Het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch heeft op 21 januari 2021 uitspraak gedaan over de vraag of een besluit van de VVE inzake het stoppen van het gedogen van de exploitatie van bed and breakfast nietig was.

Het gaat in deze zaak om het volgende.

Het appartementencomplex bestaat uit 19 appartementsrechten.

Appellante is eigenaar van een appartementsrecht van dit complex en van rechtswege lid van de VvE.

Appellante exploiteert vanuit haar appartement een Bed and Breakfast (hierna: B&B).

Op de algemene ledenvergadering (hierna: ALV) van 19 februari 2020 is – blijkens de notulen met meerderheid van stemmen (en ondanks bezwaren van en namens appellante) gestemd tegen handhaving van het gedoogbeleid.

Het genomen besluit is in de notulen beschreven als: “Besluit 2: de vergadering van eigenaars trekt de toestemming voor van de bestemming afwijkend gebruik in”.

Appellante heeft hierop de rechtbank verzocht om bij beschikking voornoemd besluit van de VvE nietig te verklaren.

Appartementsrecht. VVE. Vernietiging van besluit VVE inzake de exploitatie van bed and breakfast?

De rechter oordeelt als volgt.

Artikel 25 van de in deze relevante akte van ondersplitsing woningen van 15 mei 2007 bepaalt:

“25.1. Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht het privé gedeelte te gebruiken overeenkomstig de daaraan gegeven bestemming, te weten: woning met bijbehorende voorzieningen.
Een gebruik dat afwijkt van deze bestemming is slechts geoorloofd met toestemming van de vergadering. De vergadering kan aan het verlenen van de toestemming voorwaarden verbinden, waaronder dat de verleende toestemming weer kan worden ingetrokken”

Artikel 32 bepaalt:

“32.1. Toestemmingen als bedoeld in artikel 25 (…) kunnen uitsluitend worden verleend na vooraf verkregen goedkeuring van de vereniging I (Hof; dit is de VvE van de hoofdsplitsing, zie art. 1.1. onder ff van de akte). Aan een gegeven toestemming kunnen voorwaarden worden verbonden. Toestemmingen kunnen worden gewijzigd en ingetrokken (…).

Artikel 35 regelt vervolgens het ‘door een ander laten uitoefenen ”van “de aan zijn appartementsrecht verbonden gebruiksrechten”, onder meer door zowel het bestuur van de VvE als het bestuur van de VvE te voorzien van – kort gezegd – een verklaring dat die gebruiker het reglement e.d. zal naleven.

Naar het oordeel van het hof staat vast dat de VvE nimmer formeel toestemming aan appellante heeft verleend voor een van de in artikel 25 lid 1 van de toepasselijke (onder)splitsingsakte vastgelegde bestemming van haar appartement, in casu bewoning, afwijkend gebruik.

Hetgeen bepaald is in artikel 35 van voornoemde akte, dat kortgezegd ziet op de situatie dat een bewoner de aan zijn of haar appartement verbonden gebruiksrechten onder strikte voorwaarden door een ander kan laten uitvoeren, doet daar geenszins aan af.

Deze bepaling moet juist in het licht van artikel 25 worden bezien en begrepen.

Artikel 35 ziet – zoals ook blijkt uit het daarbij horende artikel 36, ter zake eventuele borgtocht – evident op gebruik van langdurige aard.

Dat appellante overigens bij de verhuur haar kortstondige gasten de verplichtingen oplegt als in artikel 35 bepaald en daarbij tevens steeds zorgdraagt voor kennisname bij de beide besturen van de (steeds) uitdrukkelijk gemaakte afspraken, is gesteld noch gebleken.

Een dergelijke formele toestemming voor gebruik dat afwijkt van gebruik conform de in artikel 25 lid 1 van de toepasselijke (onder)splitsingsakte vastgelegde bestemming van haar appartement, te weten: bewoning, zou bovendien uitsluitend kunnen worden verleend conform het bepaalde in artikel 32 van voornoemde akte – d.w.z. derhalve ook door de VvE  – en zulks is niet gebleken.

Hieruit volgt dat de VvE de situatie dat appellante in haar appartement een B&B exploiteert uitsluitend gedoogd heeft en niet (expliciet) heeft toegestaan, nu aan de formele vereisten voor een dergelijke toestemming niet is voldaan.

Voorts is het hof van oordeel dat de VvE aan deze gedoogsituatie geen uitdrukkelijke voorwaarden verbonden heeft, maar dat de feitelijke actuele situatie inmiddels wel terdege afwijkt van de situatie destijds bij aanvang van de B&B activiteiten door appellante.

Bij gelegenheid van de ALV van 10 juni 2010 had appellante immers aangegeven dat zij haar appartement bij wijze van B&B uitsluitend aan familie, vrienden en kennissen beschikbaar zou stellen waarbij zij zelf in persoon ook steeds in het appartement aanwezig zou zijn en dat haar gasten, uit oogpunt van privacy, geen gebruik van het gezamenlijke dakterras zouden maken.

