De Rechtbank Midden-Nederland heeft op 4 mei 2022 uitspraak gedaan over de vraag of de VVE in redelijkheid een verzoek tot wijziging van de bestemming in de splitsingsakte had kunnen weigeren.

Verzoeker is sinds 16 september 2009 eigenaar van het appartementsrecht.

Dit geeft hem recht op het uitsluitend gebruik van de begane grond met daaronder gelegen kelder en twee kamers op de eerste verdieping.

De heer A en de heer B (hierna: A en B) zijn sinds 15 november 2013 eigenaar van het appartementsrecht.

Dit geeft hen recht op het uitsluitend gebruik van de (overige ruimte op de) eerste verdieping en van de tweede verdieping, inclusief balkon en dakterras.

Dit appartement bevindt zich dus boven het appartement van verzoeker.

Verzoeker gebruikt zijn appartement deels als bedrijfsruimte en deels als woning.

Verzoeker, A en B zijn lid van de VvE.

In de VvE heeft verzoeker één stem en hebben A en B gezamenlijk één stem.

Op 13 april 2021 heeft de VvE vergaderd en gestemd over het wijzigen van de bestemming van het appartement van verzoeker in de akte van splitsing, van de bestemming bedrijfsruimte naar de bestemming afwijkend gebruik, omdat verzoeker ook in het appartement woont.

Omdat de VvE geen toestemming heeft gegeven voor deze wijziging (A en B hebben tegen gestemd), verzoekt verzoeker (primair) een verklaring voor recht dat het besluit van de VvE nietig is of (subsidiair en meer subsidiair) vernietiging van het besluit van de VvE wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid.

Daarbij verzoekt hij ook (primair en subsidiair) om een vervangende machtiging in de zin van artikel 5:140 lid 1 BW of (meer subsidiair) een vervangende machtiging in de zin van artikel 5:121 lid 1 BW.

A en B voeren aan dat zij een redelijke grond hadden om medewerking aan het wijzigen van de bestemming te weigeren.

Appartementsrecht. VVE. Wijziging van bestemming in splitsingsakte. Nietig besluit? Vernietiging van het besluit? Vervangende machtiging mogelijk? Toetsing. Uitleg. Belangenafweging. Redelijkheid en billijkheid. Geluidsoverlast.

De rechter oordeelt als volgt.

Is het besluit van de VvE nietig? Nee

Een besluit van een orgaan van een rechtspersoon (in dit geval de VvE) is nietig wanneer dat besluit in strijd is met de wet of met de statuten.

De akte van splitsing wordt in het geval van een VvE gelijkgesteld met de statuten (artikel 5:129 lid 1 BW).

Volgens verzoeker prevaleert de bepaling in de splitsingsakte onder a boven de aanvulling op algemene bepalingen in het Modelreglement (artikel 9 lid 2), omdat onder a wordt gesproken over ‘de benedenwoning’.

Onder a in de splitsingsakte, , waar het over het appartement van verzoeker gaat, staat namelijk het volgende:

“a. het appartementsrecht, waaronder met name het gebruik op het uitsluitend gebruik van de benedenwoning op de begane grond met daaronder gelegen kelder alsmede een kamer op de eerste verdieping (…)”.

Op grond van artikel 9 lid 2 van het Modelreglement zijn de eigenaars en gebruikers verplicht het privé gedeelte te gebruiken overeenkomstig de daaraan nader in de akte te regelen bestemming. In de splitsingsakte staat in aanvulling daarop het volgende:

“(…) artikel 9 lid 2: Het appartement sub a is bestemd om als bedrijfsruimte te dienen en de daarbij behorende kelder als bergruimte; het appartement sub b is bestemd om als woonruimte te dienen. (…)”.

Naar het oordeel van de kantonrechter maakt het enkele gebruik van het woord benedenwoning in de splitsingsakte onder a niet dat de bij artikel 9 lid 2 van het Modelreglement nader aangeduide bestemming van bedrijfsruimte niet klopt.

Dat dit woord is gebruikt om aan te duiden welk deel van het pand onder het appartementsrecht a valt, betekent niet dat daarmee bedoeld is dat het appartement een woonbestemming zou krijgen.

In de splitsingsakte is immers duidelijk te lezen dat op grond van artikel 9 lid 2 Modelreglement beide appartementen een bestemming hebben gekregen en dat het appartement van verzoeker de bestemming bedrijfsruimte heeft.

Het besluit van de VvE om geen toestemming te geven aan de bestemmingswijziging is dan ook niet in strijd met de akte van splitsing.

Niet is gesteld of gebleken dat er andere feiten of omstandigheden zijn die maken dat het besluit van de VvE in strijd is met de wet of met de akte van splitsing.

Daarom is er geen sprake van een nietig besluit.

Kan het besluit van de VvE worden vernietigd? Ja

Op grond van artikel 2:15 lid 1 aanhef en sub b BW in samenhang gelezen met artikel 5:130 BW kan een besluit van de VvE worden vernietigd, onder meer indien dit in strijd is met de redelijkheid en billijkheid waar de leden van een VvE op grond van artikel 2:8 lid 1 BW zich tegenover elkaar aan moeten houden.

Beoordeeld moet worden of A en B als leden van de VvE in redelijkheid en billijkheid konden overgaan tot het weigeren van de toestemming om de bestemming te wijzigen.

Volgens A en B hadden zij een redelijke grond om de wijziging van de splitsingsakte te weigeren.

