De Rechtbank Amsterdam heeft op 1 juni 2021 uitspraak gedaan in kort geding over de vraag of een bouwstop van een aanbouw bij een appartement diende te worden uitgesproken vanwege onrechtmatige hinder.
De VvE heeft bezwaar gemaakt tegen de voorgenomen uitbouw, omdat de achtergevel van haar pand daarmee minder zonlicht krijgt.
Appartementsrecht. VVE. Kort geding. Aan- of uitbouw van een appartement. Onrechtmatige hinder? Bouwstop? Toetsing. Belangenafweging.
De rechter oordeelt als volgt
Criterium
Een bouwstop is in kort geding toewijsbaar als voldoende aannemelijk is dat die vordering in een bodemprocedure zal worden toegewezen en als niet van de eisende partij kan worden gevergd dat die de uitkomst van een bodemprocedure afwacht.
Uit beide bezonningsstudies blijkt dat met de voorgenomen uitbouw van gedaagde op bepaalde momenten (direct zon)licht zal worden weggenomen van de achtergevel, en daarmee van licht in de woningen.
De uitbouw zal de VvE dus zeker hinder opleveren.
Daarmee is echter nog niet gegeven dat de uitbouw er niet mag komen.
Dat is alleen het geval als die hinder onrechtmatig is.
Het antwoord op de vraag of sprake is van onrechtmatige hinder, hangt af van de aard, de ernst en de duur van de hinder en de daardoor toegebrachte schade in verband met de verdere omstandigheden van het geval, waarbij onder meer rekening moet worden gehouden met het gewicht van de belangen die door de hinder toebrengende activiteit worden gediend, en de mogelijkheid – mede gelet op de daaraan verbonden kosten – en de bereidheid om maatregelen ter voorkoming van schade te treffen.
De omstandigheid dat gedaagde een vergunning heeft gekregen voor zijn bouwplannen wil niet zeggen dat geen sprake kan zijn van onrechtmatige hinder.
Het belang van het voorkomen van onrechtmatige hinder door het gebruik maken van door een bestemmingsplan toegestane bouwmogelijkheden is niet een belang dat door de wettelijke regeling van het bestemmingsplan wordt nagestreefd.
Niettemin kan het bestemmingsplan meer of minder sterke aanwijzingen bevatten dat, voor zover het gaat om de elementen die in het bestemmingsplan regeling hebben gevonden, het gebruik maken van de toegestane bouwmogelijkheden naar maatschappelijke opvattingen niet als onrechtmatige hinder is te beschouwen.
De rechter zal derhalve, voor zover de stellingen van partijen daartoe aanleiding geven, het bestemmingsplan in zijn beoordeling dienen te betrekken (Hoge Raad 21 oktober 2005, HR:2015:AT8823).
Uit de beide bezonningsstudies is het volgende op te maken.
Het appartement heeft bij meetpunt 5 een badkamer (in beide rapporten staat ten onrechte vermeld dat op die plaats een keuken is), en bij meetpunt 6 een slaapkamer.
Het appartement is gelegen onder het niveau van de reeds bestaande uitbouw en in de badkamer komt geen direct zonlicht.
In de periode van ongeveer 21 mei tot 22 juli heeft de slaapkamer in theorie één uur direct zonlicht, tot 1,7 uur op 21 juni, rond 10.00 uur ’s ochtends. Rond 11.00 uur ’s ochtends verdwijnt de zon achter de zijgevel van de woningen, om daarna bijna de hele dag op de voorgevel te staan.
De situatie in appartement (adres 3) is als volgt.
Op meetpunten 3 en 4 bevindt zich een eetkeuken (een open ruimte), met daaraan een balkon. Aan de voorkant van de verdieping bevindt zich een woonkamer, die in open verbinding staat met de eetkeuken, zij het dat zich links en rechts een trappenhuis en een wc bevinden, zodat alleen het midden van de ruimte open is. Op de derde verdieping op meetpunt 1 is een slaapkamer en op meetpunt 2 een werk/slaapkamer.
