De Rechtbank Rotterdam heeft op 23 december 2020 uitspraak gedaan over een verzoek tot vervangende machtiging
Partijen zijn samen eigenaar van het pand en bijbehorend erf aan de [adres pand] (‘het pand’). Het pand is gesplitst in twee appartementsrechten middels een akte van splitsing.
Partijen zijn al langere tijd in overleg over de noodzaak van herstel van de fundering.
Verzoeker verzoekt een machtiging op de voet van artikel 5:121 BW stellende dat verweerder zijn medewerking niet verleent aan het noodzakelijk herstel van de fundering van het pand.
Appartementsrecht. VVE. Verzoek tot vervangende machtiging tot herstel van fundering. Kosten.
De rechter oordeelt als volgt.
Artikel 5:121 BW bepaalt dat in alle gevallen waarin een appartementseigenaar voor het verrichten van een bepaalde handeling met betrekking tot de gedeelten die niet bestemd zijn als afzonderlijk geheel gebruikt te worden, medewerking of toestemming behoeft van een of meer andere appartementseigenaars, die medewerking of toestemming op verzoek van degene die haar behoeft kan worden vervangen door een machtiging van de kantonrechter, indien de medewerking of toestemming zonder redelijke grond wordt geweigerd of degene die haar moet geven zich niet verklaart.
Partijen zijn het erover eens dat de fundering van het pand in slechte staat verkeert en dat herstel nodig is.
De bevindingen van het ingeschakelde bedrijf staan niet ter discussie zodat aangenomen mag worden dat het herstel zo spoedig mogelijk moet worden verricht om verdere verslechtering of erger te voorkomen.
Daar komt bij dat niet alleen verzoeker maar ook de overige eigenaars/bewoners van het woningblok een aanvang willen maken met het herstellen van de fundering vanwege de snelle achteruitgang van de staat van de panden.
Het wachten is op de medewerking van verweerder om de aannemer aan de slag te kunnen laten gaan.
Uit de overgelegde correspondentie kan worden afgeleid dat verweerder door verzoeker op de hoogte is gehouden van de ontwikkelingen met betrekking het funderingsonderzoek en de noodzaak daarvan, en is geïnformeerd over de kosten van de herstelplannen.
Voorts dat deze tot op heden geen medewerking aan de herstelplannen heeft verleend, althans geen akkoord heeft gegeven op de opdrachtbevestiging van de aannemer.
Verweerder wenst het appartement, dat voor hem een beleggingsobject is, te verkopen zonder kosten te moeten maken voor het funderingsherstel.
Hoe begrijpelijk ook, vormt deze wens thans geen redelijke grond om medewerking aan het noodzakelijke funderingsherstel te weigeren of althans daaraan geen medewerking te verlenen.
Daarbij is ook van belang dat deze kwestie al geruime tijd speelt, de toestand van het pand verslechtert en van verkoop feitelijk nog steeds geen sprake is.
Het verzoek tot vervangende machtiging op grond van artikel 5:121 lid 1 BW om namens de VvE opdracht te verlenen aan het voor het uitvoeren van het funderingsherstel kan dan ook worden toegewezen.
Verzoeker verzoekt voorts dat behalve de vervangende machtiging verweerder ook wordt verplicht om de opdrachtovereenkomst voor het funderingsherstel eveneens zelf te ondertekenen, op straffe van een dwangsom.
Verzoeker voert aan dat de aannemer niet zal aanvangen met het funderingsherstel zolang de appartementseigenaren de overeenkomst niet mede ondertekenen.
Voor dit deel van het verzoek van verzoeker bestaat geen rechtsgrond. Artikel 5:121 lid 1 BW ziet alleen op een machtiging van de kantonrechter ter vervanging van de medewerking of toestemming of zo men wil ‘de handtekening’ van de appartementseigenaar en niet op het afdwingen van die handtekening van de appartementseigenaar zelf.
Dit deel van het verzoek kan dan ook niet worden toegewezen.
Overigens laat dat onverlet dat verweerder op grond van artikel 5:113 lid 3 BW jegens de aannemer voor de helft van de schuld aansprakelijk is.
Gelijk hiervoor overwogen kan het verzoek ten aanzien van de herstelwerkzaamheden aan de fundering worden toegewezen.
Daaronder is begrepen het herstel van hetgeen ten behoeve van het funderingsherstel is gesloopt.
De kosten daarvan dienen in de verhouding 50/50 voor rekening van partijen te komen, dus ieder de helft.
Dat geldt voor de werkzaamheden die door de aannemer in zijn opdrachtbevestiging van 24 september 2020 worden opgesomd.
Maar niet zondermeer voor de overige posten die door verzoeker zijn opgevoerd.
Verzoeker heeft een kostenoverzicht overgelegd van de kosten die tot zover bekend zijn voor het funderingsherstel.
Verweerder betwist dat het opnieuw aanleggen van sanitaire voorzieningen, verwarming en vloeren kostenposten zijn die bij helfte moeten worden verdeeld.
Ook betwist verweerder dat hij is gehouden om de helft van de kosten te dragen die verzoeker stelt te moeten maken voor het opslaan van spullen en het tijdelijk elders vinden van woonruimte.
Met verweerder kan worden geoordeeld dat de kosten voor het opnieuw aanleggen van sanitaire voorzieningen, vloerverwarming e.d. niet voor een toedeling bij helfte in aanmerking komen.
Voor deze posten geldt dat zij uitsluitend betrekking hebben op de woning van verzoeker en in die zin buiten het bereik van de verzochte machtiging vallen.
Voor het bepalen van de verhouding waarin verweerder moet bijdragen aan die kosten is dan ook geen plaats in deze procedure.
Dat geldt ook voor het bijdragen in de verhuiskosten, opslagkosten en de kosten voor tijdelijke woonruimte.
Hoewel deze kosten onmiskenbaar verband houden met de werkzaamheden waarvoor de machtiging wordt verleend, zien zij niet op die werkzaamheden en vallen zij buiten de machtiging.
Daarmee is niet gezegd dat die kosten niet noodzakelijk zijn.
Integendeel, verzoeker heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat tijdelijk verhuizen noodzakelijk is en het ligt dan ook in de rede dat de VvE een compensatie aanbiedt voor het ongemak.
Het vaststellen daarvan valt evenwel buiten het bereik van deze procedure.
Ook de door verzoeker gevorderde betaling en dwangsom vallen buiten het bereik van deze procedure.
De subsidiair gevorderde machtiging zal worden afgewezen enerzijds omdat verweerder op grond van de wet gehouden is tot betaling en voorts omdat niet gesteld of gebleken is dat deze daaraan niet zal voldoen.
Het bovenstaande doet niets af aan eventuele afspraken die partijen onderling hebben gemaakt of eventuele verplichtingen op grond het reglement.
Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.
Heeft u een vraag aan onze advocaat VVE over het appartementsrecht, over de akte van splitsing of het splitsingsreglement over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE of over de uitleg van de splitsingsakte, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.
Wilt u meer weten over het appartementsrecht, bezoek dan onze website over de VVE. Klik dan hier.
Wilt u meer weten over ons advocatenkantoor? Klik dan hier.