De Rechtbank Amsterdam heeft onlangs uitspraak gedaan over de vraag of een besluit van de VVE tot het verlenen van een gebruiksrecht van een dakterras wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid vernietigd diende te worden.

Verzoeker heeft op 16 december 2022 bij de rechtbank Amsterdam een verzoek ingediend ex artikel 5:130 Burgerlijk Wetboek (BW), dat strekt tot vernietiging dan wel nietigverklaring van een aantal besluiten van de VvE.

Appartemensrecht. VVE. Vernietiging besluit? Verlening van gebruiksrecht van een dakterras. Privacy. Geluidsoverlast. Warmtepomp. Redelijkheid en billijkheid. 

De rechter oordeelt als volgt.

Op grond van artikel 5:130 BW is de kantonrechter bevoegd te oordelen over een verzoek tot vernietiging van een VvE-besluit.

Een verklaring voor recht dat een besluit nietig is, dient in beginsel bij de rechtbank en niet bij de kantonrechter te worden ingediend.

In zijn arrest van 10 juli 2020 (HR:2020:1275) heeft de Hoge Raad echter overwogen dat in een verzoekschriftprocedure bij de kantonrechter tot vernietiging van een besluit van een orgaan van de VvE op de voet van artikel 5:130 lid 1 BW in verbinding met artikel 2:15 BW tevens een beroep op de nietigheid van dat besluit aan de orde kan worden gesteld.

De kantonrechter kan zich derhalve ook buigen over de vraag of het besluit nietig is en zal dat ook doen.

Op grond van artikel 2:14 lid 1 BW is een besluit van een orgaan van een rechtspersoon, dat in strijd is met de wet of de statuten, nietig, tenzij uit de wet iets anders voortvloeit.

Op grond van artikel 2:15 BW is een besluit van een orgaan van een rechtspersoon, onverminderd het elders in de wet omtrent de mogelijkheid van een vernietiging bepaalde, vernietigbaar wegens

(a) strijd met wettelijke of statutaire bepalingen die het tot stand komen van besluiten regelen,

(b) strijd met de redelijkheid en billijkheid die door artikel 2:8 BW worden geëist of

(c) strijd met een reglement.

Artikel 2:8 lid 1 BW bepaalt dat een rechtspersoon en degenen die krachtens de wet en de statuten bij zijn organisatie zijn betrokken, zich als zodanig jegens elkaar moeten gedragen naar hetgeen door de redelijkheid en billijkheid wordt gevorderd.

Een besluit is vernietigbaar indien het naar inhoud of totstandkoming in strijd is met de voornoemde gedragsregel.

De toetsingsmaatstaf is of de vergadering van de VvE bij afweging van alle bij het besluit betrokken belangen in redelijkheid en naar billijkheid tot het besluit heeft kunnen komen.

Het gaat daarbij om een marginale toetsing van het besluit.

Aan de orde is de vraag of het besluit waarbij de vergadering heeft besloten tot “Dakterras op 1 hoog en plaatsing warmtepomp” in strijd is met de redelijkheid en billijkheid.

Dat is het geval.

Het volgende is daarvoor redengevend.

Blijkens artikel 17 lid 1 onder a van het modelreglement, waarvan in de gewijzigde splitsingsakte niet is afgeweken, is het dak van de uitbouw van de begane grond gemeenschappelijk.

Dat is in deze procedure ook niet betwist door de VvE.

De verzochte verklaring voor recht zal dan ook worden gegeven.

Uit een besluit om aan een eigenaar toestemming te verlenen om een dakterras op een gemeenschappelijk gedeelte te realiseren dient te kunnen worden afgeleid of sprake is van een tijdelijk gebruiksrecht (met gebruiksovereenkomst) of een permanent (dus overdraagbaar) recht.

Voorts dient uit het besluit onder meer te blijken aan welke constructieve vereisten het dakterras dient te voldoen, wat de omgrenzing is van het dakterras en wie bij schade door het dakterras aansprakelijk is en wie de onderhoudskosten draagt.

In dit geval is ook sprake van een doorzichtige koepel in het betreffende gemeenschappelijke dak.

De vrees van verzoekers dat aanleg van het dakterras leidt tot een inbreuk op de privacy van de eigenaar van appartementsrecht 1 acht de kantonrechter dan ook gerechtvaardigd.

Nu de gebruiksgerechtigde van het dakterras een ander is dan de bewoner van de woning onder het dakterras, is het aannemelijk dat geluidsoverlast zal ontstaan.

De gemachtigde van de VvE kon tijdens de mondelinge behandeling ook niet aangeven op welk gedeelte van het gemeenschappelijk dak het dakterras dan zou worden geplaatst.

Niet gebleken is dat de VvE met dit alles rekening heeft gehouden.

Het besluit van de VvE is immers uiterst summier.

Aan welke voorwaarden de warmtepomp dient te voldoen en waar die zal worden geplaatst blijkt ook niet uit het besluit.

De kantonrechter concludeert dan ook dat de VvE – gelet op de redelijkheid en billijkheid – niet tot dit besluit had kunnen komen, zodat dit vernietigbaar is.

Dit leidt ertoe dat het verzoek tot vernietiging van dit besluit zal worden toegewezen.

Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.

Heeft u een vraag aan onze advocaat VVE over het appartementsrecht, over de VVE, over de akte van splitsing of het splitsingsreglement of over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.

Wilt u meer weten over de VVE en het appartementsrecht, bezoek dan onze website over de VVE. Klik dan hier.

Wilt u meer weten over ons advocatenkantoor? Klik dan hier.