Appartementsrecht. VVE. Verbouwing van het trappenhuis. Heeft de VVE in redelijkheid toestemming kunnen geven tot het verbouwen van het trappenhuis? Bouwbesluit. Goederenrechtelijke wijziging?

De Rechtbank Amsterdam heeft op 14 januari 2021 uitspraak gedaan over de vraag of de VVE in redelijkheid toestemming had kunnen geven tot een verbouwing van een trappenhuis in een appartementsgebouw.

Verzoekers hebben een verzoekschrift ingediend strekkend tot vernietiging dan wel nietigverklaring van een besluit van de VVE (verweerder) en om vervangende machtiging van de rechter verzocht tot de verbouwing van het trappenhuis van een appartementsgebouw.

Appartementsrecht. VVE. Verbouwing van het trappenhuis. Heeft de VVE in redelijkheid toestemming kunnen geven tot het verbouwen van het trappenhuis? Bouwbesluit. Goederenrechtelijke wijziging? Nietigheid of vernietigbaarheid van besluit. Redelijkheid en billijkheid. Hinder?

De rechter oordeelt als volgt.

De kantonrechter stelt bij de beoordeling van het verzoek voorop dat een besluit van de algemene ledenvergadering van een vereniging van eigenaars nietig is, wanneer het (voor zover in deze zaak van belang) strijdig is met de wet, statuten en/of akte van splitsing, tenzij uit de wet iets anders voortvloeit (artikel 2:14 BW in verbinding met artikel 5:129 BW).

Een besluit van de algemene leden vergadering van een vereniging van eigenaars is vernietigbaar wanneer het strijdig is met wettelijke of statutaire bepalingen die het tot stand komen van een besluit regelen, dan wel met de redelijkheid en billijkheid (artikel 2:15 BW in verbinding met artikel 5:130 BW).

Een rechtspersoon en degene die krachtens de wet en de statuten bij zijn organisatie zijn betrokken, moeten zich als zodanig jegens elkaar gedragen naar hetgeen door redelijkheid en billijkheid wordt gevorderd (artikel 2:8 BW).

Of een besluit wat betreft de totstandkoming daarvan strijdig is met de redelijkheid en billijkheid wordt door de rechter integraal getoetst.

Wat betreft de inhoud van het besluit is de toetsingsmaatstaf of het orgaan bij afweging van alle bij het besluit betrokken belangen in redelijkheid en billijkheid tot het besluit heeft kunnen komen.

Vernietiging kan worden verzocht door een ieder die een redelijk belang heeft bij naleving van de verplichting die niet is nagekomen.

De stelplicht en bewijslast van feiten en omstandigheden die de conclusie kunnen dragen dat het besluit nietig dan wel vernietigbaar is, rusten op verzoekers

Nietigheid

Met haar stelling dat de voorziening mogelijk in strijd met het Bouwbesluit tot stand is gekomen, heeft verzoekers een beroep willen doen op nietigheid wegens strijd met de wet, namelijk met het Bouwbesluit (artikel 2:14 lid 1 BW).

Een mogelijke strijd met het Bouwbesluit kan echter niet meebrengen dat het besluit nietig is.

Het Bouwbesluit is geen wet in formele zin binnen de context van Boek 2 BW, maar betreft een publiekrechtelijk stelsel van regels met betrekking tot bouwwerken die door het bevoegd gezag worden gehandhaafd.

Het Bouwbesluit heeft niet de strekking de geldigheid van het besluit aan te tasten (zie de beschikking van het gerechtshof Amsterdam van 1 december 2015, GHAMS:2015:5079).

Verzoekers voeren aan dat door de voorziening een inbreuk wordt gemaakt op haar mede-eigendomsrecht.

Een gedeelte van het gemeenschappelijke trappenhuis wordt binnen de begrenzing van het privégedeelte van belanghebbende getrokken en dit leidt tot wijziging van de goederenrechtelijke situatie van de twee appartementen D en E.

Voor een zodanige wijziging is daarom de medewerking van alle appartementseigenaars vereist, aldus verzoekers.