Met de geplande uitbouw is er op meetpunt 2 geen afname van direct zonlicht. Op meetpunt 4 is er een beperkte afname. In theorie (afhankelijk van of de zon daadwerkelijk schijnt) is er 5 maanden per jaar minder dan een uur per dag zon op die plaats, die met de geplande uitbouw deels afneemt. Op meetpunten 1 en 3, de ramen die het dichtst tegen het pand op nummer 135 aan liggen, is de afname het grootst. Op die meetpunten is in theorie gedurende zeven maanden per jaar (van maart tot en met september) een aantal uur per dag zon. In maart en september is dat aan de onderkant van het raam gemeten 1 uur per dag en van mei tot en met juli ongeveer 3,5 uur per dag, ongeveer van 8.00 uur tot 11.00 uur.
Gedaagde wil de woningen renoveren en uitbouwen om meer leefruimte te creëren.
De totale diepte van het platte dak van de begane grond van gedaagde is 7,7 meter vanuit de achtergevel.
De gewenste uitbouw is 3 meter vanuit de achtergevel, waar volgens het bestemmingsplan het gehele platte dak had mogen worden bebouwd.
Er blijft dus een ‘lichtgat’ over in het huizenblok op de straat.
Gedaagde heeft gesteld dat hij zo veel mogelijk rekening heeft willen houden met de buren, maar dat deze 3 meter voor hem de minimale diepte is om de uitbouw nog rendabel te laten zijn.
Onrechtmatige hinder?
De achtergevel van het pand van de VvE is gelegen op het noordoosten.
Het aantal zonuren op de achtergevel is daarom beperkt.
Vanaf ongeveer 11 uur verdwijnt de zon achter de zijgevel.
Nu de voorgevel gericht is op het zuidwesten en is gelegen aan het water, een brede rivier, staat de zon onbelemmerd de hele middag en avond op de voorgevel.
De woningen hebben daarom relatief veel licht.
Voor de eerste verdieping van het pand van de VvE geldt dat op de achtergevel nauwelijks direct zonlicht valt.
Bovendien zijn aan de achterzijde een slaapkamer en een badkamer gevestigd en ligt de woonkamer aan de voorzijde.
De hinder die de woning op de eerste verdieping met de uitbouw zal hebben is dan ook zeer beperkt en niet onrechtmatig te achten.
De tweede en derde verdieping hebben meer hinder van de voorgenomen uitbouw.
Toch wordt ook in dit geval geoordeeld dat geen sprake is van onrechtmatige hinder.
Daarbij speelt het volgende een rol.
De achtergevel is gericht op het noordoosten en ontvangt dus een beperkt aantal uren direct zonlicht (gedurende een aantal maanden per jaar).
De leefruimte die zich op de tweede verdieping bevindt heeft via de voorgevel de hele middag en avond direct zonlicht.
De woonkamer voldoet dus ruimschoots aan de TNO-norm die is opgenomen in de bezonningsstudie van gedaagde.
Omdat de verdieping niet uit afgesloten ruimtes bestaat maar in het midden open is, ontvangt de eetkeuken dus ook veel licht van de voorkant.
De derde verdieping bestaat wel uit afgesloten ruimtes.
De kamer die het dichtst tegen de gevel van nummer 135 ligt, en waar het meeste hinder wordt ondervonden van de uitbouw is echter een slaapkamer waar men over het algemeen niet overdag verblijft.
De kamer daarnaast is een slaap-werkkamer, waar geen invloed wordt ondervonden van de uitbouw.
Verder speelt ook een rol dat volgens het bestemmingsplan het gehele perceel van gedaagde volgebouwd had mogen worden.
Hoewel in het bestemmingsplan geen rekening wordt gehouden met individuele belangen, geldt dat met het oog op de beperkte woonruimte in Amsterdam bewoners over het algemeen iets meer van elkaar te dulden hebben dan in een landelijke omgeving, waar meer ruimte is.
De conclusie is dat de beperkte de afname van direct zonlicht aan de achterzijde van het pand van de VvE niet opweegt tegen het belang van gedaagde om meer leefruimte te creëren, zodat niet aannemelijk is dat de vordering in een bodemprocedure zal worden toegewezen.
De vorderingen zullen dan ook worden afgewezen.
Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.
Heeft u een vraag aan onze advocaat VVE over het appartementsrecht, over de VVE, over de akte van splitsing of het splitsingsreglement of over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.
Wilt u meer weten over het appartementsrecht, bezoek dan onze website over de VVE. Klik dan hier.
Wilt u meer weten over ons advocatenkantoor? Klik dan hier.