De Rechtbank Den Haag heeft op 25 mei 2022 uitspraak gedaan over de vraag of de VVE bevoegd was tot het plaatsen van een wateronthardingsinstallatie.
De vraag die partijen in de kern verdeeld houdt, is of het besluit van de VvE tot het plaatsen van de wateronthardingsinstallatie en het omslaan van de kosten via de maandelijkse bijdrage van de individuele appartementseigenaars nietig is.
Appartementsrecht. VVE. Nietig besluit? Was de VVE bevoegd tot het plaatsen van een wateronthardingsinstallatie? Gemeenschappelijk belang. Doeloverschrijding. Toetsing.
De rechter oordeelt als volgt.
Het gaat in deze zaak om het besluit dat op de ledenvergadering van 5 augustus 2019 is genomen. Uit de notulen van de ledenvergadering volgt dat dit besluit is genomen ter bekrachtiging van een eerdere informele stemming die in mei 2019 plaatsvond via de gezamenlijke WhatsApp-groep van de individuele appartementseigenaars.
Tussen partijen is niet in geschil dat deze stemming in mei 2019 niet kan worden gelijkgesteld aan een ledenvergadering zodat de VvE op dat moment geen rechtsgeldig besluit kon nemen.
Verder is niet in geschil dat het besluit van 5 augustus 2019 betrekking heeft op de plaatsing van de wateronthardinginstallatie enerzijds en de omslag van de kosten daarvan over de individuele appartementseigenaars anderzijds.
Op grond van artikel 2:14 lid 1 BW is een besluit van de VvE nietig als het besluit in strijd is met de wet of de statuten, tenzij uit de wet iets anders voortvloeit. Artikel 5:129 BW bepaalt dat de splitsingsakte voor de toepassing van artikel 2:14 BW gelijk wordt gesteld met de statuten.
Het splitsingsreglement is een onderdeel van de splitsingsakte (artikel 5:111 onder d BW).
Dat betekent dat een besluit van de VvE dat inhoudelijk in strijd is met het splitsingsreglement, ook nietig is.
Bevoegdheid VvE om te besluiten tot plaatsing van een wateronthardingsinstallatie
De rechtbank ziet aanleiding om eerst in te gaan op de stelling van eiseres dat de VvE niet bevoegd is om te besluiten over het plaatsen van een wateronthardingsinstallatie.
Volgens eiseres ontbreekt die bevoegdheid bij de VvE om diverse redenen.
Ten eerste voert zij aan dat de individuele appartementseigenaars niet kunnen worden verplicht tot ontharding van hun drinkwater.
Volgens haar moet er een keuzemogelijkheid zijn om al dan niet deel te nemen aan de collectieve ontharding van drinkwater, enerzijds omdat het gaat om een nutsvoorziening en anderzijds omdat sprake is van een grondrecht op openbaar drinkwater.
Op de zitting heeft eiseres daaraan toegevoegd dat de wateronthardingsinstallatie niet valt onder ‘gemeenschappelijk gedeelten’ of ‘gemeenschappelijke zaken’ als bedoeld in artikel 17 modelreglement, zodat de VvE niet tot plaatsing mocht besluiten voordat de splitsingsakte op dat punt was gewijzigd.
Tot slot stelt eiseres dat haar belang als individuele appartementseigenaar niet is gewaarborgd, omdat haar geen alternatief is geboden en omdat de behandeling van het water door de wateronthardingsinstallatie gezondheidsrisico’s meebrengt.
De VvE betwist dat zij niet bevoegd zou zijn om tot plaatsing van een wateronthardingsinstallatie te besluiten.
Daartoe heeft de VvE allereerst aangevoerd dat zij op grond van (zo begrijpt de rechtbank) artikel 52 lid 5 en 8 modelreglement bevoegd is te besluiten tot het aanbrengen van nieuwe installaties en dat is voldaan aan de daarin geformuleerde eis van een gekwalificeerde meerderheid van stemmen.
Verder heeft de VvE erop gewezen dat artikel 17 modelreglement in algemene bewoordingen is geformuleerd en dat daarin geen limitatieve opsomming wordt gegeven van de (gemeenschappelijke) installaties, zodat ook de wateronthardingsinstallatie daaronder valt.
Ook stelt de VvE dat op grond van artikel 17 lid 4 modelreglement bij een besluit tot het aanbrengen van nieuwe installaties de daarbij behorende kostenverdeling geldt.
De VvE betwist verder dat de splitsingsakte zou moeten worden gewijzigd voor het nemen van een dergelijk besluit.
Tot slot heeft de VvE aangevoerd dat eiseres toegang heeft tot schoon drinkwater en dat de gestelde gezondheidsrisico’s op geen enkele wijze door haar zijn onderbouwd.
De rechtbank oordeelt dat de VvE niet bevoegd was te beslissen over het plaatsen van de wateronthardingsinstallatie.
Daartoe is het volgende redengevend.
Artikel 42 lid 3 modelreglement bevat de doelomschrijving van de VvE en bepaalt dat de VvE ten doel heeft het beheer van het gebouw en de grond en het behartigen van gemeenschappelijke belangen van de eigenaars.
