De Rechtbank Gelderland heeft enige tijd geleden uitspraak gedaan over de vraag of er sprake was van een goederenrechtelijke wijziging binnen het appartementsrecht bij de toekenning van een exclusief gebruiksrecht op een dakterras.

Nadat in de vergadering van eigenaars van 11 juni 2018 was besloten het gebruik van het gemeenschappelijke dak als dakterras weer toe te staan heeft eiseres met de betrokken eigenaars een schriftelijke gebruiksovereenkomst gesloten.

De gebruiksovereenkomst houdt onder meer in dat het gebruiksrecht van het gemeenschappelijke gedeelte persoonlijk en tijdelijk – dat wil zeggen: eindigend bij de verkoop van het appartement of door opzegging door de eigenaar of eiseres – is.

Verder bepaalt de overeenkomst dat de opzeggende partij de kosten draagt van het herstellen of reconstrueren van de gemeenschappelijke ruimte naar de toestand zoals oorspronkelijk bij oplevering van het complex was bedoeld en voor zover dit het deel van de gemeenschappelijke ruimte betreft dat grenst aan het privégedeelte van de eigenaar.

De eigenaar is voor het gebruik een vergoeding verschuldigd.

Eiseres stelt zich op het standpunt dat zij in het kader van haar beheerstaak de gebruiksovereenkomsten met de betreffende eigenaren heeft kunnen sluiten en dat de overeenkomst dan wel de bepalingen daarin voldoen aan de toets van redelijkheid en billijkheid.

Gedaagde voert als verweer aan dat eiseres hier een bevoegdheid wil verkrijgen die geen beheersbevoegdheid, maar een beschikkingsbevoegdheid is.

Gedaagde verwijst naar de beschikking van de kantonrechter van 13 december 2018 in de procedure tussen de heer en mevrouw A en gedaagde en zijn echtgenote.

Gedaagde betoogt dat de kantonrechter in die beschikking heeft overwogen dat een gebruiksrecht een vrijwel permanent recht is, dat inbreuk maakt op de rechten van gedaagde en daarmee een beschikkingsdaad is.

Gedaagde voert aan dat de vordering ook een beschikkingsdaad oplevert, waarmee de rechten en aanspraken van gedaagde met voeten worden getreden en ook niet wordt voldaan aan de eisen van redelijkheid en billijkheid.

In het bijzonder wordt volgens gedaagde voorbijgegaan aan al hetgeen hij heeft aangevoerd over de aan hem verstrekte en getoonde bouwtekeningen.

Gedaagde voert aan dat de omissie van de notaris in het kader van de splitsingsakten niet aan hem – gedaagde – mag worden tegengeworpen.

In zijn akte van 27 mei 2020 stelt gedaagde zich verder nog op het standpunt dat de gevorderde verklaring voor recht te algemeen is en een eigen leven kan gaan leiden, nu deze niet alleen is gericht tegen gedaagde, maar mogelijk ook tegen alle appartementseigenaren.

Volgens gedaagde verkrijgt eiseres bij toewijzing van deze vordering carte blanche, zonder dat in ieder specifiek geval daadwerkelijk is getoetst of de alsdan te sluiten overeenkomst rechtsgeldig is en/of ook voldoet aan de eisen van redelijkheid en billijkheid.

Appartementsrecht. VVE. Is de exclusieve gebruiksrecht van het dakterras rechtsgeldig? Gebruiksovereenkomst. Goederenrechtelijke wijziging van tijdelijke of van permanente aard? Akte van splitsing. Nietig besluit VVE?

De rechter oordeelt als volgt.

Om met dit laatste te beginnen: de rechtbank is het op dit punt met gedaagde eens.

In deze procedure tussen eiseres en gedaagde gaat het specifiek om het gebruik van het “vierkant” dat grenst aan de appartementsrechten van gedaagde en het echtpaar, en om de gebruiksovereenkomst die eiseres met betrekking tot dat gedeelte van het dak heeft gesloten met het echtpaar en de gevolgen daarvan voor gedaagde.

Gebruiksovereenkomsten die eiseres met andere appartementseigenaren heeft gesloten of in de toekomst nog zal sluiten, zijn in de relatie tussen eiseres en gedaagde niet relevant.

Bovendien is alleen de gebruiksovereenkomst van eiseres en het echtpaar in het geding gebracht (naast een “blanco” gebruiksovereenkomst).

De inhoud van eventuele gebruiksovereenkomsten tussen eiseres en andere appartementseigenaren staat dus in deze procedure niet vast, zodat de rechtbank daarover niet kan oordelen.

Gelet hierop zal de rechtbank zich bij de beoordeling van de vordering beperken tot de gebruiksovereenkomst tussen eiseres en het echtpaar.

De rechtbank overweegt daarover het volgende.

Het besluit in de vergadering van eigenaars van 11 juni 2018 betreft het toestaan van het gebruik van het gemeenschappelijke dak als dakterras door individuele eigenaars.

Ter discussie staat of eiseres bevoegd is tot het nemen van een dergelijk besluit.

In navolging van de kantonrechter in diens – inmiddels onherroepelijk geworden – beschikking van 13 december 2018 in de procedure tussen het echtpaar en gedaagde en zijn echtgenote, beantwoordt de rechtbank die vraag ontkennend.

Op grond van artikel 5:126 lid 1 BW voert eiseres het beheer over de gemeenschap.

Uit het bepaalde in artikel 5:128 lid 1 BW volgt dat de vergadering van eigenaars van eiseres bevoegd is om ten aanzien van de gemeenschappelijke gedeelten regels te stellen.

Die regels zijn in artikel 11 van het splitsingsreglement gesteld.

Deze bevoegdheid gaat echter niet zo ver dat eiseres met meerderheid een exclusief gebruiksrecht aan het echtpaar mocht toekennen, zoals zij heeft gedaan.

Het exclusieve gebruiksrecht maakt ten eerste inbreuk op de rechten van gedaagde.

Vanaf 2001 was het hem immers toegestaan om de helft van het “vierkant” te gebruiken bij zijn privéterras, en daarom was destijds ook besloten om het terrasscherm diagonaal op het “vierkant” te plaatsen.

Door het gebruiksrecht volledig aan het echtpaar toe te kennen, heeft eiseres gedaagde, zonder diens instemming, in zijn rechten beperkt.

Bovendien is het gebruiksrecht – anders dan eiseres betoogt – niet slechts voor een bepaalde periode aan het echtpaar toegekend.

Het gebruiksrecht is in beginsel onbeperkt en eindigt op grond van de gebruiksovereenkomst alleen bij de verkoop van het appartement of door opzegging door de eigenaar of eiseres, met een minimale opzegtermijn van zes maanden.

In zoverre is sprake van een permanente verandering in de situatie.

Al met al is hier geen sprake van beheer als bedoeld in artikel 5:126 BW, maar van een beschikkingshandeling.

Daartoe berust de bevoegdheid niet bij de vergadering van eiseres, maar bij de gezamenlijke eigenaars.

De toekenning van het gebruiksrecht aan het echtpaar en de gebruiksovereenkomst berusten dus op een niet rechtsgeldig en dus nietig besluit van de VVE.

Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.

Heeft u een vraag aan onze advocaat VVE over het appartementsrecht, over de VVE, over de akte van splitsing of het splitsingsreglement of over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.

Wilt u meer weten over de VVE en het appartementsrecht, bezoek dan onze website over de VVE. Klik dan hier.

Wilt u meer weten over ons advocatenkantoor? Klik dan hier.