De Rechtbank Oost-Brabant heeft onlangs uitspraak gedaan over de uitleg van de splitsingsakte vanwege een gestelde goederenrechtelijke verandering door een verbouwing en van ondersplitsing.
Samengevat vordert de VvE een verklaring voor recht dat de bouwkundige splitsing van het appartementsrecht in twee afzonderlijke wooneenheden in strijd is met de splitsingsakte.
Ook vordert zij dat de rechtbank gedaagde gebiedt om het gebruik van het appartementsrecht in twee afzonderlijke wooneenheden te staken en de bouwkundige splitsing ongedaan te maken.
De VvE heeft – samengevat weergegeven – het volgende aan haar vorderingen ten grondslag gelegd.
De bouwkundige splitsing van de woning in twee kleinere zelfstandige wooneenheden is in strijd met het verbod van ondersplitsing van artikel 2 van de splitsingsakte.
Verder betreffen de bouwkundige ingrepen in het appartementsrecht een wijziging aan de gemeenschappelijke gedeelten van het flatgebouw, waarvoor gedaagde niet de volgens artikel 9 lid 2 van het modelreglement benodigde toestemming heeft van de vergadering van eigenaars.
Tot slot gebruikt gedaagde, in strijd met artikel 17 lid 4 van het modelreglement, het appartementsrecht niet overeenkomstig de bestemming in de akte.
Die bestemming betreft volgens de VvE het gebruik van één woning en niet het gebruik van die woning als twee zelfstandige wooneenheden.
Appartemensrecht. VVE. Verbouwing. Ondersplitsing. Uitleg van splitsingsakte. Bestemming. Gebruik. Bewoning. Verbouwing. Goederenrechtelijke situatie. Objectieve uitlegging.
De rechter oordeelt als volgt.
In de kern zijn partijen het oneens over de uitleg van de splitsingsakte.
In het bijzonder gaat het partijen erom of de splitsingsakte verbiedt dat gedaagde het appartement bouwkundig splitst door twee kleinere zelfstandige woonruimten te maken.
Bij de uitleg van die splitsingsakte (en het modelreglement dat daar onderdeel vanuit maakt), moet de rechtbank uitgaan van de daarin tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan.
De rechtbank moet die bedoeling naar objectieve maatstaven afleiden uit de omschrijving en bewoordingen in die akte, bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte.
Is de bouwkundige splitsing in strijd met het verbod op ondersplitsing in de splitsingsakte?
Het primaire standpunt van de VvE is dat artikel 2 van de splitsingsakte verbiedt dat gedaagde de woning als twee kleinere zelfstandige wooneenheden inricht en gebruikt door die te verhuren:
- Aanvulling op artikel 2 van het modelreglement.
(…)
- Aan artikel 2 van het modelreglement wordt een lid toegevoegd, luidende: “5.
De eigenaars van de appartementsrechten zijn niet bevoegd om het betreffende appartementsrecht wederom in een ondersplitsing te betrekken.”
De rechtbank constateert dat artikel 2 ziet op een appartementsrecht.
Een appartementsrecht is in de wet gedefinieerd als aandeel in een goed dat de bevoegdheid omvat tot het uitsluitend gebruik van bepaalde gedeelten in een gebouw (artikel 5:106 BW).
Dat aandeel en de bevoegdheid tot het uitsluitend gebruik kan dus niet worden gesplitst in bijvoorbeeld twee juridisch zelfstandige appartementsrechten.
Maar dat is niet wat hier is gebeurd.
Hier is het nog steeds één appartementsrecht.
De feitelijke verdeling in twee zelfstandige wooneenheden brengt geen juridische splitsing van het bestaande appartementsrecht met zich.
Artikel 2 van de splitsingsakte bevat geen verbod tot het enkel bouwkundig verdelen van het appartement in afzonderlijke wooneenheden.
Verder stelt de VvE dat een bouwkundige splitsing van het appartement in twee afzonderlijke wooneenheden een ondersplitsing van het appartementsrecht vereist.
Dit is onjuist.
Een vereiste ondersplitsing van een appartementsrecht is aanwezig, wanneer een wijziging is aangebracht in de constructie van het gebouw die gevolgen heeft voor de goederenrechtelijke situatie ten opzichte van de situatie in de splitsingsakte.
Gesteld noch gebleken is dat hiervan sprake is.2
Zijn de bouwkundige ingrepen een verandering aan de gemeenschappelijke gedeelten?
Verder stelt de VvE dat gedaagde toestemming had moeten vragen voor het weghalen van de trap en het dichtmaken van het trapgat, omdat deze bouwkundige ingrepen vallen onder de definitie van veranderingen in de gemeenschappelijke gedeelten en zaken van artikel 9 lid 2 van het modelreglement:
“2. Het is een eigenaar of gebruiker zonder toestemming van de vergadering niet toegestaan veranderingen aan te brengen in de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken, ook als deze zich in de privé gedeelten bevinden.”
Gedaagde erkent dat zij op grond van deze bepaling toestemming moet hebben van de vergadering van eigenaars van de VvE voor veranderingen aan de gemeenschappelijke gedeelten van het flatgebouw.
Ook erkent zij dat de vloeren in de privégedeelten onder de definitie van gemeenschappelijke gedeelten vallen.
