De Rechtbank Rotterdam heeft op 28 mei 2023 uitspraak gedaan over de vraag of sprake was van onrechtmatige hinder wegens woongeluiden uit de belendende appartementen.

Deze zaak draait in de kern om geluidsoverlast die ervaren wordt in het appartement van eiser afkomstig uit de belendende appartementen van gedaagde.

In het bijzonder gaat het om geluid veroorzaakt door gebruik van de trapopgang naar de hal op de eerste verdieping waar het appartement gesitueerd is, het lopen in die hal, en geluid vanuit de twee woonruimtes die in dat appartement gerealiseerd zijn, en om geluid vanuit het appartement, dat sinds de verbouwing als woonruimte gebruikt wordt.

Eiser wil dat de geluidsoverlast wordt beëindigd.

Dat wordt eerst beoordeeld, waarbij ingegaan wordt op de tussen partijen geldende appartementsrechtelijke bepalingen die zien op (het vermijden van) geluidsoverlast.

Daarna zullen de eisen met betrekking tot de appartementsrechtelijke bepalingen worden behandeld, voor zover die niet specifiek zien op de gestelde geluidsoverlast, maar opgeworpen lijken met hetzelfde doel.

Appartemensrecht. VVE. Geluidsoverlast. Onrechtmatige hinder. Woongeluiden. Contactgeluiden. NEN-normen. Bouwbesluit. Geluidsisolatie.

De rechter oordeelt als volgt.

Wat de appartementsrechtelijke bepalingen uit de akte en het modelreglement betreft, wordt vooropgesteld dat, voor zover uitleg van een bepaling nodig is, een uitleg naar objectieve maatstaven moet worden gegeven, waarbij in beginsel de bewoordingen van die bepaling, gelezen in het licht van de gehele tekst van genoemde stukken, van doorslaggevende betekenis zijn, zodat het niet aankomt op niet kenbare invulling van de bepaling.

De reden hiervoor is dat de akte en het modelreglement niet door partijen zelf zijn opgesteld en bedoeld zijn voor herhaald gebruik, ook door anderen, en dat partijen op de inhoud daarvan geen reële invloed hebben kunnen uitoefenen.

Voorkomen moet dan worden dat een niet kenbare invulling, uitleg of bedoeling wordt tegengeworpen, die inbreuk maakt op het recht van de appartementseigenaar om te beschikken over en veranderingen aan te brengen in het gedeelte dat bestemd is om als afzonderlijk deel door hem te worden gebruikt zonder nadeel aan een ander gedeelte toe te brengen.

Eiser stelt dat uit de wet volgt dat gedaagde hem geen onrechtmatige hinder mag toebrengen.

Zoiets volgt ook uit het modelreglement waarin bepalingen zijn opgenomen over (onredelijke) hinder.

Of het toebrengen van hinder onrechtmatig / onredelijk is hangt af van de aard, de ernst en de duur van de hinder en de daardoor veroorzaakte schade in verband met de verdere omstandigheden van het geval waaronder de plaatselijke omstandigheden.

Van belang is dat de appartementen van partijen zich bevinden in een gebouw uit 1899.

De bovengelegen appartementen zijn bereikbaar via één voordeur en inpandige trapopgangen.

De etages worden gescheiden door op houten balken aangebrachte plafonds en houten vloeren.

Dit maakt het gebouw meer gehorig dan moderner gebouwen, waarin veelal tussen de etages betonnen vloeren zijn aangebracht en die meestal niet een toegang en inpandige trapopgangen hebben voor gezamenlijk gebruik.

Vast staat dat het gebouw in 2009 gesplitst is in vier appartementsrechten.

Eiser is sinds 12 juli 2010 eigenaar van het appartement.

Gedaagde is sinds 3 januari 2019 eigenaar van het appartement, en sinds 3 januari 2020 van de andere appartementen.

Beiden hebben hun appartementen grondig laten verbouwen, waardoor in het appartement van eiser twee woonruimtes en in de appartementen van gedaagde zes woonruimtes zijn gerealiseerd, alle met een op het oog professioneel, kwalitatief behoorlijk hoog, afwerkingsniveau.

Het stond en staat partijen binnen de grenzen op grond van de wet en de akte vrij om dit te doen.

