Het Gerechtshof Amsterdam heeft op 8 februari 2022 uitspraak gedaan over de vraag of de commerciële verhuur voor korte periodes van appartementen met de bestemming wonen was toegestaan.

De kern van het geschil betreft de vraag of het eigenaars van appartementsrechten met de bestemming woning op grond van de splitsingsakte wel of niet is toegestaan om de woning voor perioden van minder dan twee maanden te verhuren.

Het begrip woning in artikel 25 lid 1 van de splitsingsakte laat in beginsel geen ruimte voor kortdurende verhuur aan toeristen, maar dit in de jurisprudentie ontwikkelde uitgangspunt moet hier worden losgelaten, omdat in de splitsingsakte bepalingen zijn opgenomen waaruit volgt dat verhuur voor korte periodes wel is toegestaan.

Artikel 35a van de splitsingsakte regelt expliciet het in gebruik geven door een eigenaar van een appartementsrecht voor een korte periode aan derden, niet alleen voor appartementen met de bestemming hotel/bedrijfsruimte maar ook voor de appartementsrechten met de bestemming “woning”.

In dat artikel noch elders in de akte is bepaald dat hiervoor toestemming nodig is van de vergadering of dat voor kortdurende ingebruikgeving uitsluitend ruimte is wanneer sprake is van een zekere bestendigheid.

Deze lezing vindt steun in de artikelen 22 lid 3, 9 lid 1 sub k en l en artikel 25 lid 4 sub c van de splitsingsakte, ook wanneer de bepalingen worden bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte.

Kortdurende verhuur is ook niet in strijd met artikel 2 van de splitsingsakte zolang een eigenaar zorgdraagt voor een ordelijk verloop van de verhuur, op zo een wijze dat het hotel en haar gasten daarvan geen overlast ondervinden.

De artikelen 2, 37 lid 3, 39 en 41 van de splitsingsakte bieden een concreet kader waarbinnen de verhuur voor korte periodes kan plaatsvinden en staan daar niet aan in de weg.

Dat artikel 15 lid 9 van de splitsingsakte bepaalt dat een verhoging van een verzekeringspremie voor rekening van de eigenaar komt, indien de wijze van gebruik tot die verhoging leidt, is evenmin een contra-indicatie, maar eerder een indicatie dat is uitgegaan van verhuur voor korte periodes.

Dat de bijlagen bij de erfpachtakte onderscheid maken tussen de bestemmingen “hotel” en “wonen”, is onvoldoende om te kunnen concluderen dat kortdurende verhuur niet is toegestaan.

Tenslotte is relevant dat de flatwoningen direct aan de boulevard van Zandvoort en boven een hotel zijn gesitueerd, en aanvankelijk zijn gebouwd als vakantiewoningen.

De flatwoningen laten zich daardoor goed vergelijken met woningen op een bungalow- of vakantiepark, en niet met de veelal in de jurisprudentie besproken verhuur van woningen in grote steden, aldus nog steeds de rechtbank.

In de grief betoogt de VvE dat de rechtbank, door in de betreffende rechtsoverweging te overwegen dat het geschil neerkomt op de vraag of verhuur van de woning voor perioden korter dan twee maanden is toegestaan, het geschil tussen partijen onjuist heeft samengevat.

Volgens de VvE sluit deze weergave niet aan op de vorderingen van geïntimeerden.

Dit wordt door geïntimeerden betwist.

Appartementsrecht. VVE. Uitleg van de splitsingsakte. Is commerciële verhuur voor korte periodes van appartementen met de bestemming ‘woning’ toegestaan?

De rechter oordeelt als volgt.

Het hof volgt de VvE niet in haar lezing van de rechtsoverweging en de vorderingen van geïntimeerde.

Onder punt 7 van de dagvaarding heeft geïntimeerde immers uiteengezet dat hij met ‘commerciële verhuur’ zoals genoemd in het petitum, doelt op ‘het op een regelmatige basis verhuren van een appartement aan (met name) toeristen voor korte duur, van één of meerdere nachten tot maximaal twee maanden.’

