De Rechtbank Amsterdam heeft op 11 mei 2022 uitspraak gedaan over de vraag of een appartementseigenaar een dakterras mocht bouwen boven het erf van het pand van een andere appartementseigenaar.
Partijen verschillen van mening over de vraag of eigenaar van appartementsrecht een dakterras mag bouwen tot aan de achtergrens van het erf van het pand, boven de patio van eigenaar van de begane grond.
Beoordeeld wordt wat volgens de splitsingsakte en bijbehorende tekening de omvang van het appartementsrecht is en wat de omvang is van het appartementsrecht dat eiser van zijn verkoper heeft gekocht.
Appartementsrecht. VVE. Uitleg van splitsingsakte. Verbouwing. Mag appartementseigenaar een dakterras bouwen boven het erf van het pand van een andere appartementseigenaar?
De rechter oordeelt als volgt.
Eiser en gedaagde verschillen van mening over de vraag of eiser het recht heeft om een dakterras te bouwen tot aan de achtergrens van het erf van het pand.
Voor beantwoording van deze vraag is bepalend of het door eiser verkregen appartementsrecht mede omvat de ruimte boven (wat nu is) de patio van de winkel.
Daarbij zijn twee kwesties van belang:
- wat is volgens de splitsingsakte en bijbehorende tekening de omvang van het appartementsrecht?
- wat is de omvang van het appartementsrecht dat eiser van zijn verkoper heeft gekocht?
De rechtbank zal deze kwesties achtereenvolgens bespreken.
Voor de vaststelling van de omvang van een appartementsrecht is bepalend wat daarover is vastgelegd in de op die splitsing betrekking hebbende splitsingsstukken (de notariële akte van splitsing en de aan de minuut van die akte gehechte tekening).
Bij de uitleg van die akte gaat het om de daarin tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan.
Deze bedoeling moet naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de omschrijving in die akte van de onderscheiden gedeelten van het gebouw en uit de daaraan gehechte tekening, bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte en de tekening.
De rechtbank mag daarbij in verband met de rechtszekerheid alleen letten op de gegevens die voor derden uit de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn.
Voldoende is komen vast te staan dat, zoals gedaagde aanvoert, de feitelijke situatie ten tijde van de splitsing in appartementsrechten dezelfde is als de huidige bouwkundige situatie.
Uit de stukken blijkt namelijk dat de bouwvergunning is verleend voor een uitbouw op de begane grond met aansluitend een patio en verder een dakterras op de eerste verdieping die tot de rand van de uitbouw loopt.
Ook blijkt uit de stukken dat die situatie destijds is gerealiseerd.
Uit het schouwrapport van de afdeling bouw- en woningtoezicht van de gemeente Amsterdam blijkt namelijk dat het werk is uitgevoerd conform het bouwplan.
Ten tijde van het passeren van de splitsingsakte was de feitelijke bouwkundige situatie dus in overeenstemming met de bouwtekening en de op splitsingstekening A weergegeven situatie.
Op de begane grond was een patio was gerealiseerd over de volle breedte van de achtergevel tussen de uitbouw en de achtergrens van het perceel.
Op het platte dak van de uitbouw was een dakterras gerealiseerd, dat zich uitstrekte tot de rand van het platte dak van de uitbouw.
Op de dakrand bevond zich een balkonhek.
Ook staat vast dat gedaagde na het passeren van de splitsingsakte een gewaarmerkt afschrift van de splitsingsakte en splitsingstekening A heeft ontvangen, waarop de patio staat.
Dit is echter niet de tekening die is ingeschreven in het openbare register van het Kadaster. Dat betekent dat splitsingstekening A niet voor derden kenbaar is.
Dit geldt ook voor de bouwtekening, de bouwvergunning en de feitelijke situatie zoals die door gedaagde naar voren is gebracht.
Zoals eiser terecht stelt dient de rechtbank bij haar beoordeling dus uit te gaan van splitsingstekening B zoals die is ingeschreven in het Kadaster, omdat die voor derden wél kenbaar is.
Volgens de splitsingsakte heeft de eigenaar van de woning het recht om op het dak van de uitbouw van de winkel een dakterras te plaatsen.
Op splitsingstekening B staat dat de uitbouw loopt tot de achtergrens van het erf.
De splitsingsakte en -tekening in samenhang genomen duiden er op dat de eigenaar van de woning recht heeft op een dakterras tot de achtergrens van het erf.