In artikel 16 modelreglement wordt geconcretiseerd dat de VvE het beheer voert over de ‘gemeenschappelijke gedeelten’ en ‘gemeenschappelijke zaken’.
Artikel 17 modelreglement geeft vervolgens een (niet- limitatieve) opsomming van de ‘gemeenschappelijke gedeelten’ en ‘gemeenschappelijke zaken’.
Niet in geschil is dat artikel 17 lid 1 modelreglement (de plaatsing van) de wateronthardingsinstallatie niet concreet noemt als ‘gemeenschappelijke zaak’, zodat moet worden vastgesteld of de wateronthardingsinstallatie in de restcategorie valt van ‘overige collectieve voorzieningen’ zoals genoemd in artikel 17 lid 1 onder i modelreglement.
Bij beantwoording van die vraag moeten de bepalingen van het (van de splitsingsakte deel uitmakende) modelreglement worden uitgelegd.
Volgens vaste rechtspraak van de Hoge Raad komt het bij die uitleg aan op de in de splitsingsakte tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degenen die tot splitsing zijn overgegaan.
Deze bedoeling dient naar objectieve maatstaven te worden afgeleid uit de omschrijving in die akte, bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte.
De rechtbank overweegt dat voor de kwalificatie van de wateronthardingsinstallatie als collectieve voorziening (en dus gemeenschappelijke zaak), mede in het licht van de doelomschrijving als vastgelegd in artikel 42 lid 3 modelreglement, van doorslaggevend belang is of deze installatie het gemeenschappelijk belang van de eigenaars dient.
Tussen partijen is niet in geschil dat de hoofdwaterleiding onderdeel uitmaakt van het gemeenschappelijke gedeelte van het appartementencomplex, maar dat het water dat door die hoofdleiding stroomt overwegend wordt gebruikt door de individuele appartementseigenaren.
De wateronthardingsinstallatie die op de hoofdleiding is aangesloten onthardt dus voornamelijk water dat is bestemd voor privégebruik door de individuele appartementseigenaars, die voor de levering van dat water zelfstandig een leveringsovereenkomst hebben gesloten met het waterbedrijf.
Reeds om die reden dient de wateronthardingsinstallatie niet primair het gemeenschappelijk belang van de eigenaars.
Aangezien de wateronthardingsinstallatie niet het gemeenschappelijk belang van de eigenaars dient, vormt deze installatie geen ‘collectieve voorziening’ in de zin van artikel 17 lid 1 onder i modelreglement.
Het besluit van de VvE over de plaatsing van een dergelijke installatie die water voor de individuele appartementseigenaren onthardt levert bovendien doeloverschrijding op, aangezien het ontharden van water dat is bestemd voor privégebruik door de individuele appartementseigenaren geen gemeenschappelijk belang zoals bedoeld in artikel 42 lid 3 van het modelreglement is.
De VvE heeft nog aangevoerd dat het overgrote deel van de individuele appartementseigenaars (zeven van de acht) de plaatsing van de wateronthardingsinstallatie wél wenselijk vond en de beslissing van de VvE over de plaatsing daarvan is ingegeven door een financieel voordeel.
Dit doet evenwel niet aan het voorgaande af.
Voor zover de individuele appartementseigenaars hun water willen (laten) ontharden, kunnen zij dit uiteraard op eigen initiatief (laten) doen.
Slotsom is dat de VvE niet bevoegd was tot het nemen van het besluit van 5 augustus 2019.
Het besluit kan daarom niet in stand blijven en de rechtbank zal dit besluit nietig verklaren wegens strijd met het splitsingsreglement.
Volledigheidshalve overweegt de rechtbank dat, in het verlengde hiervan, het besluit tot het omslaan van de kosten van de wateronthardingsinstallatie via de maandelijkse bijdrage van de individuele appartementseigenaars eveneens nietig is.
De rechtbank zal de gevorderde verklaring voor recht toewijzen.
Daarnaast zal de rechtbank de VvE – en niet zoals gevorderd het bestuur van de VvE, aangezien de VvE procespartij is – gebieden om het gebruik van de wateronthardingsinstallatie te staken door de algemene bypass van die wateronthardingsinstallatie in te schakelen, totdat het appartement van eiseres weer rechtstreeks is aangesloten op het openbare drinkwater.
Nu eiseres als gevolg van de toewijzing van het door haar gevorderde gebod weer rechtstreeks op het openbare drinkwater zal worden aangesloten, heeft eiseres geen belang meer bij haar vordering tot vervangende toestemming voor het plaatsen van een bypass op de algemene waterleiding op kosten van de VvE.
De rechtbank zal deze vordering tot vervangende toestemming daarom afwijzen.
Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.
Heeft u een vraag aan onze advocaat VVE over het appartementsrecht, over de VVE, over de akte van splitsing of het splitsingsreglement of over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.
Wilt u meer weten over de VVE en het appartementsrecht, bezoek dan onze website over de VVE. Klik dan hier.
Wilt u meer weten over ons advocatenkantoor? Klik dan hier.