Zij kunnen beschikken over hun appartementen en mogen daarin veranderingen aanbrengen, maar hebben daarbij wel wat (spel)regels in acht te nemen die vooral zien op de belangen van de wederpartij en de VvE als beheerder van de gemeenschappelijke delen van het gebouw.

Zo mogen zonder toestemming van de vergadering geen veranderingen worden aangebracht in de gemeenschappelijke gedeelten of aan de gemeenschappelijke zaken, ook als deze zich in privé gedeelten bevinden.

Ook dient de vloerbedekking van de privé gedeelten van een zodanige samenstelling te zijn dat contactgeluiden zo veel mogelijk worden tegengegaan.

Met name is het niet toegestaan parket of stenen vloeren aan te brengen, tenzij dit geschiedt met inachtneming van normen die bij huishoudelijk reglement of door de vergadering zijn vastgesteld en zodanig dat geen onredelijke hinder kan ontstaan voor de overige eigenaars en/of gebruikers.

Vast staat dat gedaagde voorafgaand aan de verbouwing van zijn appartementen geen vergadering van eigenaars heeft belegd.

De VvE en eiser zijn dus niet op die wijze op de hoogte gesteld van de veranderingen die zouden gaan plaatsvinden en voor zover nodig is vereiste toestemming niet verleend.

Misschien is eiser informeel wel op de hoogte gebracht, heeft hij de gevolgen van de verbouwing kunnen (voor)zien, en had hij ook zelf een vergadering kunnen beleggen, omdat de verbouwing niet ongemerkt aan hem voorbij is gegaan, maar dat laat onverlet dat het op de weg van gedaagde heeft gelegen om eiser en de VvE hierin mee te nemen en om de benodigde goedkeuring te verkrijgen voor delen van de verbouwing.

Dat laatste is deels pas achteraf gebeurd, waarover hieronder meer.

Onderdeel van de verbouwing is geweest het realiseren van twee separate woonruimtes, één aan de voorzijde (woonruimte 1), aan de kant van de straatnaam, en één aan de achterzijde (woonruimte 2).

De woonruimtes bevinden zich op de eerste verdieping.

Zij zijn bereikbaar via de eerste trapopgang en de hal, waar zich de afsluitbare voordeuren van de woonruimtes bevinden en ook de tweede trapopgang gesitueerd is.

De indeling van eerste woonruimte bestaat uit een voordeur die toegang geeft tot een woonkamer aan de voorkant, met open keuken, en met daarachter, ter hoogte van de hal, een slaapkamer, die toegang geeft tot de daarachter gecreëerde badkamer, met een wc, wastafel en douche.

De badkamer bevindt zich deels boven de keuken en deels boven de slaapkamer, en de daartussen aanwezige muur, op de bel-etage.

De muur tegenover de badkamerdeur is de scheidingsmuur tussen de woonruimtes.

De indeling van andere woonruimte bestaat uit een voordeur die toegang geeft tot een gang met direct links naast de voordeur een wc, die daar ook al was voor de verbouwing, en rechts een slaapkamer, met daarachter een woonkamer, en daarachter een halfopen keuken.

De woonkamer en de keuken zijn deels van elkaar gescheiden door een wand.

De keuken bevindt zich boven het appartement.

Voor de verbouwing bevond zich daar aan de linkerzijde, vanaf de voordeur gezien, aan de kant van de binnenmuur, de badkamer, en aan de rechterzijde, de straatzijde een kamer.

Ten opzichte van de oude situatie is de badkamer van woonruimte bij de verbouwing wat naar voren verplaatst.

De badkamer met een douche en wastafel bevindt zich nog steeds aan de linkerzijde van woonruimte, maar is nu gelegen ongeveer ter hoogte van de wand tussen de woonkamer en de keuken.

Onderdeel van de verbouwing is ook geweest dat het appartement, wat voorheen een pakhuis was, veranderd is in een woonruimte, met op de begane grond een woonkamer met open keuken en boven, op een vide, een slaapkamer en een badkamer.

Vanaf de voordeur gezien bevindt zich aan de linkerzijde, zowel op de begane grond en aan de rechterzijde de muur, langs welke muur, vanaf de hoek aan de straatzijde, een trap gemaakt is die in een bocht naar boven gaat en uitkomt op de vide.

Ook heeft gedaagde in al zijn appartementen PVC vloeren laten aanbrengen, behalve in de badkamers waar tegelvloeren zijn aangelegd.