De kantonrechter overweegt dat in geval van een verandering in de constructie of de omgrenzing van een appartement een wijziging van de akte van splitsing en de daarbij behorende tekening niet altijd is vereist.

Dat is pas nodig, indien er in de constructie of de omgrenzing van het appartement een verandering wordt aangebracht die gevolgen heeft voor de goederenrechtelijke situatie.

Het gaat erom dat de akte van splitsing een juist beeld geeft van de omvang van de rechten (en verplichtingen) van de appartementsgerechtigden.

Daaruit volgt dat alleen feiten die voor de goederenrechtelijke toestand van een appartement van belang zijn, tot wijziging van de akte van splitsing en de daarbij behorende tekening kunnen noodzaken (zie het arrest van de Hoge Raad van 7 april 2000, HR:2000:AA5405).

In dit geval zijn door de aanpassing de laatste twee trappen, die oorspronkelijk voor alle appartementseigenaren toegankelijk waren, aan belanghebbende in exclusief gebruik gegeven.

Onbetwist is dat alleen belanghebbende feitelijk gebruik maakte van deze trappen, als zijnde de toegang naar appartementen D en E.

De door belanghebbende aangebrachte voorziening in het trappenhuis verandert weliswaar de toegang tot appartement E, maar de omvang van de appartementen is door de voorziening niet gewijzigd.

De gemaakte opening in appartement D die toegang geeft tot het trappenhuis naar appartement E brengt niet mee dat dit deel van het trappenhuis bij de beide appartementen is gevoegd.

De kantonrechter heeft bij gelegenheid van de descente vastgesteld dat nog steeds sprake is van twee zelfstandige appartementen met ieder een eigen voordeur.

Naar uiterlijke kenmerken gaat het om een wijziging van het trappenhuis die eenvoudig kan worden hersteld in de oorspronkelijke toestand.

Ter plaatse heeft belanghebbende toegelicht en heeft de kantonrechter waargenomen dat de opening vanuit appartement D naar de trap is gemaakt in een niet-dragende wand.

In het licht van deze vaststellingen heeft verzoekers onvoldoende argumenten of stukken aangedragen die aanknopingspunt bieden voor het oordeel dat de constructie van het pand door de voorziening blijvend is gewijzigd.

Dat thans geen zicht bestaat op de duur van die tijdelijkheid maakt niet dat de voorziening niet tijdelijk is.

Gelet op het voorgaande is geen sprake van een wijziging in de constructie of de omgrenzing van (delen van) de appartementen die gevolgen heeft voor de goederenrechtelijke situatie waarvoor een wijziging van de akte van splitsing is vereist.

De kantonrechter concludeert dat het met meerderheid van stemmen door de verweerder genomen besluit tot het geven van toestemming voor de tijdelijke voorziening voor het trappenhuis rechtsgeldig is genomen.

Het beroep op nietigheid slaagt niet.

Vernietigbaarheid

Verzoekers beroepen zich voorts op vernietigbaarheid van de verleende toestemming wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid die door artikel 2:8 BW worden geëist.

Volgens verzoekers heeft de voorziening een negatieve invloed op de beleving van het trappenhuis.

In plaats van naar een open ruimte met direct daglicht, kijkt verzoekers tegen een dicht blok aan.

Een van de verzoekers heeft claustrofobie en dit gevoel wordt verergerd doordat zij geen gebruik meer kan maken van de laatste twee trappen tussen de appartement D en E.

Aan verzoekers kan worden toegegeven dat de voorziening enige inbreuk maakt op het open karakter van het trappenhuis.

Dit maakt echter nog niet dat de voorziening een zodanige rechtens relevante hinder veroorzaakt dat het besluit van de verweerder daarom in strijd met de hiervoor bedoelde redelijkheid en billijkheid is.

Hetgeen verzoekers over de hinder heeft aangevoerd, is onvoldoende voor dat oordeel. Ter toelichting geldt het volgende.

