De Rechtbank Overijssel heeft enige tijd geleden uitspraak gedaan over de vraag of de splitsingsakte gewijzigd diende te worden vanwege het in privé gebruik geven van een deel van de gemeenschappelijke tuin.
Verzoekster stelt dat het besluit om een stuk van de gemeenschappelijke tuin te onttrekken van de gemeenschap in strijd is met de splitsingsakte en artikel 11 van het modelreglement.
Volgens verzoekster komt aan iedere eigenaar het gebruik van de gemeenschappelijke delen toe.
Het is daarbij niet toegestaan om een deel van de gemeenschappelijke tuin (om niet) aan de gemeenschap te onttrekken, zo stelt verzoekster.
De VvE voert verweer.
Volgens de VvE gaat het hier om een deel van de tuin dat door niemand werd gebruikt en vol stond met oude struiken.
Bij besluit van 10 oktober 2018 is besloten om dat deel van de tuin in gebruik te geven.
Aan het in gebruik geven waren echter geen voorwaarden verbonden en met het nieuwe besluit wordt hier nadere invulling aan gegeven, aldus de VvE.
Verder voert de VvE aan dat er geen sprake is van onttrekking van de grond aan de gemeenschap, maar slechts van bruikleen.
Tot slot geeft de VvE aan dat het besluit om een stukje tuin al in 2018 is genomen en dat verzoekster dus te laat is om dat besluit aan te vechten.
Appartementsrecht. VVE. Nietig besluit? Gebruiksovereenkomst. Goederenrechtelijke wijziging? Tijdelijk situatie en herstel mogelijk? Wijziging splitsingsakte noodzakelijk voor het in gebruik geven van een deel van de gemeenschappelijke tuin?
De rechter oordeelt als volgt.
Ingevolge artikel 5:130 lid 1 BW in samenhang met artikel 2:15 BW kan een appartementsrechteigenaar aan de kantonrechter verzoeken een besluit van een orgaan van de vereniging van eigenaars te vernietigen.
Een beroep op nietigheid van een besluit (artikel 2:14 BW) dient daarentegen bij dagvaarding bij de rechtbank te worden gedaan.
Gelet echter op de samenhang tussen het beroep op nietigheid en het verzoek om vernietiging van de besluiten van de vergadering van eigenaars en mede in aanmerking genomen de jurisprudentie op dit gebied (onder meer Hoge Raad, 10 juli 2020, HR:2020:1275), acht de kantonrechter zich bevoegd om van alle verzoeken van verzoekster kennis te nemen, dus zowel waar het de nietigheid als de vernietigbaarheid van de door verzoekster aangevochten besluiten en/of bepalingen betreft.
Een besluit is nietig indien het genomen is in strijd met de wet, statuten, akte van splitsing of het modelreglement (artikel 2:14 en 5:129 BW ).
Daarnaast kan een besluit van rechtswege nietig zijn als de inhoud daarvan in strijd is met een dwingende wetsbepaling, de openbare orde of de goede zeden.
De kantonrechter kan een besluit op grond van artikel 5:130 lid 1 BW in samenhang met artikel 2:15 BW onder meer vernietigen wegens strijd met een (huishoudelijk) reglement of met de redelijkheid en billijkheid die door artikel 2:8 BW worden geëist.
Artikel 2:8 lid 1 BW geeft een gedragsregel: een rechtspersoon en degenen die krachtens de wet en de statuten bij de organisatie zijn betrokken, moeten zich als zodanig jegens elkaar gedragen naar hetgeen door redelijkheid en billijkheid wordt gevorderd.
Van vernietigbaarheid van een besluit is sprake als een besluit naar inhoud of totstandkoming in strijd is met de genoemde gedragsregel.
Of een besluit wat de wijze van totstandkoming betreft in strijd is met de redelijkheid en billijkheid kan door de rechter volledig worden getoetst (HR 30 oktober 1964, NJ 1965/107).
De toetsingsmaatstaf met betrekking tot de inhoud van een besluit is de vraag of het orgaan bij afweging van alle betrokken belangen in redelijkheid en billijkheid tot het besluit heeft kunnen komen.
Omdat een nietig besluit rechtens niet bestaat en dus ook niet vernietigd kan worden, zal de kantonrechter indien zowel een beroep op nietigheid als vernietiging wordt gedaan, eerst het beroep op nietigheid beoordelen.
De kantonrechter stelt voorop dat het hier gaat om een nieuw besluit waartegen verzoekster nog op kan komen.
Niet in geschil is dat het bij dit besluit gaat om het in gebruik geven van een deel van de gemeenschappelijke tuin.
Naar het oordeel van de kantonrechter gaat het bovendien om het toekennen van een exclusief gebruiksrecht.
In het besluit staat namelijk ‘de bewoners van nummer …] zijn de enige gebruikers van betreffend stuk grond’.
Andere bewoners kunnen alleen nog maar na toestemming van deze bewoners van dit stuk tuin gebruikmaken.
Naar heersende opvatting in de literatuur vereist het toekennen van een exclusief gebruiksrecht een wijziging van de akte van splitsing op grond van artikel 5:139 BW.
Het in exclusief gebruik geven van gemeenschappelijke gedeelten van het appartementencomplex aan een individuele appartementseigenaar heeft immers goederenrechtelijke gevolgen, nu de overige appartementseigenaren niet meer voluit van hun eigendomsrecht gebruik kunnen maken en hun rechten op het gemeenschappelijke eigendom niet meer onbezwaard kunnen overdragen.
Dit zou anders kunnen zijn indien het slechts om een tijdelijke situatie gaat, die zich eenvoudig voor herstel leent.
Dat dit het geval is, is echter niet, althans niet voldoende, gesteld of gebleken.
Het vorenstaande leidt tot de conclusie dat het besluit met inachtneming van artikel 5:139 BW genomen had moeten worden.
Nu het besluit door de vergadering als aangenomen is aangemerkt, zonder dat daarbij met een wijziging van de akte van splitsing en de voorschriften in artikel 5:139 BW rekening is gehouden, is onderhavig besluit genomen in strijd met de wettelijke bepaling die de totstandkoming van dit soort besluiten regelt en dus nietig.
Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.
Heeft u een vraag aan onze advocaat VVE over het appartementsrecht, over de VVE, over de akte van splitsing of het splitsingsreglement of over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.
Wilt u meer weten over de VVE en het appartementsrecht, bezoek dan onze website over de VVE. Klik dan hier.
Wilt u meer weten over ons advocatenkantoor? Klik dan hier.