De Rechtbank Amsterdam heeft op 12 januari 2022 uitspraak gedaan over de vraag of een bouwkundige splitsing appartement in twee studio’s was toegestaan en of het verhuur van het gespitste appartement was toegestaan.

Het pand is bij akte van 2 oktober 1973 (hierna: de splitsingsakte) gesplitst in vier appartementsrechten, die recht geven tot het gebruik van respectievelijk de woning op de begane grond, eerste verdieping, tweede verdieping en derde verdieping, alle met bergruimte op de zolderverdieping.

Sinds 3 juni 2019 is eiser eigenaar van het appartementsrecht.

De kern van het geschil betreft de vraag of de VvE heeft mogen besluiten dat het eiser niet is toegestaan zijn appartement bouwkundig te splitsen in twee studio’s.

Eiser heeft de nietigheid van dat besluit ingeroepen.

Appartementsrecht. VVE. Akte van splitsing. Bestemming wonen. Bouwkundige splitsing appartement in twee studio’s toegestaan? Verhuur van het gespitste appartement toegestaan? Toetsing.

De rechter oordeelt als volgt.

Het toetsingskader

Op grond van artikel 2:14 Burgerlijk Wetboek (BW) is een besluit van een VvE nietig als het in strijd is met de wet of de statuten.

Onder statuten moet in deze context worden verstaan de splitsingsakte en/of het splitsingsreglement.

Als deze geen basis bieden voor het besluit om de realisatie van twee studio’s te verbieden, dan is dat besluit nietig.

Artikel 9 lid 2 van het splitsingsreglement bepaalt dat de eigenaars en gebruikers verplicht zijn het privé gedeelte te gebruiken overeenkomstig de daaraan in de akte te regelen bestemming.

Als het gebruik in strijd is met die bestemming, kan de VvE besluiten om dit toch toe te staan of om dit te verbieden.

Het komt er dus op aan of het gebruik/de inrichting van het appartement als twee studio’s in strijd is met de in de splitsingsakte gegeven bestemming.

Is dit gebruik/deze inrichting in overeenstemming met de in de splitsingsakte gegeven bestemming, zoals eiser stelt en de VvE betwist, dan is het besluit van de VvE om dit te verbieden in strijd met de statuten, als bedoeld in artikel 2:14 BW.

Bij de uitleg van het bepaalde in de splitsingsakte en het splitsingsreglement komt het volgens de Hoge Raad aan op de daarin tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan.

Deze bedoeling moet naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de bewoordingen van deze akte en dit reglement, mede bezien in het licht van de gehele inhoud daarvan.

Daarbij kan worden gelet op de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen waartoe de ene of de andere interpretatie zou kunnen leiden.

De bestemming

De splitsingsakte schrijft voor dat het appartement is “bestemd voor bewoning”.

Naar objectieve maatstaven volgt uit deze bewoordingen dat het appartement als woning moet worden gebruikt.

Voor de stelling van eiser dat hiermee alleen een feitelijke beschrijving is gegeven van de situatie op het moment van splitsing biedt de akte geen aanknopingspunten.

Dit zou bovendien betekenen dat de bestemming in het geheel niet is geregeld, wat de rechtbank niet aannemelijk voorkomt.

Het bouwkundig splitsen van het appartement in twee studio’s is niet in strijd met deze bestemming, zolang deze studio’s worden gebruikt als woning.

Tussen partijen staat vast dat eiser de studio’s verhuurt als woningen en deze als zodanig worden gebruikt.

Verder staat in de splitsingsakte dat in een “plan”, dat wil zeggen de splitsingstekening, de gedeelten van het complex, die “bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt”, zijn aangegeven en voorzien van een Arabisch cijfer.

Volgens eiser is hiermee niets anders bedoeld dan dat ieder appartementsrecht betrekking heeft op het geheel aan ruimtes dat op deze tekening met het betreffende cijfer (1, 2, 3 of 4) is aangeduid.

Volgens de VvE volgt uit deze woorden, die ook zijn gebruikt in de definitie van privé gedeelte in artikel 1 van het splitsingsreglement, dat ieder appartementsrecht alleen als geheel, en dus niet als twee aparte studio’s of anderszins als meerdere woningen, mag worden gebruikt.