Naar het oordeel van het hof heeft de rechtbank de kern van het geschil adequaat weergegeven door dit samen te vatten als ‘verhuur voor perioden korter dan twee maanden’.

Met de overige grieven wordt de uitleg van de splitsingsakte en de beantwoording van de vraag of, kort gezegd, kortdurende verhuur van appartementen met de bestemming woning is toegestaan, in volle omvang aan het hof voorgelegd.

Het hof behandelt de overige grieven gezamenlijk in verband met hun onderlinge samenhang.

Zoals hiervoor al aan de orde kwam, is het hof met de rechtbank van oordeel dat het hier gaat om de vraag of het eigenaars van appartementsrechten met de bestemming woning op grond van de splitsingsakte wel of niet is toegestaan om de woning voor perioden van minder dan twee maanden te verhuren.

Bij de uitleg van een splitsingsakte komt het aan op de daarin tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan.

Deze bedoeling moet naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de omschrijving in die akte, bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte.

De rechtszekerheid vergt dat hierbij slechts acht mag worden geslagen op gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn.

Indien de bepalingen in de splitsingsakte voor meerdere uitleg vatbaar zijn, dient de rechter vast te stellen welke uitleg naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is.

Onder omstandigheden kan daarbij de plaatselijke situatie worden meegewogen.

De hiervoor weergegeven uitlegmaatstaf brengt mee dat met gegevens die niet voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn, geen rekening gehouden mag worden bij de uitleg van de splitsingsakte.

Beide partijen hebben in deze procedure allerlei stukken overgelegd die niet voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn.

Dit betreft tijdschrift- en krantenartikelen, het bestemmingsplan, de oude splitsingsstukken, correspondentie van derden, notulen van vergaderingen van de VvE, een toetsingskader, stukken met betrekking tot (gestelde) overlast, een verklaring van individuele VvE-leden over hun bedoeling ten tijde van het opstellen van de splitsingsakte, stukken ter zake bestuursrechtelijke procedures tussen de gemeente en (onder meer) geïntimeerden en het Modelreglement 2017.

In verband met de rechtszekerheid zullen al deze stukken bij de uitleg van de splitsingsakte buiten beschouwing (moeten) blijven.

Dat geldt ook voor de in dat verband door partijen aangevoerde stellingen.

Ook het huishoudelijk reglement is veelal niet uit de openbare registers kenbaar.

Het is om die reden vaste jurisprudentie dat beperkingen in het gebruik van privé-gedeelten uitsluitend in het splitsingsreglement – en dus niet in het huishoudelijk reglement – kunnen worden opgenomen.

Om die reden zal het hof het bepaalde in artikel 5.2 van het huishoudelijk reglement eveneens buiten beschouwing (moeten) laten.

Bij de beantwoording van de vraag of het eigenaars van appartementsrechten met de bestemming woning op grond van de splitsingsakte wel of niet is toegestaan om de woning voor perioden van minder dan twee maanden te verhuren, staan naar het oordeel van het hof de artikelen 25 lid 1 en 35a van de splitsingsakte centraal.

Ingevolge artikel 25 lid 1 van de splitsingsakte hebben bepaalde appartementsrechten, waaronder die van [geïntimeerden] , de bestemming woning.

Op grond van artikel 35a van de splitsingsakte is een appartementseigenaar bevoegd zijn appartement voor periodes korter dan twee maanden aan derden in gebruik te geven.

De appartementseigenaar moet dan ervoor zorgen dat die ander de in het huishoudelijk reglement op te nemen Huisregels heeft ontvangen en aanvaard.

De bestemming ‘woning’ is niet nader uitgewerkt of geclausuleerd in artikel 25 lid 1 van (of elders in) de splitsingsakte.

De bevoegdheid van een appartementseigenaar tot ingebruikgeving van zijn appartement voor periodes korter dan twee maanden is voorts niet aan enige beperking of voorwaarde onderworpen in artikel 35a van (of elders in) de splitsingsakte – afgezien van de hiervoor genoemde eis inzake de verstrekking en aanvaarding van de Huisregels.

