De Rechtbank Amsterdam heeft op 24 november 2021 uitspraak gedaan over de vraag of een beoogde bouwkundige splitsing van een appartementsrecht in vier kleinere woonruimten, met het doel deze te gaan verhuren, in strijd met splitsingsakte of het reglement van de VvE was.

Verzoekers hebben op 23 augustus 2021 een verzoek ingediend dat strekt tot het vernietigen van een besluit op grond van artikel 5:130 BW en tot het verlenen van een vervangende machtiging op grond van artikel 5:121 BW.

Zij hebben daarnaast een verklaring voor recht verzocht.

Verzoekers verzoeken voor recht te verklaren dat het voorgenomen gebruik van de woning c.q. het aan hen toebehorende appartementsrecht niet in strijd is met de akte van splitsing en toepasselijke modelreglement.

Aan hun verzoek leggen verzoekers ten grondslag dat het voorgenomen gebruik van de woning, waarbij de woning wordt omgevormd tot vier kleinere zelfstandige woonruimten, niet in strijd is met de akte van splitsing en/of het modelreglement.

De akte van splitsing verbiedt woningvormen niet en er is geen bepaling waaruit met een ruime interpretatie een dergelijk verbod kan worden afgeleid.

Verzoekers zullen het appartemensrecht conform de in de splitsingsakte opgenomen bestemming ‘woning’ blijven gebruiken.

In de te vormen woningen zal immers gewoond worden.

Dat er slechts één woning is toegestaan, volgt volgens verzoekers niet uit de splitsingsakte.

Ook het verbod op ondersplitsing staat niet in de weg aan de beoogde woningvorming, omdat ondersplitsing niet hetzelfde is als het opdelen van een privégedeelte in meerdere zelfstandige woonruimten.

Het verbod op het exploiteren van een kamerverhuurbedrijf dat in de splitsingsakte staat, is op de onderhavige situatie ook niet van toepassing, omdat dit enkel ziet op de verhuur/exploitatie van onzelfstandige woonruimten.

De VvE heeft op onjuiste gronden de toestemming voor de beoogde bouwwerkzaamheden onthouden.

De enige reden voor de weigering is gelegen in het feit dat de verbouwwerkzaamheden voorbereidingen betreffen voor het vormen van vier nieuwe zelfstandige woonruimtes.

Zoals door verzoekers wordt betoogd, is woningvorming toegestaan op grond van de splitsingsakte en daarmee vervalt de enige weigeringsgrond die de VvE heeft geformuleerd.

Het besluit dient daarom te worden vernietigd en de vervangende machtiging moet worden verleend.

De VvE stelt zich op het standpunt dat het plan van verzoekers, om de woning bouwkundig te splitsen in vier kleine studio’s om die vervolgens separaat te verhuren, in strijd is met de splitsingsakte en het reglement van de VvE.

Ter toelichting heeft de VvE aangevoerd dat op diverse plekken in de splitsingsstukken tot uitdrukking is gebracht dat de woning als één geheel dient te worden en te blijven gebruikt.

Dat blijkt niet alleen uit het verbod op ondersplitsing, maar ook uit het verbod de woning kamergewijs te verhuren.

Bovendien blijkt dit uit de bestemming van het appartementsrecht, namelijk ‘woning’ (enkelvoud) en niet ‘woningen’ of ‘studio’s’ (meervoud).

Ook uit de wet en het reglement volgt dat een privégedeelte als afzonderlijk geheel moet worden gebruikt en ook slechts als afzonderlijk geheel aan een ander in gebruik gegeven kan worden, en dus niet maar een stukje van het privégedeelte.

Dat alles leidt volgens de VvE tot de conclusie dat het door verzoekers beoogde gebruik van het appartement in strijd is met de splitsingsakte en het reglement en dat de VvE aldus een redelijk belang heeft bij het onthouden van de toestemming aan de verbouwwerkzaamheden.

Appartementsrecht. VVE. Is de beoogde splitsing van appartementsrecht in vier kleinere woonruimten, met het doel deze te verhuren, in strijd met de splitsingsakte? Ondersplitsing. Kamerverhuur. Toetsing.

De rechter oordeelt als volgt.

Het geschil dat partijen in deze procedure verdeeld houdt, ziet in de kern op de vraag of de door verzoekers beoogde bouwkundige splitsing van zijn appartementsrecht in vier kleinere zelfstandige woonruimten, met de bedoeling deze vervolgens separaat te verhuren, in strijd is met de splitsingsakte en/of het reglement van de VvE.

Voor deze beoordeling is bepalend wat daarover is vastgelegd in de splitsingsstukken.

Bij de uitleg daarvan komt het aan op de in die stukken tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan.

Deze bedoeling dient naar objectieve maatstaven te worden afgeleid uit de omschrijving in die akte, bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte.

In -het in de splitsingsakte gewijzigde- artikel 35 van het modelreglement staat dat een eigenaar de aan zijn appartementsrecht verbonden gebruiksrechten door een ander kan laten uitoefenen.

Aan dat gebruik is wel een nadere beperking gesteld.