Verzoeker veroorzaakt veel overlast omdat hij (ook) in zijn appartement woont, wat een van de bestemming afwijkend gebruik is.

Het gaat volgens A en B om geluidsoverlast, pesterijen, het afsluiten van de watertoevoer, het lastigvallen van hun gasten en om de vele e-mails die verzoeker stuurt.

A en B willen de mogelijkheid behouden om een procedure te starten om te zorgen dat verzoeker zijn appartement uitsluitend kan gebruiken als bedrijfsruimte, conform de bestemming.

Verzoeker stelt dat A en B degenen zijn die overlast veroorzaken.

Het gaat volgens verzoeker om geluidsoverlast, onder andere door de vloer van A en B die niet goed is gelegd, waarvoor reeds een andere procedure aanhangig is, en om pesterijen.

Uit de stukken en uit dat wat partijen tijdens de mondelinge behandeling naar voren hebben gebracht blijkt duidelijk dat verzoeker en A en B over en weer overlast van elkaar ervaren.

Nog los van de vraag of die overlast er toe leidt dat het weigeren van medewerking aan de bestemmingswijziging in overeenstemming is met wat de redelijkheid op grond van artikel 2:8 BW vereist, wordt de door A en B ervaarde overlast ook niet opgelost door die weigering.

Verzoeker woont immers al in het appartement, ook zonder de bestemmingswijziging.

Bovendien staan andere manieren open om overlast tegen te gaan.

Zo kan de VvE bijvoorbeeld leefregels opnemen in het huishoudelijk reglement en zijn er ook gerechtelijke procedures die gestart kunnen worden om overlast tegen te gaan.

Ook een afweging tussen het belang van A en B om in de toekomst nog een procedure te kunnen starten om verzoeker te veroordelen dat hij niet in zijn appartement mag wonen (omdat hij het conform de bestemming bedrijfsruimte zou moeten gebruiken) en het belang van verzoeker om in zijn appartement te kunnen blijven wonen zonder dat er een procedure tegen hem kan worden gestart, kan niet leiden tot de conclusie dat sprake is van een besluit in overeenstemming met de vereiste redelijkheid en billijkheid.

Naar het oordeel van de kantonrechter, weegt het belang van verzoeker zwaarder en konden A en B daarom ook niet in redelijkheid en billijkheid hun toestemming weigeren.

Hierbij is van belang dat het appartement al sinds 2002 wordt bewoond en dat verzoeker er woont sinds 2009.

Bij de levering van het appartementsrecht is aan verzoeker medegedeeld dat er geen gronden bekend zijn waaruit blijkt dat wonen in het appartement niet is toegestaan.

In de leveringsakte is opgenomen dat koper (verzoeker) voornemens is het geleverde als woonhuis te gebruiken en dat verkoper heeft meegedeeld dat hem niet bekend is dat dit gebruik op publiek- of privaatrechtelijke gronden niet is toegestaan.

A en B zijn vier jaar later in het andere appartement komen wonen.

Zij waren er dus van op de hoogte, of hadden dat in ieder geval kunnen zijn, dat verzoeker in het appartement woonde toen zij hun appartement kochten en zijn daar met deze wetenschap gaan wonen.

Ook is het gezien het bestemmingsplan van de gemeente niet verboden voor verzoeker om in zijn appartement te wonen.

Het gehele pand heeft namelijk een gemengde bestemming.

Wonen is dus op die grond in het gehele pand toegestaan, ook in de werfkelder en op de begane grond.

Een eventuele toekomstige procedure boven het hoofd van verzoeker houden waar hij elk moment mee kan worden geconfronteerd, is naar het oordeel van de kantonrechter niet hoe men zich als leden van de VvE in redelijkheid en billijkheid tegenover elkaar gedraagt.

Dit draagt ook niet bij aan de oplossing van het conflict over de overlast die partijen over en weer ervaren.

Gezien het bovenstaande, kan het besluit van de VvE worden vernietigd op grond van artikel 2:15 lid 1 sub b jo 2:8 lid 1 BW, omdat A en B zich als leden van de VvE niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid hebben gedragen zoals dat binnen een VvE kan worden verwacht.

Kan een vervangende machtiging op grond van artikel 5:140 lid 1 BW worden verleend? Ja

Op grond van artikel 5:140 lid 1 BW kan een vervangende machtiging worden verleend wanneer de VvE zonder redelijke grond haar toestemming weigert voor het wijzigen van de splitsingsakte.

Uit het hiervoor gegeven oordeel dat de VvE heeft gehandeld in strijd met de binnen de VvE tegenover verzoeker in acht te nemen redelijkheid en billijkheid door de toestemming voor het wijzigen van de bestemming in de splitsingsakte te weigeren, volgt logischerwijs ook dat zonder redelijke grond toestemming is geweigerd voor deze wijziging.

Daarom zal de vervangende machtiging om de splitsingsakte te laten wijzigen worden verleend, in die zin dat de bestemming in lijn wordt gebracht met het toepasselijke bestemmingsplan waarin staat dat het gehele pand een gemengde bestemming heeft en met de feitelijke situatie zoals omschreven.

Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.

Heeft u een vraag aan onze advocaat VVE over het appartementsrecht, over de VVE, over de akte van splitsing of het splitsingsreglement of over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.

Wilt u meer weten over de VVE en het appartementsrecht, bezoek dan onze website over de VVE. Klik dan hier.

Wilt u meer weten over ons advocatenkantoor? Klik dan hier.