Het hof is van oordeel dat uit hetgeen hiervoor is overwogen, volgt dat verhuur voor periodes korter dan twee maanden in dit geval onder de reikwijdte valt van de bestemmingen van artikel 25 lid 1 van de splitsingsakte, waaronder de bestemming woning.

Artikel 35a van de splitsingsakte doet, anders dan de VvE betoogt, aldus geen afbreuk aan het bepaalde in artikel 25 lid 1 van de splitsingsakte, maar bevat een nadere invulling van de gebruiksmogelijkheden binnen de in artikel 25 lid 1 genoemde bestemmingen waaronder de bestemming woning.

In het verlengde daarvan geldt dat voor de (in artikel 35a lid 1 van de splitsingsakte voorziene mogelijkheid van) ingebruikgeving voor periodes korter dan twee maanden geen afzonderlijke toestemming nodig is van de vergadering op grond van artikel 25 lid 1, tweede volzin van de splitsingsakte.

Steun voor deze uitleg vindt het hof in artikel 22 lid 3 van de splitsingsakte.

Met de rechtbank is het hof van oordeel dat het daarin opgenomen verbod voor eigenaren van appartementen die niet als bestemming hotel/bedrijfsruimte hebben ter zake van reclame-uitingen op het gebied van activiteiten van de appartementen met bestemming hotel/bedrijfsruimte, zinledig zou zijn als het de eigenaren van appartementen die niet als bestemming hotel/bedrijfsruimte hebben niet zou zijn toegestaan hun appartementen voor perioden van minder dan twee maanden te verhuren.

De (alternatieve) reden die de VvE heeft aangevoerd voor dit verbod, zijnde het voorkomen van reclame door eigenaren van appartementen die niet als bestemming hotel/bedrijfsruimte hebben voor andere hotels in of rondom Zandvoort, komt het hof niet aannemelijk voor.

Aan het voorgaande kunnen de considerans, artikel 2, en artikel 7 van de splitsingsakte niet afdoen.

De omstandigheid dat één van de vier redenen voor de wijziging van de splitsingsakte is geweest het wijzigen van de begrenzing en bestemming van diverse privégedeelten, brengt namelijk niet zonder meer mee dat de bestemming woning moet worden uitgelegd op de door de VvE voorgestelde beperkte wijze, ook niet in het licht van het feit dat in de splitsingsakte een aantal nieuwe bestemmingen is toegevoegd.

Over de achterliggende reden(en) voor het wijzigen van de begrenzing en de bestemmingen van diverse privégedeelten vermeldt de splitsingsakte immers niets.

Bovendien zijn verschillende van de nieuw toegevoegde bestemmingen in artikel 25 lid 1 van de splitsingsakte tamelijk algemeen en/of ruim geformuleerd, zoals bijvoorbeeld woning, terrasruimte dan wel ruimte bestemd voor uitbreiding restaurant/VvE-ontmoetingsruimte, en bedrijfsruimte.

De verplichtingen die artikel 2 lid 1, 2 en 4 van de splitsingsakte oplegt aan de appartementseigenaren zijn (eveneens) zodanig algemeen en ruim geformuleerd dat daaruit geen specifiek verbod kan worden afgeleid voor verhuur voor perioden korter dan twee maanden door eigenaren van appartementen die de bestemming woning hebben.

Ten overvloede overweegt het hof in dit verband nog dat nergens uit blijkt dat verhuur voor perioden van minder dan twee maanden door eigenaren van appartementen die als bestemming woning hebben, de commerciële belangen van het hotel schaadt.

In ieder geval is die benadeling onvoldoende evident om langs de weg van de tweede volzin van artikel 2 lid 1 van de splitsingsakte bij te dragen aan de interpretatie dat commerciële verhuur van flatwoningen niet is toegestaan.

Verder heeft artikel 7 van de splitsingsakte betrekking op gebruik dat is toegestaan krachtens het (niet voor derden uit de openbare registers kenbare) huishoudelijk reglement of een besluit van de vergadering.

Dat kan op geen enkele wijze afdoen aan het in de (wel voor derden kenbare) splitsingsakte geregelde gebruik van appartementen met de bestemming woning voor ingebruikgeving voor periodes korter dan twee maanden.