De kantonrechter heeft tijdens de descente waargenomen dat de ruimte in het trappenhuis waar het om gaat, bestond uit het gedeelte tussen de verdieping waar de voordeur tot de woning van verzoekers zich bevindt en de daarboven gelegen verdiepingen waar de voordeuren van de woningen van belanghebbende zich bevinden.

In de oorspronkelijke toestand eindigde het trappenhuis met een dwarse wand naast de voordeur van woning E (zie foto productie 6 bij verweerschrift van belanghebbende).

Anders dan verzoekers suggereert was er geen vluchtweg mogelijk via dit deel van het trappenhuis. Er is immers geen toegang tot het dak vanuit het trappenhuis. Een vlucht was (en is) evenmin mogelijk via het dakraam. Dit dakraam is vanaf de trap niet uit te klimmen, omdat het te hoog zit, zo heeft de kantonrechter tijdens de descente vastgesteld.

Vanaf de voordeur was (en is) het zicht van verzoekers gericht op de voordeur van appartement D van belanghebbende (zie ook eerste foto productie 7 bij verzoekschrift).

Het verschil tussen de oude en de nieuwe situatie is dat door de nieuwe dwarse wand naast de voordeur van appartement D van belanghebbende het trappenhuis één verdieping lager eindigt en er geen open verbinding meer is met het dakraam.

Er is nog wel verbinding met het daglicht via het verticale raam in de schuine wand waarop verzoekers zicht heeft. Deze wand betreft de onderkant van de trap en was ook aanwezig in de oude situatie. De nieuwe en de oude situatie van het einde van het trappenhuis zijn goed te zien op de twee naast elkaar geplaatste foto’s, derde blad van productie 7 bij verzoekschrift. Qua aangezicht zijn ze vergelijkbaar.

Verzoekers had in de oude situatie vanaf haar voordeur geen direct zicht op het dakraam, nu dat raam zich bevindt aan de andere zijde, en op de hoger gelegen verdieping tussen de laatste trappen (halverwege D en E, zie ook foto productie 5 bij verweerschrift).

Het zicht van verzoekers vanaf haar eigen voordeur naar boven is dus niet wezenlijk gewijzigd.

Verzoeker heeft tijdens de descente voor het eerst aangevoerd dat zij last heeft van claustrofobie en dat dit gevoel wordt verergerd doordat zij geen gebruik meer kan maken van de laatste twee trappen tussen appartement D en E.

Verzoeker heeft tijdens de behandeling meermalen herhaald dat het een eigen gevoel van haarzelf is. Dit subjectieve belang is verder niet onderbouwd met stukken.

Bij deze stand van zaken acht de kantonrechter het belang van verzoekers bij herstel in de oude situatie onvoldoende zwaarwegend tegenover het praktische belang van belanghebbende bij handhaving van de aanpassing.

Het staat partijen vrij om desgewenst (alsnog) afspraken te maken over het onderhoud van het trappenhuis tussen D en E.

Dat het handhaven van de voorziening leidt tot een waardedaling van de appartementen van verzoekers is niet onderbouwd.

Het gestelde aansprakelijkheidsrisico kan, als van speculatieve aard, evenmin voldoende gewicht in de schaal leggen om ten gunste van verzoekers te beslissen.

Alles afwegende komt de kantonrechter tot het oordeel dat de verweerder in redelijkheid tot het besluit heeft kunnen komen om de door belanghebbende aangebrachte tijdelijke aanpassing van het trappenhuis toe te staan.

De kantonrechter concludeert dat het besluit van de verweerder niet in strijd is met de redelijkheid en billijkheid die door art. 2:8 BW worden geëist.

Uit het voorgaande volgt dat de verzoeken van verzoekers zullen worden afgewezen.

Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.

Heeft u een vraag aan onze advocaat VVE over het appartementsrecht, over de akte van splitsing of het splitsingsreglement over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE of over de uitleg van de splitsingsakte, belt u dan gerust onze advocaat VVE  op 020-3980150.

Wilt u meer weten over het appartementsrecht, bezoek dan onze website over de VVE. Klik dan hier.

Wilt u meer weten over ons advocatenkantoor? Klik dan hier.