In de hallen heeft hij ook PVC vloeren laten aanbrengen.

Naar eigen zeggen heeft hij ook de trapopgangen laten stofferen, maar volgens eiser waren die al gestoffeerd.

Na de verbouwing en ingebruikname van de gerealiseerde woonruimtes is eiser zich gaan beklagen over overbewoning en over door hem ervaren geluidsoverlast.

Naar eigen zeggen is de geluidsoverlast dermate ernstig dat dit eiser heeft doen besluiten om elders te gaan wonen en de woonruimte op de bel-etage van het appartement, waar hij eerst zelf woonde, te gaan verhuren.

De woonruimte in het souterrain verhuurde hij al.

Omdat gedaagde zich op het standpunt stelt dat geen sprake is van ongeoorloofde geluidsoverlast heeft eiser de zaak in handen is gesteld van zijn rechtsbijstandverzekeraar, waarna de zaak is gejuridiseerd en geen voor partijen acceptabele oplossing is bereikt.

Ter onderbouwing van de door hem gestelde overlast heeft eiser akoestisch onderzoek laten verrichten.

Uit het rapport komt samengevat het volgende naar voren.

Het onderzoek heeft zich gericht op het geluidniveau in het appartement van lucht- en contactgeluid veroorzaakt in de appartementen.

Het ziet dus niet op geluid vanuit het andere appartement.

Vermeld is dat in 1899 nog geen eisen bestonden voor interne geluidwering tussen woningen/appartementen.

Aangenomen is dat sinds de splitsing van het gebouw de appartementen voldoen aan de eisen van het Bouwbesluit 2003.

Tevens is vermeld dat in het huidige Bouwbesluit 2012 geen eisen zijn opgenomen ten aanzien van de geluidsisolatie voor bestaande bouw en dat voldaan moet worden aan het zogenaamde “rechtens verkregen niveau”, ofwel dat de geluidsisolatie niet slechter moet worden na de verbouwing.

Er zijn metingen verricht en de resultaten daarvan zijn getoetst aan de geluidshinderklasseindeling volgens NEN1070:1999 en de normen van het Bouwbesluit 2003 voor contact- en luchtgeluidisolatie.

Geconcludeerd is dat de contactgeluidisolatie tussen de badkamer van woonruimte in het appartement en het andere appartement van eiser niet voldoet aan de eisen zoals gesteld in het Bouwbesluit 2003 en dat de luchtgeluidisolatie tussen woonruimte in het appartement en het andere appartement enerzijds en het appartement van eiser anderzijds ook niet voldoet aan de eisen zoals gesteld in het Bouwbesluit 2003.

Gedaagde heeft het rapport onderbouwd weersproken.

Gelet op het verweer daartegen kunnen de conclusies uit het rapport niet worden gevolgd.

Geen grond kan daarom worden gezien voor de aanname dat de eisen van het Bouwbesluit 2003 van toepassing zijn, laat staan de eisen voor nieuwbouwwoningen die lijken te zijn gehanteerd, zodat geen basis is voor de daarop gebaseerde conclusies.

De eisen van het Bouwbesluit 2012 gelden, omdat de verbouwing nadien is uitgevoerd.

Bij verbouw is voor de bepaling van het lucht-geluidniveauverschil respectievelijk het contact-geluidniveau uitgangspunt het rechtens verkregen niveau 7 .

Voor het oordeel dat het gebouw meer gehorig is geworden als gevolg van de verbouwing die gedaagde heeft laten verrichten, ontbreekt echter objectieve feitelijke grondslag, want gesteld noch gebleken is dat voorafgaand aan de verbouwing nulmetingen zijn verricht van het geluidsniveau dat bereikt werd in het appartement van eiser door geluid veroorzaakt in de appartementen van gedaagde.

Dat maakt een vergelijking tussen de situatie van vóór en na de verbouwing niet (goed) mogelijk, mede gezien de omstandigheid dat een dergelijke vergelijking idealiter gebaseerd wordt op metingen in de casco situatie.

Vanwege hetgeen partijen verdeeld houdt, is de kantonrechter overgegaan tot het verrichten van een gerechtelijke plaatsopneming in het gebouw.

