Het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden heeft op 6 april 2021 uitspraak gedaan over de vraag of de VVE toestemming voor het verhuren van het appartement diende te geven.
Over het gebruik van een appartement voor verhuur is in artikel 3 van het gewijzigde splitsingsreglement een regeling opgenomen.
Partijen verschillen van mening welke uitleg aan deze bepaling moet worden gegeven.
Appartementsrecht. VVE. Verhuur van een appartement. Dient de VVE toestemming te geven voor het verhuren van het appartement? Is sprake van commerciële verhuur? Uitleg van het splitsingsreglement.
De rechter oordeelt als volgt.
Voor de uitleg van een splitsingsreglement heeft de Hoge Raad een maatstaf geformuleerd.
Die maatstaf houdt in dat het bij de uitleg van het splitsingsreglement aankomt op de in dat reglement tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degenen die tot vaststelling van het splitsingsreglement zijn overgegaan.
Die bedoeling moet worden afgeleid uit de daarin gebruikte bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud daarvan.
De VvE heeft een beroep gedaan op de bedoeling die de toenmalige eigenaren bij de wijziging van het splitsingsreglement voor ogen hadden en daarbij aangeboden de betrokken (kandidaat)notaris als getuige te horen.
Gelet op de te hanteren maatstaf gaat het hof aan die bedoeling voorbij voor zover die uitleg niet blijkt uit de in de tekst gebruikte bewoordingen.
Artikel 3 van het splitsingsreglement bestaat uit 9 leden. Het geschil tussen partijen splits zich toe op de uitleg van artikel 3 lid 1 sub b eerste zin in samenhang met de
leden 2, 3 en 4 van het splitsingsreglement.
De eerste zin van artikel 3 lid 1 sub b van het splitsingsreglement bestaat uit drie gedeelten.
In het eerste gedeelte wordt voorop gesteld dat de eigenaren hun appartement zullen gebruiken voor: eigen bewoning en bewoning door tot hun gezin behorende personen en/of- bewoning door bloed- en aanverwanten in de rechte lijn.
In het tweede gedeelte van de eerste zin wordt ter verduidelijking van de betekenis van het eerste gedeelte daaraan toegevoegd dat het appartement door de eigenaren niet zal worden gebruikt – expliciet is daarbij aangegeven dat onder gebruik ook verhuur is begrepen – door derden.
In deze context zijn derden personen die niet zijn de eigenaar van het appartement, niet tot zijn gezin behoren en niet door bloed- en aanverwantschap in een rechte lijn tot de eigenaar staan. In zoverre bevat het splitsingsreglement een verhuurverbod aan die derden.
Het derde gedeelte van de eerste zin bevat een uitzondering op het verhuurverbod aan derden. Verhuur aan een derde is toegestaan als eerst (voorafgaand) toestemming van de vergadering van eigenaren is verkregen.
Voor het verkrijgen van toestemming heeft de eigenaar een verzoek aan het bestuur van de vereniging van eigenaren te doen.
Het verzoek moet de gegevens bevatten die in artikel 3 lid 2 van het splitsingsreglement zijn opgesomd.
Als het bestuur het verzoek van de eigenaar heeft ontvangen, heeft het bestuur op grond van artikel 3 lid 3 van het splitsingsreglement binnen vier weken een vergadering bijeen te roepen om de eigenaren in vergadering bijeen op dat verzoek te laten beslissen.
Als de vergadering van eigenaren toestemming geeft, kan de vergadering op grond van artikel 3 lid 4 van het splitsingsreglement daaraan voorwaarden verbinden.
Na verkregen toestemming is de eigenaar gerechtigd het appartement aan een derde te verhuren als dat gebeurt met inachtneming van de voorwaarden die de vergadering aan die toestemming heeft verbonden.
Op grond van het splitsingsreglement heeft de vergadering van de eigenaren op een toekomstig verzoek van geïntimeerde tot verhuur aan een voorgedragen huurder te beslissen.
