Appartementsrecht. VVE. Op- of aanbouw. Is van de VVE toestemming verkregen tot de aanbouw? Vordering van VVE tot verwijdering en afbraak van de tuinkamer. Toetsing.

De Rechtbank Gelderland heeft op 2 februari 2022 uitspraak gedaan over de vraag of een aanbouw (een tuinkamer) afgebroken diende te worden omdat voor deze aanbouw geen toestemming was verkregen van de VVE.

De gedaagde in de hoofdzaak/eiser in het incident is als appartementseigenaar lid van VVE.

Gedaagde heeft een aanbouw (tuinkamer) aan zijn appartement gerealiseerd.

De VVE verlangt dat de aanbouw wordt verwijderd, omdat daarvoor niet de volgens het splitsingsreglement vereiste toestemming is verleend, althans niet aan de aan toestemming verbonden voorwaarden is voldaan.

Gedaagde beroept zich erop dat hij de vereiste toestemming wel heeft.

Appartementsrecht. VVE. Op- of aanbouw. Is van de VVE toestemming verkregen tot de aanbouw? Vordering van VVE tot afbraak van de tuinkamer. Toetsing.

De rechter oordeelt als volgt.

Tussen partijen is niet in geschil dat gedaagde op grond van de bepalingen in de statuten voor het realiseren van een aanbouw aan zijn appartement de voorafgaande toestemming van de vergadering van eigenaren nodig had.

Gedaagde heeft allereerst aangevoerd dat hem op de vergadering van de vereniging van eigenaars van 8 april 2019 toestemming is verleend om de aanbouw te realiseren.

Hij heeft zich hiervoor beroepen op de notulen van die vergadering.

De enige voorwaarde die aan die toestemming was verbonden, was het verkrijgen van een bouwvergunning, aldus gedaagde.

De VVE heeft betwist dat überhaupt toestemming is verleend.

Uit de notulen van de vergadering van 8 april 2019 blijkt dat de vergadering van de vereniging van eigenaars zich onder voorbehoud akkoord heeft verklaard met het bouwplan, aldus dat zij in beginsel toestemming heeft verleend om de aanbouw te realiseren maar tevens dat die toestemming nog niet definitief was, dat wil zeggen: nog geformaliseerd moest worden, en dat daaraan voorwaarden zouden worden verbonden.

Aan de kant van de leden van VVE bestonden op dat moment nog vragen en zowel gedaagde als D moest nog nader onderzoek verrichten.

Verder staat vermeld dat als de goedkeuring definitief is, aan gedaagde nog voorwaarden zullen worden toegestuurd.

De rechtbank leidt hieruit af dat D voorwaarden heeft voorgesteld, dat VVE die voorwaarden heeft overgenomen en heeft bepaald dat zij pas formeel een besluit tot goedkeuring kan nemen, als aan die voorwaarden is voldaan.

Anders dan gedaagde betoogt, heeft VVE op dat moment dus nog geen definitieve en onvoorwaardelijke toestemming gegeven en evenmin was daaraan slechts één voorwaarde verbonden, namelijk dat gedaagde een bouwvergunning moest verkrijgen (hetgeen overigens later niet nodig bleek).

Dat een zodanige toestemming nog niet was verleend, is bevestigd in de vergadering van 2 september 2019.

In de notulen van die vergadering is immers de tekst opgenomen “Hoewel de goedkeuring nog niet definitief verstrekt was, heeft de heer B (gedaagde) de tuinkamer al laten realiseren.”

Niet gesteld of gebleken is dat gedaagde tegen die opmerking heeft geprotesteerd, zodat het ervoor moet worden gehouden dat ook hij op 2 september 2019 van mening was dat hem voordien nog geen definitieve toestemming voor het realiseren van de aanbouw was verleend.

Gedaagde heeft zich er vervolgens op beroepen dat op de vergadering van eigenaars van 2 september 2019 het besluit is genomen om hem toestemming voor de aanbouw te verlenen.

Hiervoor verwijst gedaagde naar de notulen van die vergadering. Volgens gedaagde moet hieruit worden afgeleid dat hij de aanbouw mocht realiseren en dat hij deze zou moeten afbreken als hij geen bouwvergunning zou verkrijgen of als hij de in die vergadering door D genoemde voorwaarden niet zou nakomen. Later is gebleken dat de aanbouw zonder bouwvergunning mocht worden gebouwd, aldus gedaagde.