Verkort weergegeven is bij die gelegenheid eerst gezamenlijk gekeken in de twee woonruimtes in het appartement, in de woonruimte in het appartement en in het andere appartement.

In het bijzonder is gekeken naar de badkamers in het appartement.

Ook is gekeken naar de vloerbedekking in de appartementen van gedaagde, en in de hal en op de trap naar de eerste verdieping.

Vervolgens heeft het gezelschap zich gesplitst, waarbij de kantonrechter en de gemachtigden zijn achtergebleven in het appartement, terwijl de griffier, eiser en gedaagde zich naar de belendende appartementen hebben begeven.

De griffier, eiser en gedaagde zijn via de trapopgang naar het appartement gegaan.

Zij hebben in de hal op de eerste verdieping gelopen.

De twee woonruimtes daar zijn betreden en daarbinnen is gelopen en gepraat.

In de badkamer van de woonruimte is nagebootst het geluid van urineren door herhaaldelijk water in de wc-pot te gieten.

De wc is daar ook doorgetrokken en de douche is er aangezet.

Tevens is de deur van een daar aanwezige kast geopend en gesloten.

Ook zijn de griffier, eiser en gedaagde naar het andere appartement gegaan.

Die woonruimte is ook betreden.

De trap is opgegaan naar de slaapkamer op de vide en daar is gesproken en gekeken of er een geluidsinstallatie staat.

In het appartement hebben de kantonrechter en de gemachtigden geluisterd naar wat zij zouden horen van de bewegingen, handelingen en gesprekken van de griffier, eiser en gedaagde.

In de tussentijd hebben de kantonrechter en de griffier met elkaar telefonisch contact gehouden voor aanwijzingen en overleg.

Wat de gestelde geluidsproblematiek betreft, is van belang dat mede op basis van de waarnemingen ter plaatse is komen vast te staan dat in alle appartementen van gedaagdePVC-vloeren zijn aangebracht.

Gezien is dat het een dunne toplaag betreft die verlijmd is op aangebrachte ondervloeren van ongeveer twee à drie centimeter dik, die zijn aangebracht op de houten (casco) vloeren.

Gevoeld is dat de ondervloeren van een wat vezelachtig materiaal zijn.

Gedaagde heeft onderbouwd aangevoerd dat het Fermaceil ondervloeren betreffen, die 25 millimeter dik en geluiddempend zijn.

Geen reden wordt gezien om hieraan te twijfelen.

Anders dan door eiser gesteld, is de betreffende PVC-vloer niet van hard maar van flexibel materiaal.

Gelet hierop en omdat het lopen en praten van de griffier, eiser en gedaagde in de woonruimtes 1 en 2 in het appartement en in de woonruimte in het andere appartement nauwelijks hoorbaar is geweest in het appartement wordt vastgesteld dat de vloeren en de wanden in de appartementen van gedaagde contactgeluid en luchtgeluid in voldoende mate tegengaan.

Voor het toepassen van PVC-vloeren in het appartement is achteraf toestemming gevraagd aan en verleend door de vergadering, maar dat is gezien het vorenstaande niet nodig geweest.

Het lopen in de hal op de eerste verdieping, waarop de trapopgangen uitkomen, en het naar boven en beneden lopen op de trap is duidelijk hoorbaar geweest, maar daarvan is geen opvallend harde afwijkende geluidsproductie waargenomen in het appartement.

Omdat boven het appartement thans meer bewoners wonen dan vóór de verbouwing zal de trap en de hal frequenter worden gebruikt dan voorheen.

Dat kan als storend worden ervaren, maar het gestommel bij het gebruik van de trap en de hal is niet ongebruikelijk, ook al is de trap gestoffeerd.

Het zijn overigens gemeenschappelijke gedeelten.

In het appartement zijn de badkamers bekeken in de woonruimtes 1 en 2.

Deze bevinden zich op voormelde plekken waar voorheen geen badkamers waren.

Waargenomen is dat in de badkamers tegelvloeren zijn aangelegd, waarschijnlijk op een harde ondervloer, aangebracht op houten vloerdelen tussen de etages, want de vloeren in de naastgelegen ruimtes liggen wat lager dan de badkamervloeren.

In verband met de door eiser ervaren geluidsoverlast is de badkamer in woonruimte niet alleen bekeken, maar zijn daar ook de vermelde handelingen verricht.