In zoverre heeft de rechtbank terecht dit deel van de vordering toegewezen.
Het bestuur van de VvE is gehouden binnen vier weken na indiening van het verzoek een vergadering bijeen te roepen.
Op zichzelf heeft de VvE er terecht op gewezen dat niet duidelijk is wat onder ‘commerciële verhuur’ moet worden verstaan.
De bewoordingen roepen de vraag op of er ook ‘niet commerciële verhuur’ is en zo ja, waaruit het verschil dan bestaat.
Het hof verstaat het verzoek van geïntimeerde aldus dat het hem gaat om alle vormen van verhuur aan een derde in de zin van het splitsingsreglement.
In het splitsingsreglement is geen algemeen verbod – zonder uitzonderingen – op verhuur opgenomen.
In dit opzicht heeft de rechtbank terecht toegewezen dat het weigeren op de enkele grond dat aan een derde wordt verhuurd niet als een redelijke grond kan worden gezien.
Anders gezegd, de enkele omstandigheid dat een eigenaar zijn appartement aan een derde wil verhuren kan geen weigeringsgrond opleveren.
Het hof zal in deze context dit gedeelte van de vordering toewijzen.
Hieruit volgt dat de vergadering van eigenaren bij de beoordeling van ieder verzoek tot verhuur aan een derde heeft na te gaan of van de uitzonderingsmogelijkheid op het verhuurverbod in het splitsingsreglement gebruik wordt gemaakt.
De vergadering van eigenaren heeft daarbij acht heeft te slaan op alle relevante feiten en omstandigheden.
Daarbij moet niet alleen acht worden geslagen op het belang van de verzoekende eigenaar, maar op alle relevante belangen waaronder ook de belangen van de andere eigenaren.
Allerlei aspecten kunnen bij de afweging worden betrokken, zoals of het voorgenomen gebruik in overeenstemming met de contractuele bestemming is, welke gevolgen het voorgenomen gebruik voor de direct aangrenzende bewoners en voor de bewoonbaarheid van het betrekkelijk kleine complex heeft, de duur van het voorgenomen gebruik door de derde, of door de verzoekende eigenaar zekerheden kunnen worden gegeven bij tekortkomingen door de derde.
Na afweging van alle relevante feiten en omstandigheden neemt de vergadering van eigenaren een (gemotiveerd) besluit op het verzoek.
De eigenaar of de eigenaren die het niet eens zijn met de uitkomst van die afweging en het daarop genomen besluit kunnen daartegen binnen een maand beroep instellen bij de kantonrechter.
Alsdan kan op basis van de gegeven motivering worden getoetst of het besluit naar inhoud of totstandkoming al dan niet in strijd is met de redelijkheid en billijkheid.
De rechtbank heeft in de toewijzing van de vordering niet de wettelijke term van redelijkheid en billijkheid genomen maar de woorden “zonder redelijke grond”.
Deze terminologie is kennelijk ontleend aan artikel 5:121 BW, waarin de vervangende machtiging is geregeld.
Artikel 5:121 BW is te beschouwen als een bijzondere uitwerking van het beginsel dat de verhouding tussen mede-eigenaars wordt beheerst door de redelijkheid en billijkheid.
Dit beginsel brengt in het kader van artikel 5:121 BW met zich mee dat indien voor het verrichten van bepaalde handelingen de toestemming van mede-eigenaars nodig is, deze niet zonder redelijke grond kan worden geweigerd.
Het hof zal de formulering van het gevorderde hiermee in overeenstemming brengen en bepalen dat het de VvE niet is toegestaan de toestemming van verhuur zonder redelijke grond te weigeren.
Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.
Heeft u een vraag aan onze advocaat VVE over het appartementsrecht, over de akte van splitsing of het splitsingsreglement over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE of over de uitleg van de splitsingsakte, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.
Wilt u meer weten over het appartementsrecht, bezoek dan onze website over de VVE. Klik dan hier.
Wilt u meer weten over ons advocatenkantoor? Klik dan hier.