Het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden heeft op 6 september 2022 uitspraak gedaan over de vraag of de daken van de appartementen tot de gemeenschappelijke gedeelten behoorden.
Het gaat in deze zaak om de vraag of de daken van het appartementencomplex behoren tot de gemeenschappelijke gedeelten in de hoofdsplitsing of dat de daken als privégedeelten moeten worden aangemerkt.
VvE Wonen heeft bij de rechtbank (i) een verklaring voor recht gevorderd dat de daken van het appartementencomplex dienen te worden gerekend tot de gemeenschappelijke gedeelten en zaken van de hoofdsplitsing, (ii) een verklaring voor recht gevorderd dat de kosten voor onderhoud, gebruik, herstel, vernieuwing en vervanging van deze gemeenschappelijke daken voor rekening van de gezamenlijke eigenaars van de hoofdsplitsing dienen te komen conform de breukdelen zoals opgenomen in de akte van hoofdsplitsing.
Appartemensrecht. VVE. Uitleg van splitsingsstukken. Behoren de daken van de appartementen tot de gemeenschappelijke gedeelten? Splitsingstekening. MJOP.
De rechter oordeelt als volgt.
Juridisch kader
De vraag of de daken van het appartementencomplex als gemeenschappelijke zaak of als privégedeelten moeten worden aangemerkt, moet worden beantwoord aan de hand van uitleg van de splitsingsstukken.
Bij de uitleg van splitsingsstukken geldt (zoals de rechtbank ook heeft overwogen in het bestreden vonnis) volgens vaste jurisprudentie dat de akte van splitsing en de splitsingstekening moeten worden uitgelegd met toepassing van de zogenoemde CAO-norm.
Dit betekent dat het bij de uitleg van de splitsingsstukken gaat om de in deze stukken tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan (HR 1 november 2013, HR:2013:1078 en HR 14 februari 2014, HR:2014:337).
Deze bedoeling moet naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de omschrijving in die akte van de onderscheiden gedeelten van het gebouw en uit de daaraan gehechte tekening, bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte en de tekening.
De rechtszekerheid vergt dat voor de vaststelling van hetgeen tot de privégedeelten respectievelijk tot de gemeenschappelijke gedeelten behoort, slechts acht mag worden geslagen op gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn.
Indien de ingeschreven splitsingsstukken voor verschillende uitleg vatbaar zijn, dient de rechter vast te stellen welke uitleg van deze stukken naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is.
Uitleg akte van hoofdsplitsing en splitsingstekeningen
In artikel 17 van de akte van hoofdsplitsing is vermeld wat tot de gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken worden gerekend.
In afwijking van het modelreglement 2006 zijn de daken in dit artikel niet genoemd als gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken.
Tot de gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken worden wel gerekend de grond en funderingen, de leidingen en overige collectieve voorzieningen.
De akte van hoofdsplitsing verwijst voor wat betreft de wijze waarop het appartementencomplex is gesplitst naar drie splitsingstekeningen bestaande uit een plan van alle lagen waarop de begrenzing van de onderscheiden gedeelten, die zijn bestemd om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt, zijn vermeld (zie hoofdstuk B, lid 2 en 4 akte van hoofdsplitsing).
Op deze splitsingstekeningen zijn de privégedeelten aangeduid met Arabische cijfers, waarbij – zie ook het bestreden vonnis onder 4.6 – met het cijfer ‘1’ het privégedeelte van appartementsrecht Wonen is aangeduid, met het cijfer ‘2’ het privégedeelte van appartementsrecht Commerciële ruimten en met het cijfer ‘3’ het privégedeelte van appartementsrecht Parkeren.
Op het niveau van de daken staat het cijfer 1 vermeld in de binnentuin (eerste verdieping, dak Albert Heijn) en op een aantal van de daken op de derde, vierde en vijfde etage van het complex.
Het cijfer 2 is vermeld op het dak van het gezondheidscentrum (2e etage), op het dak van het kantoor van de Albert Heijn (3e etage) en op een opstelplaats van condensatoren (4e etage). Het cijfer 3 is vermeld op de 5e etage, dit betreft een installatie op het dak.
Het hof is met de rechtbank van oordeel dat de akte van hoofdsplitsing in samenhang met de splitsingstekeningen niet anders kan worden uitgelegd dan dat het de bedoeling is geweest om bij de hoofdsplitsing de daken als privégedeelten aan te wijzen conform de nummering op de splitsingstekeningen.
Er is in de splitsingstekeningen een duidelijk onderscheid gemaakt tussen de verscheidene daken: op de meeste daken staat een 1, maar op sommige daken, zoals het kantoor van de Albert Heijn en het dak van het gezondheidscentrum staat een 2 en op een installatie op de 5e etage staat een 3.
