genoemd (artikel 5:106 lid 5 BW).

W (als appartementseigenaar) heeft dus een exclusief gebruiksrecht tot de parkeergarage.

Hij heeft samen met de overige appartementseigenaren een aandeel in de eigendom van de gebouwen en de grond die bij de splitsing zijn betrokken.

Dit uit zich ook in de splitsingsakte, waarin is aangegeven welke gedeelten van het gebouw of de grond bestemd zijn als afzonderlijk geheel te worden gebruikt (en dus privé zijn) en welke delen gemeenschappelijk zijn (dit laatste in artikel 17).

Uitvloeisel hiervan is dat de VvE-vergadering toestemming moet geven voor werkzaamheden/aanpassingen aan gemeenschappelijke gedeelten (de artikelen 22 en 23 van de splitsingsakte).

Zo ook voor het maken van de nieuwe deur in de wand van de parkeergarage.

Deze wand is immers gemeenschappelijk, omdat zij behoort tot het geraamte van de parkeergarage en de fundering van de daarboven gelegen woonappartementen.

W erkent ook dat zij deze toestemming nodig heeft.

Het hof zal in het licht hiervan het geschil beoordelen.

W vordert op grond van artikel 5:130, lid 1 BW vernietiging van een besluit dat door de VvE-vergadering is genomen.

De door het hof te hanteren toetsingsmaatstaf is in dit geval artikel 2:15 lid 1 onder b BW in samenhang met artikel 2:8 lid 1 BW.

Het gaat hierbij om de vraag of de VvE bij afweging van de betrokken belangen in redelijkheid tot het Besluit heeft kunnen komen.

Het hof moet dus kijken naar de wederzijdse belangen van partijen.

Op basis hiervan zal het hof vervolgens beoordelen of de toestemming in redelijkheid geweigerd kon worden en of er grond is voor het verlenen van een vervangende machtiging.

Het belang van W betreft een economisch belang, te weten de verhuurbaarheid van de parkeerplaatsen in de parkeergarage.

W heeft daarbij specifiek het oog op Total, die de parkeerplaatsen van Achmea (de verhuurder van haar kantoorpand) in onderhuur heeft. Vast staat dat op het terrein van Total en daarbuiten te weinig parkeercapaciteit is en dat Total behoefte heeft aan parkeerplaatsen in de parkeergarage. Verder staat vast dat Total ook na de afsluiting van de deur in de schutting in 2018 (en de daardoor verlengde loopafstand) parkeerplaatsen in de garage is blijven huren en dat Total nota bene in 2019 zelf heeft gevraagd om nog meer parkeerplaatsen te mogen huren. Tot slot is uitgangspunt dat Total nog lange tijd (W spreekt over 20 jaar) het kantoorpand zal blijven huren en behoefte blijft houden aan parkeerplaatsen in de garage.

Het hof wil aannemen dat het efficiënter is voor werknemers van Total om rechtstreeks via een deur in de zijwand van de parkeergarage hun auto te bereiken, maar er is blijkens het voorgaande geen aanwijzing dat de langere loopafstand voor Total (en dus voor Achmea) een beletsel is om de parkeerplaatsen te huren.

Onder deze omstandigheden is het commerciële belang van W bij de nieuwe deur beperkt.

Ondanks de minder goede bereikbaarheid blijft Total immers parkeerplaatsen huren.

W heeft nog betoogd dat zij zich de belangen van het personeel van Total moet aantrekken.

W heeft niet toegelicht waarop dit is gebaseerd, anders dan haar eigen commerciële belang dat het hof hiervóór heeft besproken.

Ten overvloede merkt het hof nog op dat W geen eigenaar is van het naburige kantoorpand en in zoverre geen economisch belang heeft bij de verhuur ervan.

Voor zover de verhuurbaarheid van het kantoorpand wordt vergroot door de mogelijkheid om parkeerplaatsen in de nabij gelegen parkeergarage te huren – dit wordt niet gesteld overigens – is dit dus geen belang van W.

Naar het oordeel van het hof zijn er wel degelijk belangen aan de kant van de VvE.

Het hof zal dat hierna toelichten.

In dit stadium kan het hof, mede door de te late verstrekking van constructieve gegevens over de veiligheid onvoldoende met zekerheid zeggen.

Wél wil het hof veronderstellenderwijs aannemen dat de cijfermatige onderbouwing in combinatie met de toelichting van Ir. M bij de mondelinge behandeling, een deugdelijke analyse oplevert van de krachten die op een te bouwen deur komen te rusten en met welke middelen (een balk van een bepaalde sterkte) deze krachten moeten worden weerstaan.

In zoverre gaat het hof er (voor de discussie) vanuit dat het mogelijk moet zijn om een voldoende veilige deur aan te leggen.

Toch is niet helemaal uit te sluiten dat in de (verre) toekomst problemen kunnen komen, dan wel onderhoudskosten kunnen ontstaan, zoals de VvE aangeven.

Dit komt dan ‘op het bordje’ van de VvE te liggen.

Ofwel de VvE moet dit zelf oplossen/ betalen (omdat het om een gemeenschappelijke muur gaat) ofwel de VvE moet verhaal zien te halen op W.

Zeker als hier lange tijd overheen gaat is het de vraag of dit lukt.

Het zal dan in zo’n (weliswaar theoretisch) geval mogelijk gedoe geven.

Overigens wijst het hof voor de volledigheid op het bepaalde in artikel 23 van de splitsingsakte van de hoofdsplitsing.

Aan W moet worden toegegeven dat de door haar voorgestelde maatregelen naar verwachting zullen helpen om een aanzienlijk deel van de geluidsoverlast te voorkomen.

Hoe het zit wanneer de rubbers en systemen verouderen, zal hierna aan de orde komen.

Onder deze omstandigheden is het niet onredelijk dat de VvE toestemming voor plaatsing van de deur heeft geweigerd.

De VvE wordt niets wijzer van de deur maar loopt wél enig risico en geeft toegangsrechten uit handen.

Een rechtens relevant belang bij W is er niet, althans is dit uiterst gering.

Voor zover W nog als belang van de VvE heeft aangevoerd dat met de nieuwe deur wordt voorkomen dat gebruikers van de parkeergarage over het Terrein lopen, heeft de VvE betwist dat dit voor haar een voordeel is.

Onder deze omstandigheden kan het hof dit niet als een belang van de VvE meewegen.

Bovendien zou dit de afweging door het hof niet anders maken.

Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.

Heeft u een vraag aan onze advocaat VVE over het appartementsrecht, over de akte van splitsing of het splitsingsreglement over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE of over de uitleg van de splitsingsakte, belt u dan gerust onze advocaat VVE  op 020-3980150.

Wilt u meer weten over het appartementsrecht, bezoek dan onze website over de VVE. Klik dan hier.

Wilt u meer weten over ons advocatenkantoor? Klik dan hier.