Het hof volgt de VvE wel in haar standpunt dat artikel 9 lid 1 sub k en l, artikel 15 lid 9 en artikel 25 lid 4 onder c van de splitsingsakte geen indicaties zijn dat verhuur voor periodes korter dan twee maanden door eigenaren van appartementen met de bestemming woning is toegestaan.

De stellingen van de VvE dat onder ‘eigenaren met een logiesfunctie’ zoals bedoeld in artikel 9 lid 1 sub k alle appartementseigenaren vallen die niet staan ingeschreven in de gemeentelijke basisadministratie (dus ook degenen die hun appartement als tweede woning gebruiken en niet verhuren) en dat artikel 15 lid 9 rechtstreeks afkomstig is uit het Modelreglement 2006, zijn door geïntimeerden onvoldoende gemotiveerd weersproken.

Dat artikel 25 lid 4 onder c activiteiten die in strijd zijn met de wet of goede zeden verbiedt, terwijl een verbod op verhuur voor perioden korter dan twee maanden aldaar ontbreekt, rechtvaardigt verder op zichzelf niet de conclusie dat verhuur voor perioden korter dan twee maanden is toegestaan.

Echter, de desbetreffende bepalingen leveren bij die stand van zaken evenmin een contra-indicatie op.

Het hof is verder van oordeel dat de bepaling in de erfpachtakte dat het erfpachtgoed overeenkomstig de bestemming gebruikt moet worden, in samenhang bezien met het deskundigenrapport waarin een onderscheid wordt gemaakt tussen hotel en woningen, onvoldoende is om de conclusie te rechtvaardigen dat verhuur voor perioden korter dan twee maanden door eigenaren van appartementen met de bestemming woning op grond van de erfpachtakte niet is toegestaan.

In de erfpachtakte en het bijbehorende deskundigenrapport is het begrip woning namelijk – evenals in de splitsingsakte – niet nader uitgewerkt of geclausuleerd.

Daarbij komt dat de verplichting van de erfpachter tegenover de gemeente niet zonder meer maatgevend kan zijn voor de verplichtingen van de appartementseigenaren ten opzichte van elkaar.

Zoals gezegd mist het door de VvE in dit verband aangehaalde artikel 7 van de splitsingsakte hier immers toepassing.

De VvE heeft ter onderbouwing van haar standpunt nog verwezen naar drie uitspraken waarin is geoordeeld dat kortdurende verhuur aan toeristen door eigenaren van appartementen met de bestemming woning niet is toegestaan.

Echter, de desbetreffende uitspraken gingen over splitsingsakten waarin de bestemming woning wél nader was uitgewerkt en/of een bepaling zoals artikel 35a van de onderhavige splitsingsakte ontbrak.

De door de VvE gemaakte vergelijking met die uitspraken gaat daarom niet op.

Ten overvloede overweegt het hof dat de rechtbank terecht heeft overwogen dat de artikelen 2, 37 lid 3, 39 en 41 van de splitsingsakte een concreet kader bieden waarbinnen de verhuur voor periodes korter dan twee maanden kan plaatsvinden en indien nodig opgetreden kan worden tegen overlast.

De stelling dat dit laatste niet gevergd kan worden van de VvE, is door de VvE onvoldoende onderbouwd.

Het hof gaat voorbij aan het bewijsaanbod van de VvE.

Het bewijsaanbod van de VvE ziet erop te bewijzen dat een aantal leden van de VvE niet de bedoeling heeft gehad commerciële exploitatie toe te staan.

Het bewijs van die stelling kan echter niet tot een ander oordeel leiden, gelet op de hiervoor weergegeven uitlegmaatstaf.

Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.

Heeft u een vraag aan onze advocaat VVE over het appartementsrecht, over de VVE, over de akte van splitsing of het splitsingsreglement of over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.

Wilt u meer weten over het appartementsrecht, bezoek dan onze website over de VVE. Klik dan hier.

Wilt u meer weten over ons advocatenkantoor? Klik dan hier.