De laatste zes jaren heeft appellante haar appartement echter ook via Airbnb aangeboden zodat ook gasten die niet tot de directe familie-, vrienden- of kennissenkring van appellante behoren van haar appartement gebruik konden maken en er vanaf dat moment derhalve sprake was van een (structurele) bedrijfsmatige verhuur.

Vanaf medio augustus 2019 ontving het bestuur van de VvE van meerdere bewoners van het complex klachten over hun gevoel van onveiligheid en ervaren overlast door het grote aantal onbekende en almaar wisselende personen dat vanwege de bedrijfsmatige verhuuractiviteiten van appellante toegang tot het complex had.

De taak van een VvE bestaat mede uit het waarborgen van (een gevoel van) veiligheid voor haar bewoners. Hierbij is het niet vereist dat elk incident nauwkeurig wordt uitgezocht of gedocumenteerd, alvorens dat daaraan betekenis mag worden gehecht in het kader van het al dan niet voortgaan met gedogen.

Het hof is dan ook van oordeel dat het besluit van de VvE, zoals met meerderheid van stemmen genomen op de ALV van 19 februari 2020, om de gedoogsituatie als eerder omschreven niet langer te handhaven geen besluit is dat een redelijk handelend ALV bij afweging van de betrokken belangen niet had kunnen nemen en om die reden voor vernietiging in aanmerking zou kunnen komen.

Het hof overweegt daarbij dat ook het overgrote deel van de bewoners de wens heeft uitgesproken dat appellante haar verhuuractiviteiten op de kortst mogelijke termijn staakt.

Het besluit is rechtsgeldig en met meerderheid van stemmen genomen – voor een bijzondere meerderheid als door appellante bepleit ziet het hof geen aanleiding – en als zodanig ook niet, zoals door appellante gesteld, in strijd met de redelijkheid en billijkheid.

De door appellante gestelde financiële consequenties – wat daar verder van zij – maken dit in de gegeven omstandigheden, in het bijzonder gezien het aan de orde zijnde woongenot-en plezier van de overige bewoners, niet anders.

Artikel 39 van de akte is op de besluitvorming niet van toepassing nu van ontzegging van het gebruik door [appellante] geen sprake is.

Evenmin is sprake van besluitvorming gericht op aanpassing van de akte van splitsing.

Uit de notulen van de vergadering van 19 februari 2020 blijkt voorts dat de advocaat van appellante het woord heeft kunnen voeren, en dat daarnaast ook diverse bewoners het woord hebben gevoerd.

Verder was er reeds over hetzelfde onderwerp van gedachten gewisseld in de vergadering van 27 februari 2019, zoals blijkt uit de daarvan overgelegde notulen.

Naar het oordeel van het hof kan niet worden betoogd dat [appellante] onvoldoende in de gelegenheid is geweest om op de vergadering van 19 februari 2020 haar standpunt uiteen te (laten) zetten.

Voor vernietiging van het besluit omdat geen sprake zou zijn van een juist verlopen besluitvorming bestaat geen aanleiding.

Tot slot merkt het hof op appellante niet te volgen in haar stelling dat zij er zonder meer vanuit had mogen gaan dat de gedoogsituatie voor langere periode gecontinueerd zou worden.

Het hof benadrukt hierbij nogmaals dat er in ieder geval nimmer sprake is geweest van een door de VvE aan appellante verleende toestemming op grond van artikel 32 van de van toepassing zijnde (onder)splitsingsakte ten aanzien van hetgeen bepaald is in artikel 25 lid 1 van voornoemde akte.

Er was slechts sprake van een gedoogsituatie door de VvE welke in beginsel een element van tijdelijkheid in zich herbergt.

Daarbij is vast komen te staan dat aard en intensiviteit van de verhuuractiviteiten door de jaren heen aanzienlijk veranderd zijn, ruwweg van incidenteel verhuur aan familie, vrienden en kennissen -waarbij appellante of haar toenmalige echtgenoot ook zelf nog in het appartement aanwezig waren – naar structureel bedrijfsmatig verhuur aan vreemden (zonder ‘controle’)
wist, dan wel had zij dienen te onderkennen, dat deze veranderde verhuuractiviteiten een grotere impact op de overige bewoners van het complex zouden hebben en dat daardoor de bereidheid van deze medebewoners om de gedoogsituatie nog langer te continueren zou afnemen en uiteindelijk tot een einde zou (kunnen) komen.

Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.

Heeft u een vraag aan onze advocaat VVE over het appartementsrecht, over de akte van splitsing of het splitsingsreglement over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE of over de uitleg van de splitsingsakte, belt u dan gerust onze advocaat VVE  op 020-3980150.

Wilt u meer weten over het appartementsrecht, bezoek dan onze website over de VVE. Klik dan hier.

Wilt u meer weten over ons advocatenkantoor? Klik dan hier.