De Rechtbank Noord-Holland heeft onlangs uitspraak gedaan over de vraag of de advocaatkosten van de VVE onder 5:112 BW vielen.
De VvE vordert veroordeling van gedaagde tot betaling van € 3.119,78-.
De VvE legt aan haar vordering ten grondslag dat gedaagde dit bedrag is verschuldigd op grond van artikel 2 lid 3 onder b onder iv van de akte wijziging splitsing in appartementsrechten.
De advocaatkosten hebben namelijk betrekking op een procedure over de kosten van aanleg en onderhoud van de gemeenschappelijke in- en opgang van de appartementen en moeten, onder verwijzing naar het Haviltex-criterium, om die reden voor 1/3e deel bij gedaagde in rekening moet worden.
Gedaagde betwist de vordering.
Zij erkent nog een bedrag aan de VvE verschuldigd te zijn maar betwist de door de VvE gebruikte breukdeel.
De advocaatkosten vallen onder de gemeenschappelijke kosten.
Op grond van artikel 3 lid 1 onder e van het Modelreglement in samenhang met artikel 5:112 BW en artikel 2 vierde streepje van het splitsingsakte, moet 151/1.128e deel bij haar in rekening gebracht worden, zijnde € 1.251,55.
De gedaagde heeft al € 500,00 voldaan, zodat zij nog € 751,55 moet betalen.
Dit bedrag hoeft zij niet zelf te voldoen, maar moet uit de gezamenlijke (reserve)pot, waaraan zij mede heeft bijgedragen, worden gehaald.
Appartemensrecht. VVE. Uitleg van een bepaling uit splitsingsakte. Haviltex-criterium van toepassing? Uitleg maar objectieve maatstaven. Proceskosten VVE. Advocaatkosten van de VVE. Gemeenschappelijke kosten. Vallen de advocaatkosten onder 5:112 BW?
De rechter oordeelt als volgt.
Niet in geschil is dat de advocaatkosten van de door gedaagde geëntameerde procedure over de leden van de VvE en ook gedaagde als voormalig lid, worden omgeslagen.
Partijen verschillen van mening over welk breukdeel gebruikt moet worden bij de berekening van het aandeel van gedaagde.
De VvE voert aan dat de advocaatkosten, gezien de bedoelingen van partijen, onder artikel 2 lid 3 onder b onder iv) van de akte wijziging splitsing valt.
Dat betekent dat alleen de eigenaren van de appartementsrechten hieraan moeten bijdragen.
Volgens gedaagde moet worden uitgegaan van artikel 3 lid 1 onder e van het Modelreglement in samenhang met artikel 5:112 BW en artikel 2 vierde streepje van de splitsingsakte.
Dat betekent dat alle eigenaars moeten bijdragen.
Bij de uitleg van een bepaling uit een splitsingsakte en het reglement komt het aan op de daarin tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan.
Deze omschrijving moet naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de omschrijving in die akte en dat reglement, mede bezien in het licht van de gehele inhoud daarvan.
De rechtszekerheid vergt dat bij die uitleg in beginsel slechts acht mag worden geslagen op de gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn.
Bij de uitleg kan wel worden gelet op de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen waartoe de ene of de andere interpretatie zou kunnen leiden (zie HR 28 januari 2011, HR:2011:BO5223, HR 1 november 2013, HR:2013:1078 en Hof Amsterdam 13 september 2016, GHAMS:2016:3750).
Anders dan bij de uitleg van overeenkomsten conform het “Haviltex criterium” gaat het dus niet om de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.
Uit de splitsingsakte volgt dat beoogd is om de kosten van aanleg en onderhoud van verschillende delen van het gebouw onder te brengen bij die appartementseigenaren die directe gebruikers daarvan zijn.
Zo blijven dergelijke kosten betreffende het voorhuis voor rekening van de eigenaar van het voorhuis, die van het achterhuis voor rekening van de eigenaren van het achterhuis en betaalt ieder appartementseigenaar zelf de kosten van aanleg en onderhoud van de eigen ramen, serres en deuren.
Daaruit kan echter niet worden afgeleid dat ook de kosten die zien op een gerechtelijke procedure betreffende het onderhoud van een bepaald deel, daaronder begrepen moeten worden.
Dergelijke kosten vallen immers niet onder kosten van onderhoud en aanleg in eigenlijke zin.
Bovendien is voor kosten van gerechtelijke procedures een duidelijke bepaling in het toepasselijke modelreglement opgenomen en is daarop geen expliciete uitzondering gemaakt.
In het licht van de weergegeven maatstaf moeten de akte en het reglement dan ook aldus worden uitgelegd dat advocaatkosten niet vallen onder artikel 2 lid 3 onder b onder iv) en niet via het breukdeel 1/3e bij gedaagde in rekening mogen worden gebracht.
De advocaatkosten worden gekwalificeerd als gerechtelijke kosten verbonden aan het optreden als verweerder door of namens de gezamenlijke eigenaars, ex artikel 5:112 BW en artikel 3 lid 1 sub e van het Modelreglement.
In de splitsingsakte is bepaald dat voor dergelijke kosten een breukdeel van 151/1.128e geldt voor gedaagde.
Dat komt neer op € 1.251,55.
Nu gedaagde al € 500,00 heeft voldaan, blijft € 751,55 over om door gedaagde te voldoen.
Anders dan gedaagde aanvoert, moet dit bedrag niet uit het reservefonds worden gehaald.
Ter zitting is door de VvE toegelicht dat de reservefonds betrekking heeft op het meerjarenonderhoudsplan.
De bijdrage wordt vastgesteld als percentage voor gepland of nog te plannen onderhoud.
De advocaatkosten vallen hier niet onder.
Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.
Heeft u een vraag aan onze advocaat VVE over het appartementsrecht, over de VVE, over de akte van splitsing of het splitsingsreglement of over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.
Wilt u meer weten over de VVE en het appartementsrecht, bezoek dan onze website over de VVE. Klik dan hier.
Wilt u meer weten over ons advocatenkantoor? Klik dan hier.