Als wijziging in de (model)splitsingsakte is immers voorts opgenomen dat het niet is toegestaan de privégedeelten te exploiteren als kamerverhuurbedrijf.

Naar objectieve maatstaven dient hieronder te worden verstaan dat (de kamers van) het appartement niet aan meerdere personen, die niet in (gezins)relatie tot elkaar staan, mag/mogen worden verhuurd.

Bij de beoordeling van de vraag of de plannen van verzoekers ten aanzien van hun appartement vallen onder de definitie van kamerverhuur en dus strijdig zijn met de splitsingsakte, moet gekeken worden naar de feitelijke situatie.

Vaststaat dat verzoekers niet voornemens zijn zelf in het appartement te gaan wonen.

Zij willen feitelijk vier zelfstandige woonruimten in het appartement creëren en deze afzonderlijk aan (minimaal) vier volwassen personen verhuren, die niet in relatie tot elkaar staan en geen gezamenlijke huishouding voeren.

Dat [verzoekers] voornemens zijn huurovereenkomsten te sluiten ten aanzien van separate zelfstandige woonruimten, maakt niet dat zij zich daardoor in de gegeven omstandigheden buiten het bereik van het verbod op exploitatie van het appartement als kamerverhuurbedrijf bevinden.

Voor de wijze waarop het appartement wordt bewoond en de gevolgen die dat heeft voor de VvE en haar leden is immers onverschillig of het wordt verhuurd door middel van vier overeenkomsten voor zelfstandige woonruimten of door middel van overeenkomsten voor onzelfstandige woonruimte met gebruik van gemeenschappelijke voorzieningen.

In beide gevallen wordt het appartement door verzoekers feitelijk kamergewijs (waarbij de vier wooneenheden separaat als ‘kamer met eigen toegang en zelfstandige voorzieningen’ kunnen worden aangemerkt) aan de man gebracht en geëxploiteerd.

Dat er geen sprake is van gemeenschappelijke, maar zelfstandige voorzieningen, doet daar niet aan af.

De VvE voert in dat kader ook terecht aan dat eventueel te verwachten overlast en hinder in de voorgenomen situatie van verzoekers mogelijk nog groter is dan bij ‘klassieke’ kamergewijze verhuur.

Immers zullen er in het plan van verzoekers (minimaal) vier bewoners extra in het pand komen wonen, die elk hun eigen huishouden runnen, hun eigen leefritme hebben en hun eigen sociale kring.

Zij zullen geen enkele gemeenschappelijke band met elkaar hebben.

Het voorgaande moet ook worden bezien in het licht van de gehele splitsingsakte, waaruit naar het oordeel van de kantonrechter voldoende blijkt dat het de bedoeling is om de appartementsrechten als één geheel te behouden.

Dit volgt onder meer uit het verbod op ondersplitsing.

Verzoekers hebben onvoldoende voor het voetlicht weten te brengen in welke zin de feitelijke situatie na het bouwkundig splitsen van de woning in meerdere wooneenheden afwijkt van de situatie na het kadastraal splitsen van de woning in meerdere appartementsrechten.

Hoewel er sprake is van een juridisch onderscheid, komen deze situaties feitelijk op hetzelfde neer.

Daar komt bij dat in de akte de enkelvoudige bestemming ‘woning’ is opgenomen, alsmede de bepaling dat een eigenaar de aan zijn appartementsrecht verbonden gebruiksrechten door een ander (en dus niet: door anderen) kan laten uitoefenen.

De stelling van verzoekers dat woningvormen is toegestaan omdat een expliciet verbod daarop ontbreekt, overtuigt in het licht van het voorgaande niet.

Het komt erop neer dat verzoekers het appartement feitelijk kamergewijs (zij het met zelfstandige voorzieningen) aan de man brengt en exploiteert.

Dit is in strijd met de bedoeling van het in artikel 25 splitsingsakte neergelegde verbod op de exploitatie van het appartement als kamerverhuurbedrijf (vergelijk Gerechtshof Amsterdam, 12 mei 2020, GHAMS:2020:1357).

De kantonrechter volgt dan ook de uitleg van de VvE dat de door verzoekers beoogde bouwkundige splitsing van zijn appartementsrecht in vier kleinere zelfstandige woonruimten, met de bedoeling deze vervolgens separaat te verhuren, in strijd is met de splitsingsakte en het bijbehorende reglement.

De verzochte verklaring van recht zal niet worden gegeven.

De verbouwingswerkzaamheden waarvoor verzoekers in de vergadering toestemming hebben gevraagd, zien op voorbereidende werkzaamheden ten behoeve van de bouwkundige splitsing.

Nu dat in strijd is met de splitsingsakte en het bijbehorende reglement heeft de VvE haar toestemming voor deze werkzaamheden op terechte gronden onthouden.

De verzochte vernietiging van het besluit en de vervangende machtiging zullen daarom eveneens worden afgewezen.

Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.

Heeft u een vraag aan onze advocaat VVE over het appartementsrecht, over de VVE, over de akte van splitsing of het splitsingsreglement of over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.

Wilt u meer weten over het appartementsrecht, bezoek dan onze website over de VVE. Klik dan hier.

Wilt u meer weten over ons advocatenkantoor? Klik dan hier.