Van het gieten van water in de wc pot en het doortrekken van de wc is het geluid niet hoorbaar geweest in het appartement.

Van het laten lopen van water in de douche, waarbij water zowel via de regendouche als via de gewone douchekop op de vloer van de douche terecht is gekomen, is het geluid licht hoorbaar geweest in het appartement.

De in de badkamer aangetroffen kast, staat niet vast, heeft één kastdeur en een metalen onderstel en poten.

De kast is meermaals open en dicht gedaan.

Bij het openen van de kast is geconstateerd dat enige kracht moet worden uitgeoefend, naar het zich laat aanzien omdat de scharnieren tegendruk geven.

Bij het sluiten van de kast is geconstateerd dat deze (daardoor) dichtklapt, wat hard geluid veroorzaakt.

Geconstateerd is dat aan de binnenkant van de kastdeur geen voorzieningen zijn aangebracht om dat geluid te dempen, zoals plastic of rubberen stootkussentjes.

De klap van het sluiten van de kast is duidelijk hoorbaar geweest in appartement.

Gedaagde heeft verklaard dat de kast niet door hemzelf maar door de bewoner geplaatst is.

Dat is misschien zo maar toch kan gedaagde maatregelen treffen waardoor het geluid van het sluiten van de kast wordt verminderd, want zoals het nu is veroorzaakt het dichtklappen van de kast geluidsoverlast.

Omdat gedaagde te kennen heeft gegeven hiertoe bereid te zijn, zal hij niet hiertoe worden veroordeeld.

De kantonrechter gaat ervanuit dat gedaagde hiertoe over zal gaan.

Voor het realiseren van de badkamers in de woonruimtes in het appartement had overleg gevoerd moeten worden met eiser in verband met de harde vloeren en de doorvoeren die naar het zich laat aanzien door de gemeenschappelijke vloer zijn aangebracht en via de ruimte tussen die vloer en het plafond geleid zijn naar de standleiding die volgens gedaagde naar beneden loopt achter langs een muur in de wc in woonruimte 2.

Voor het toepassen van tegelvloeren in het appartement is achteraf toestemming gevraagd aan en verleend door de vergadering, maar dat is niet gebeurd voor de doorvoeren en de aansluiting op de standleiding, wat gemeenschappelijk is.

De vergadering kan echter alsnog hieraan haar fiat geven.

De kantonrechter ziet daarom geen reden om gedaagde te veroordelen de wc en de afvoeren te verwijderen, mede omdat het geluid vanuit de badkamer dat hoorbaar is in het appartement daartoe geen aanleiding geeft.

Ondanks het bezwaar daartegen zijdens gedaagde is kennis genomen van de akte na descente met bijlagen van eiser.

Het daarin gestelde strookt niet geheel met, maar doet ook niet wezenlijk af aan de waarnemingen die de kantonrechter op de locatie heeft gedaan.

Daarbij geldt dat de appartementen van gedaagde anders gestoffeerd mogen worden en door meer mensen bewoond mogen worden dan voorheen het geval is geweest.

Het gebruik van het gebouw kan gepaard gaan met het produceren van geluid dat anderen, zoals eiser, tot op zekere hoogte hebben te dulden.

Van belang is dat geen grond wordt gezien voor het oordeel dat gedaagde ongeoorloofd structureel een situatie heeft gecreëerd waarin eiser onrechtmatige hinder wordt toegebracht.

Als buren van (huurders van) eiser onnodig hinder veroorzaken, zoals het te hard (af)spelen van muziek, dan kunnen zijzelf daarop worden aangesproken en desnoods kan dat via gedaagde worden gedaan.

Als sprake is van onwenselijke geluidsbelasting door gebruik van de trapopgangen en de hallen dan kan daaraan wellicht wat worden gedaan door de gebruikers op de hinderlijkheid hiervan te attenderen en/of (in gezamenlijkheid) ter plaatse geluid verminderende voorzieningen te treffen.

Om genoemde redenen wordt het gevorderde afgewezen.

Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.

Heeft u een vraag aan onze advocaat VVE over het appartementsrecht, over de VVE, over de akte van splitsing of het splitsingsreglement of over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.

Wilt u meer weten over de VVE en het appartementsrecht, bezoek dan onze website over de VVE. Klik dan hier.

Wilt u meer weten over ons advocatenkantoor? Klik dan hier.