Dit maakt naar het oordeel van het hof duidelijk, in samenhang met het ontbreken van een vermelding in artikel 17 van de akte van hoofdsplitsing dat de daken als gemeenschappelijke zaken in de hoofdsplitsing moeten worden aangemerkt, dat de daken als privégedeelten moeten worden aangemerkt.
De stelling van VvE-Wonen dat het feit dat de daken niet expliciet als privégedeelten zijn aangemerkt in de akte van hoofdsplitsing met zich brengt dat deze daken in principe en/of per definitie gemeenschappelijk zijn, gaat daarom niet op.
Het voorgaande betekent dat de daken die op de hoofdsplitsingstekeningen zijn aangeduid met het cijfer 1 als privégedeelten van het appartementsrecht Wonen moeten worden aangemerkt.
Ook de stelling van VvE-Wonen dat met privégedeelten alleen ‘ruimten’ zijn bedoeld en dat de buitenste begrenzingen van de appartementen zelf (daken, grond, muren, vloeren) daarom in beginsel dus niet zonder meer tot de privégedeelten van de te onderscheiden appartementsrechten behoren, gaat niet op.
Dit volgt niet uit de definitie van het begrip ‘privé gedeelte’ in artikel 1 onder r van het hoofdsplitsingsreglement (opgenomen onder C van de akte van hoofdsplitsing).
Bovendien worden op grond van artikel 17 lid 2 van de akte van hoofdsplitsing onder meer leidingen voor de afvoer van hemelwater en het transport van gas, water of elektriciteit niet tot de gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken gerekend.
Deze leidingen kunnen, net zomin als daken, als ‘ruimten’ worden aangemerkt.
Dit weerspreekt ook de stelling van VvE-Wonen dat met privégedeelten alleen ‘ruimten’ kunnen worden aangemerkt.
VvE-Wonen betoogt ook nog dat met de Arabische cijfers alleen het gebruik van het desbetreffende dak is aangemerkt.
Volgens de VvE-Wonen duidt het cijfer 1 in de binnentuin erop dat het dak boven de Albert Heijn gebruikt kan worden als een zogenaamde daktuin (als exclusief gebruiksrecht), maar volgt hier niet uit dat dit dak tot het privégedeelte van de VvE-Wonen behoort.
Dat de VvE-Wonen de binnentuin mag gebruiken, betekent niet dat zij ook verantwoordelijk is voor het onderhoud van de dakconstructie, aldus de VvE-Wonen.
Het hof volgt VvE-Wonen niet in dit standpunt.
Het cijfer 1 is immers ook opgenomen op andere daken in het appartementencomplex, zoals de daken op de vijfde etage.
Het hof is van oordeel dat hieruit niet kan worden afgeleid dat dit cijfer 1 is bedoeld om aan te geven dat de bewoners van de woningen van de ruimte boven de daken slechts gebruik kunnen maken (maar de onderhoudslasten niet zouden hoeven dragen), maar dat hieruit nu juist volgt dat de betreffende daken als privégedeelten van appartementsrecht Wonen zijn bestemd.
Het oordeel dat de daken niet tot het gemeenschappelijk deel van het hoofdappartementsrecht moeten worden aangemerkt, vindt bovendien steun in artikel 17 lid 1 onder a van de akte van ondersplitsing (Wonen).
Hierin is bepaald dat de daken gemeenschappelijk zijn voor het appartementsrecht Wonen.
Dat de daken niet genoemd zijn in de akten van ondersplitsing Commerciële ruimten en Parkeren doet hier niet aan af, omdat op basis van de hoofdsplitsingsakte en de splitsingstekeningen duidelijk is welke daken onder welk appartementsrecht (Wonen, Commerciële ruimten of Parkeren) vallen.
Het hof merkt volledigheidshalve op dat zelfs als de akte van ondersplitsing (Wonen) niet bij de uitleg betrokken zou mogen worden (zoals VvE-Wonen bepleit), dit tot dezelfde uitkomst zou leiden.
Het hof is immers van oordeel dat de akte van hoofdsplitsing in samenhang met de splitsingstekeningen niet anders uitgelegd kunnen worden dan dat het de bedoeling is geweest bij de hoofdsplitsing de daken als privégedeelten aan te merken volgens de nummering zoals hiervoor weergegeven.
Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.
Heeft u een vraag aan onze advocaat VVE over het appartementsrecht, over de VVE, over de akte van splitsing of het splitsingsreglement of over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.
Wilt u meer weten over de VVE en het appartementsrecht, bezoek dan onze website over de VVE. Klik dan hier.
Wilt u meer weten over ons advocatenkantoor? Klik dan hier.