De rechtbank stelt vast dat deze zinsnede in de splitsingsakte gelijk is aan de tekst van artikel 875e BW (oud), zoals dat gold ten tijde van de splitsing, dat voorschrijft wat er in de akte van splitsing moet worden opgenomen.

Inmiddels is dit neergelegd in het vrijwel identieke artikel 5:111 aanhef en onder b BW.

Bij gebreke van aanknopingspunten die duiden op een andere intentie, moet daarom worden aangenomen dat het de bedoeling is geweest van degene die tot splitsing is overgegaan om aan te sluiten bij dit wetsartikel.

Het doel van artikel 875e BW (oud) en 5:111 aanhef en onder b BW (nieuw) is dat de splitsingsakte duidelijk moet maken op welke delen van het gebouw of de grond ieder appartementsrecht betrekking heeft.

De zinsnede “die bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt” in dit artikel heeft dus betrekking op de omvang/inhoud van het appartementsrecht en heeft niet tot doel om beperkingen op te leggen ten aanzien van het gebruik of de inrichting van die ruimtes.

Het artikel staat er met name niet aan in de weg dat één appartementsrecht feitelijk wordt verdeeld in meerdere woningen en als zodanig wordt gebruikt, zonder dat een juridische (onder)splitsing plaatsvindt.

Dat zou immers betekenen dat een appartementsrecht nooit in delen zou mogen worden gebruikt en dat is niet de bedoeling geweest van de wetgever.

Om die reden moet worden aangenomen dat de bedoeling van dezelfde zinsnede in de splitsingsakte ook niet is geweest om aan dat gebruik in de weg te staan.

De verwijzing van de VvE naar de definitie van “gebruiker” in artikel 1 van het splitsingsreglement, geeft geen aanleiding voor een andere uitleg van de splitsingsakte.

Deze definitie sluit niet uit dat er meerdere gebruikers zijn die (gezamenlijk) het recht van uitsluitend gebruik van een privé gedeelte hebben.

Ook elders in de splitsingsakte of het splitsingsreglement ziet de rechtbank geen aanknopingspunten voor de uitleg die de VvE voorstaat.

Anders dan in de zaak die voorlag in het vonnis van de rechtbank Den Haag van 23 maart 2015, waarnaar de VvE verwijst, is in het splitsingsreglement bijvoorbeeld niet uitdrukkelijk bepaald dat een eigenaar zijn appartementsrecht slechts in zijn geheel in gebruik kan geven.

Ten slotte overweegt de rechtbank dat het verhuren van de studio’s als woningen niet kwalificeert als commerciële exploitatie als bedoeld in het huishoudelijk reglement.

Of de VvE dit gebruik kan verbieden wegens strijd met het huishoudelijk regelement, kan daarom in het midden blijven.

Kortom, het bouwkundig splitsen in twee studio’s, bestemd voor bewoning, is niet in strijd met de splitsingsakte en het splitsingsreglement.

De rechtbank zal daarom voor recht verklaren dat het besluit van de VvE om dit te verbieden nietig is.

De eiser heeft niet gemotiveerd waarom de overige besluiten die de VvE heeft genomen in de vergaderingen van 5 en 21 januari 2021 eveneens nietig zouden zijn.

De besluiten met betrekking tot een tweede voordeur zijn zelfs in het geheel geen onderwerp van debat geweest.

Bovendien is niet gebleken dat eiser belang heeft bij de overige gevorderde verklaringen voor recht.

Zo verhuurt hij het appartement nu als twee studio’s, zodat kamerverhuur niet langer aan de orde is.

Bovendien heeft eiser zelf voor het besluit tegen kamerverhuur, en de machtiging tot het treffen van rechtsmaatregelen daartegen, gestemd.

Datzelfde geldt voor het besluit waarbij het bestuur in algemene zin is gemachtigd tot het voeren van juridische procedures namens de VvE, terwijl ook daarvan gesteld noch gebleken is welk belang eiser heeft bij vernietiging en waarom dit in strijd zou zijn met de splitsingsakte of het splitsingsreglement.

Voor zover worden de vorderingen van eiser daarom afgewezen.

Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.

Heeft u een vraag aan onze advocaat VVE over het appartementsrecht, over de VVE, over de akte van splitsing of het splitsingsreglement of over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.

Wilt u meer weten over het appartementsrecht, bezoek dan onze website over de VVE. Klik dan hier.

Wilt u meer weten over ons advocatenkantoor? Klik dan hier.