Er zijn in de openbare splitsingsstukken geen aanwijzingen voor een andere uitleg. Dit is dus wat volgens de splitsingsstukken geldt.
Voor de vraag of eiser aanspraak kan maken op het deel tussen het einde van het huidige dakterras en de achtergrens van het erf is verder van belang of hij een geldige titel heeft voor het meerdere.
Met andere woorden: het gaat er ook om of hij het meerdere ook daadwerkelijk heeft gekocht van de verkoper bij de aankoop van de woning.
Daarvoor is bepalend of de partijbedoeling bij de totstandkoming van de koopovereenkomst gericht was op overdracht van de woning inclusief het meerdere.
Volgens eiser heeft hij ook het meerdere gekocht.
Hij stelt dat hij op grond van splitsingstekening B en de mededeling van zijn makelaar de overtuiging had dat ook het meerdere onderdeel van de woning was.
Weliswaar zag hij dat het dakterras op dat moment tot aan het hek liep, maar hij dacht dat het dakterras kon worden vergroot conform splitsingstekening B.
Vanaf het dakterras tot aan de achtergrens van het erf bevond zich namelijk een glazen dak met aan weerszijden een stuk met dakbedekking.
Het geraamte van dit gedeelte had daarmee de kenmerken van een normaal dak, waarop een dakterras kon steunen.
De makelaar van eiser deelde hem mee dat het volgens splitsingstekening B mogelijk was om het dakterras op die manier te vergroten, aldus eiser.
Gedaagde betwist dat eiser een geldige titel heeft voor het meerdere.
Hij voert terecht aan dat eiser de woning heeft gekocht in de feitelijke staat waarin die zich bevond ten tijde van de aankoop, zoals staat vermeld in artikel 2 lid 2 van de leveringsakte.
Uit de foto blijkt dat de feitelijke staat op dat moment was dat het dakterras reikte tot de rand van de uitbouw van de winkel en dat op de dakrand een fysieke begrenzing stond, namelijk een balkonhek.
Daarbij komt dat er geen aanwijzingen zijn dat de wil van de verkoper van de woning erop gericht was ook het deel achter het balkonhek, tussen het einde van het bestaande dakterras en de achtergrens van het erf, te verkopen.
Zo staat in de verkoopbrochure alleen: “het terras van 22 m2”, zonder daarbij te vermelden dat er een mogelijkheid is van uitbreiding.
22 m2 is bovendien duidelijk minder dan 5,3 m x 5,9 m (zoals door eiser is gevorderd), zodat er ook geen misverstand over kon bestaan dat daarmee niet de ruimte achter het hek was bedoeld.
Het moet er daarom voor worden gehouden dat een daarop gerichte wil bij de verkoper ontbrak.
Eiser kon er ook niet op vertrouwen dat de wil van de verkoper daarop was gericht omdat eiser zijn vooronderstelling dat hij bij de koop van de woning tevens het recht zou verkrijgen het dakterras uit te breiden nooit heeft besproken met de verkoopmakelaar en ook niet met de verkoper zelf.
Ook verder heeft eiser niet gesteld en is de rechtbank niet gebleken van een verklaring of gedraging van de verkoper die eiser redelijkerwijs mocht opvatten als een op de overdracht van het recht op het meerdere gerichte wil.
Dat de wil van eiser zelf wél hierop was gericht is onvoldoende.
Met gedaagde is de rechtbank daarom van oordeel dat ten aanzien van het meerde de voor een geldige overdracht vereiste titel ontbreekt.
Het door eiser verkregen appartementsrecht omvat dus niet mede de ruimte boven de patio van de winkel.
Eiser heeft dus niet het recht om zijn dakterras uit te breiden tot de achtergrens van het erf.
De rechtbank komt op grond van deze beoordeling tot de conclusie dat de vorderingen moeten worden afgewezen.
De gevorderde verklaring voor recht zal worden afgewezen bij gebrek aan zelfstandig belang.
De enkele omstandigheid dat bij een eventueel toekomstig conflict over de inhoud van de aktes met een verklaring van recht geen discussie meer kan bestaan over welke splitsingsstukken gelden, is te onbepaald.
Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.
Heeft u een vraag aan onze advocaat VVE over het appartementsrecht, over de VVE, over de akte van splitsing of het splitsingsreglement of over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.
Wilt u meer weten over de VVE en het appartementsrecht, bezoek dan onze website over de VVE. Klik dan hier.
Wilt u meer weten over ons advocatenkantoor? Klik dan hier.