Allereerst blijkt uit de notulen van de vergadering van 2 september 2019 dat de vergadering van eigenaars er op dat moment vanuit ging dat de tuinkamer al was voltooid.

Anders dan gedaagde stelt heeft de vergadering van eigenaars hem op dat moment geen toestemming gegeven om de aanbouw af te maken, met de bepaling dat deze moest worden afgebroken als niet aan de door D gestelde voorwaarden werd voldaan.

Uit de inhoud van de notulen blijkt dat de vereniging van eigenaars, ervan uitgaande dat de aanbouw al gereed was, alsnog voorwaarden heeft opgesteld waaraan door gedaagde moest worden voldaan om toestemming voor de aanbouw te krijgen.

Daarbij is bepaald dat de aanbouw moest worden afgebroken, als aan die voorwaarden niet zou worden voldaan.

Voor zover dit besluit van VVE moet worden opgevat als een voorwaardelijk besluit of een voorwaardelijke toezegging in de zin dat bij de enkele vervulling van die voorwaarden definitieve toestemming zou zijn verleend, kan daarvan niet worden uitgegaan nu gedaagde niet heeft toegelicht en ook niet is gebleken dat aan die voorwaarden is voldaan, waardoor ook dat tot toewijzing van de vordering moet leiden.

In de vergadering van 27 december 2019 is vervolgens het besluit genomen om gedaagde te bevelen de aanbouw te verwijderen, omdat hij naar het oordeel van de vergadering van eigenaars niets heeft ondernomen om aan de gestelde voorwaarden te voldoen.

Dat hij niet aan de voorwaarden heeft voldaan, wordt door gedaagde overigens niet betwist.

Dit leidt tot het oordeel dat gedaagde in beginsel gehouden is de aanbouw te verwijderen, omdat hij niet heeft voldaan aan de door VVE gestelde voorwaarden om toestemming te verkrijgen.

Ten slotte heeft gedaagde zich er nog op beroepen dat zijn belang bij het behoud van de aanbouw zwaarder dient te wegen dan het belang van VVE bij verwijdering daarvan.

De VVE heeft betwist dat voor een belangenafweging plaats is.

Overwogen wordt dat gedaagde de aanbouw zonder voorafgaande toestemming van VVE heeft gerealiseerd en daarmee onrechtmatig jegens de VvE heeft gehandeld.

De VVE heeft gedaagde nog de mogelijkheid gegeven om, door te voldoen aan bepaalde nader genoemde voorwaarden, alsnog toestemming te verkrijgen maar gedaagde heeft daaraan niet voldaan.

In die situatie kan niet worden geoordeeld dat bij VVE ieder belang bij verwijdering van de aanbouw ontbreekt, zodat de situatie van artikel 3:303 BW zich hier niet voordoet.

Voor afweging van de wederzijdse belangen is in deze procedure geen plaats, zodat niets aan de verplichting tot het verwijderen van de aanbouw in de weg staat.

Nu gedaagde zijn aanbouw dient te verwijderen, zullen de vorderingen worden toegewezen.

Om te voorkomen dat gedaagde tot iets anders wordt veroordeeld dan het verwijderen van de aanbouw, zal de vordering worden afgewezen voor zover daarmee is beoogd om de woning terug te brengen in de staat waarop deze zich op 1 januari 2019 bevond.

In plaats daarvan zal gedaagde worden veroordeeld om de woning in de toestand te brengen die deze zou hebben gehad wanneer er nimmer een aanbouw was aangebracht.

Aan de veroordeling om de aanbouw te verwijderen zal, zoals gevorderd, een dwangsom worden verbonden.

De dwangsom zal worden bepaald op € 100,00 per dag dat gedaagde niet aan de hoofdveroordeling voldoet en worden gemaximeerd op € 50.000,00, het bedrag dat de rechtbank in dit geval passend acht.

Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.

Heeft u een vraag aan onze advocaat VVE over het appartementsrecht, over de VVE, over de akte van splitsing of het splitsingsreglement of over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.

Wilt u meer weten over het appartementsrecht, bezoek dan onze website over de VVE. Klik dan hier.

Wilt u meer weten over ons advocatenkantoor? Klik dan hier.