Appartemensrecht. VVE. Besluit van VvE nietig wegens strijd met splitsingsakte? Uitleg van begrippen onredelijke hinder en onredelijke schade. Bevoegdheid van de rechter.

De Rechtbank Noord-Holland heeft op 23 februari 2023 uitspraak gedaan over de uitleg van de begrippen onredelijke hinder en onredelijke schade in een splitsingsreglement.

Verzoekers willen dat de kantonrechter op grond van artikel 2:14 van het Burgerlijk Wetboek (BW) voor recht verklaart dat het besluit nietig is omdat de inhoud ervan in strijd is met de splitsingsakte.

In het geval de kantonrechter oordeelt dat geen sprake is van een nietig besluit willen verzoekers dat de kantonrechter op de voet van artikel 5:130 lid 1 BW in verbinding met artikel 2:15 BW het besluit vernietigt vanwege strijd met de redelijkheid en billijkheid.

De VvE betwist (kort gezegd) dat sprake is van strijd met de splitsingsakte of de redelijkheid en billijkheid.

Volgens de VvE is het besluit geldig en zijn er geen gronden om het besluit te vernietigen.

Appartemensrecht. VVE. Besluit van de VvE nietig wegens strijd met de splitsingsakte? Uitleg van begrippen onredelijke hinder en onredelijke schade in splitsingsreglement. Redelijkheid en billijkheid. Bevoegdheid van de rechter. 

De rechter oordeelt als volgt.

Bevoegdheid van de kantonrechter

Voordat de kantonrechter op de standpunten van partijen kan ingaan, zal zij eerst moeten vaststellen of zij bevoegd is om te oordelen over het primaire verzoek van verzoekers.

Vernietiging van een besluit van de VvE vindt weliswaar plaats door een uitspraak van de kantonrechter (artikel 5:130 lid 1 BW in verbinding met artikel 2:15 BW), maar een beroep op de nietigheid van een VvE-besluit moet volgens de wet aan de orde worden gesteld door middel van een dagvaarding bij de rechtbank (artikel 2:14 BW).

De kantonrechter komt tot het oordeel dat zij in dit geval bevoegd is om zowel het primaire als het subsidiaire verzoek te beoordelen.

Het hof Den Haag heeft in zijn arrest van 18 december 2018 (GHDHA:2018:3932) namelijk geoordeeld dat in een geval waarin zowel een beroep op de nietigheid van een besluit als een beroep op vernietiging van dat besluit wordt gedaan de kantonrechter bevoegd is om over beide kwesties te beslissen.

De Hoge Raad heeft dit bevestigd in zijn arrest van 10 juli 2020 (HR:2020:1275).

De procedure hoeft dus niet te worden gesplitst om de nietigheid van het besluit in een afzonderlijke dagvaardingsprocedure bij de rechtbank te laten beoordelen.

Ontvankelijkheid van verzoekster

De volgende vraag die de kantonrechter moet beantwoorden is of verzoekster verzoeker ontvankelijk is in het verzoek.

De VvE heeft in dit kader naar voren gebracht dat verzoeker geen eigenaar is van het appartement waarin zij woont en daarom ook geen lid is van de VvE.

Volgens de VvE betekent dit dat verzoeker niet-ontvankelijk moet worden verklaard.

De kantonrechter volgt de VvE niet in dat standpunt en ziet dan ook geen reden om verzoeker niet-ontvankelijk te verklaren in het verzoek.

Verzoeker heeft weliswaar niet betwist dat zij geen eigenaar van het appartement is, maar dat betekent nog niet dat zij geen procedure tegen de VvE kan voeren.

Wat betreft het verzoek tot vernietiging kan dit worden afgeleid uit artikel 5:130 lid 1 BW in verbinding met artikel 2:15 lid 3 BW.

Uit deze artikelen volgt immers dat iedereen die daar een redelijk belang bij heeft vernietiging van een besluit kan verzoeken.

Anders dan de VvE kennelijk meent is het dus niet noodzakelijk om lid van de VvE te zijn, wel dat sprake is van een redelijk belang.

Dat verzoeker als bewoner een redelijk belang heeft bij vernietiging van het besluit staat naar het oordeel van de kantonrechter niet ter discussie.

De kantonrechter is van oordeel dat het voorgaande ook geldt voor een beroep op nietigheid van een besluit.

De VvE heeft ook niet onderbouwd waarom alleen leden van de VvE een beroep op de nietigheid van een besluit zouden mogen doen.

Nietigheid van een besluit betekent immers dat dat besluit geacht wordt nooit te hebben bestaan.

In principe kan dus een ieder die meent dat een besluit nietig is dit mededelen aan degene die zich op dat nietige besluit beroept.

Voor een verklaring voor recht is wel vereist dat de verzoeker daarbij voldoende belang heeft (vgl. artikel 3:303 BW), maar zoals hiervoor overwogen staat dat naar het oordeel van de kantonrechter niet ter discussie.

Nietigheid van het besluit

Vervolgens komt de kantonrechter toe aan de vraag of het besluit van de VvE om de betreffende overgangsbepaling aan het HHR toe te voegen nietig is.

De kantonrechter stelt in dit kader voorop dat een besluit niet in strijd mag zijn met de splitsingsakte.

Een dergelijk besluit is nietig (artikel 5:124 lid 2 BW in samenhang met artikel 2:14 lid 1 BW).

Verzoekers hebben betoogd dat de overgangsbepaling nietig is omdat het niet verenigbaar is met artikel 26 van de splitsingsakte.

Ten eerste worden volgens verzoekers met het besluit vloeren “gelegaliseerd” die in strijd met het HHR zijn aangelegd.

Dit terwijl de splitsingsakte voorschrijft dat harde vloeren uitsluitend mogen worden aangebracht met inachtneming van normen die bij HHR of door de vergadering zijn vastgesteld.

Ten tweede wijken volgens verzoekers de criteria “onredelijke schade” en “geldende wettelijke normen” af van het criterium “onredelijke hinder” uit de splitsingsakte.

Volgens verzoekers staat het HHR op deze manier ten onrechte vloeren toe die wel onredelijke hinder maar geen onredelijke schade toebrengen.

Ten aanzien van het eerste argument heeft de VvE terecht aangevoerd dat de vergadering niet alleen bevoegd is om een HHR op te stellen, maar ook om dit te wijzigen.

Artikel 26 van de splitsingsakte staat er niet aan in de weg dat in het HHR andere normen worden vastgelegd voor vloeren van vóór 6 januari 2020 dan voor vloeren die na die datum zijn gelegd.

Het tweede argument gaat wel op.

Op grond van artikel 26 van het splitsingsreglement moeten vloeren immers altijd zodanig zijn aangebracht dat naar het oordeel van het Bestuur geen onredelijke hinder kan ontstaan voor de overige Eigenaars en/of Gebruikers.

Dit criterium kan niet opzij worden gezet door een bepaling uit het HHR.

Naar het oordeel van de kantonrechter is dat echter wel wat er gebeurt als de tekst van de overgangsbepaling zou worden aanvaard.

Daarin staat immers: Aangebrachte voorzieningen die strijdig zijn met dit reglement, maar aantoonbaar werden aangebracht vóór de inwerkingtreding ervan, kunnen in stand blijven tenzij door het bestuur wordt vastgesteld dat hiermee onredelijke schade voor andere bewoners ontstaat of geldende wettelijke normen worden overschreden.

Anders dan de VvE heeft betoogd zijn de begrippen “onredelijke hinder” uit de splitsingsakte en “onredelijke schade” uit artikel 6.8.1. van het HHR niet inwisselbaar.

Het begrip “onredelijke hinder” komt vaker voor in splitsingsaktes en modelreglementen.

Bij onredelijke hinder gaat het in het algemeen om hinder die vermijdbaar is en die aanmerkelijk verdergaat dan de hinder die een normaal, dagelijks leefpatroon meebrengt (hof ’s-Hertogenbosch, 7 april 2020 GHSHE:2020:1211).

In beginsel zal dergelijke onredelijke hinder ook onrechtmatig zijn en tot (materiële of immateriële) schade leiden.

Het HHR spreekt echter van onredelijke schade.

Verzoekers hebben er terecht op gewezen dat daarmee de toetsingsmaatstaf uit het HHR beduidend hoger ligt dan de toetsingsmaatstaf uit de splitsingsakte.

Dit impliceert immers dat er ook “redelijke schade” bestaat, een vorm van schade als gevolg van (onredelijke/onrechtmatige) hinder maar die toch geaccepteerd zou moeten worden.

Een dergelijke implicatie is in strijd met de splitsingsakte.

Dat het huidige bestuur deze uitleg heeft weersproken en stelt dat zij aan de woorden “onredelijke schade” en “onredelijke hinder” dezelfde betekenis geeft, maakt dit niet anders.

De aard van een HHR brengt mee dat de tekst voor een ieder duidelijk moet zijn.

Ook voor een ander bestuur of nieuwe bewoners moet de betekenis duidelijk zijn.

Dat kan alleen als duidelijk is dat de termen in het HHR in overeenstemming zijn met de bepalingen in de splitsingsakte.

Daarvan is in dit geval geen sprake.

De conclusie is dan ook dat het besluit van de VvE van 25 april 2022 in strijd is met de splitsingsakte en derhalve nietig is.

De gevorderde verklaring voor recht zal dus worden toegewezen.

Omdat het primaire verzoek van verzoekers wordt toegewezen, komt de kantonrechter niet toe aan de beoordeling van het subsidiaire verzoek.

Wat partijen in dat kader naar voren hebben gebracht behoeft geen bespreking.

Zoals de kantonrechter partijen ter zitting heeft voorgehouden, wordt door deze beslissing het achterliggende probleem (de ondervonden geluidsoverlast) niet opgelost.

De kantonrechter geeft verzoekers, de VvE en ook de betrokken buren met klem in overweging met elkaar in gesprek te gaan en naar een voor iedereen aanvaardbare en leefbare oplossing te zoeken.

De huidige woonsituatie is voor niemand prettig.

Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.

Heeft u een vraag aan onze advocaat VVE over het appartementsrecht, over de VVE, over de akte van splitsing of het splitsingsreglement of over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.

Wilt u meer weten over de VVE en het appartementsrecht, bezoek dan onze website over de VVE. Klik dan hier.

Wilt u meer weten over ons advocatenkantoor? Klik dan hier.