Dit volgt uit artikel 9 lid 1 sub a van het modelreglement:
- Tot de gemeenschappelijke gedeelten en zaken worden onder meer gerekend voor zover aanwezig:
- funderingen, dragende muren en kolommen, het geraamte van het gebouw met de ondergrond, het ruwe metselwerk, alsmede de vloeren, de buitengevels, waaronder begrepen raamkozijnen met glas, deuren welke zich in de buitengevel bevinden of de scheiding vormen tussen het gemeenschappelijk en het privé gedeelte, balkonconstructies, borstweringen, galerijen, terrassen en gangen, de daken, schoorstenen en ventilatiekanalen, de trappenhuizen en hellingbanen, alsmede het hek- en traliewerk.
- technische installaties met de daarbij behorende leidingen, met name voor centrale verwarming (met inbegrip van de radiatoren en radiatorkranen in de privé gedeelten), voor luchtbehandeling, vuilafvoer, afvoer van hemelwater met de riolering, voor gas en water en verder de hydrofoor, de electriciteits- en telefoonleidingen, de gemeenschappelijke antenne, de bliksembeveiliging, de liften, de alarminstallatie en de systemen voor oproep en deuropeners.”
Gedaagde betwist echter dat de verwijdering van de trap en het dichtmaken van het trapgat onder dergelijke veranderingen vallen. Partijen verschillen dus van mening over de definitie van veranderingen waarvoor toestemming moet worden gevraagd.
De rechtbank stelt vast dat de splitsingsakte en het modelreglement die definitie niet geven.
De rechtbank komt dan ook op basis van een objectieve uitleg tot een oordeel.
De rechtbank stelt voorop dat de interne trap niet wordt genoemd als een van de gemeenschappelijke gedeelten en zaken.
De rechtbank overweegt verder dat met de bewoordingen “veranderingen” in lid 2 kennelijk niet iedere wijziging in een vloer wordt bedoeld.
Partijen zijn het er immers over eens dat bewoners gaten mogen boren in de vloer.
Naar objectieve maatstaven ziet deze bepaling ook niet op de afwerking van de vloeren en muren binnen privé gedeelten, omdat uit de aanhef van de bepaling volgt dat die gaat over “de gemeenschappelijke gedeelten”, in lid 1 een opsomming staat die ziet op de gedeelde constructie van het flatgebouw en de bepaling niets vermeldt over de inrichting of afwerking binnen de privé gedeelten.
Uit deze gekozen bewoordingen in de bepaling volgt dat artikel 9 ziet op het beschermen van de constructieve veiligheid van het pand en het waarborgen van het aanzicht van de gedeelde delen van het flatgebouw.
In dit geval stelt de VvE niets waaruit volgt dat het dichtmaken van het trapgat hier invloed op heeft.
De strekking van de stellingen van de VvE is daarom dat ieder dichtmaken van het trapgat of verwijderen van de trap onder veranderingen in de zin van artikel 9 van het modelreglement valt.
Naar het oordeel van de rechtbank gaat die uitleg in het licht van het voorgaande te ver.
Op de mondelinge behandeling stelt de VvE ook dat het plaatsen van nieuw sanitair en een nieuw keukenblok op grond van artikel 9 lid 1 sub b van het modelreglement onder veranderingen valt waarvoor toestemming nodig is.
De VvE heeft echter niet gesteld en niet aannemelijk gemaakt dat die plaatsing gepaard ging met wijzigingen van de technische installaties en/of de daarbij behorende leidingen.
Concluderend oordeelt de rechtbank dat niet is komen vast te staan of aannemelijk is geworden dat de feitelijke splitsing in twee woonheden gepaard is gegaan met veranderingen in de gemeenschappelijke gedeelten en/of de gemeenschappelijke zaken.
Gebruikt gedaagde haar appartementsrecht in strijd met de bestemming in de splitsingsakte?
Partijen zijn het erover eens dat in artikel 17 lid 4 van het modelreglement staat dat iedere gebruiker het privé gedeelte in beginsel slechts mag gebruiken overeenkomstig de daaraan in de akte gegeven bestemming.
Ook zijn partijen het erover eens dat de bestemming van het appartementsrecht van gedaagde volgens appartementsindex van de splitsingsakte het recht omvat “op het uitsluitend gebruik van een woning op de eerste verdieping en op de begane grond met een berging op de begane grond, met toebehoren”.
De VvE stelt dat de bestemming van het appartementsrecht met de bewoordingen “uitsluitend gebruik van een woning” inhoudt dat gedaagde de woning op de begane grond en de eerste verdieping alleen als één geheel mag (doen) gebruiken en uitsluit dat zij het privé gedeelte gebruikt of doet gebruiken als twee afzonderlijke wooneenheden.
Gedaagde betwist die uitleg.
Naar objectieve maatstaven volgt uit de bewoordingen van genoemd artikel van het modelreglement dat gedaagde haar appartementsrecht als woning moet gebruiken.
De verwijzing naar woning-enkelvoud, in plaats van woningen-meervoud, geeft op zichzelf geen aanleiding om dat gebruiksrecht te beperken tot het gebruik als één gehele woning.
Ter zitting is zijdens de VvE aangevoerd dat verhuur op zichzelf is toegestaan, behoudens kamerverhuur.
Gesteld noch gebleken is echter dat het hier gaat om kamerverhuur.
Dat was wel van belang in de zaak die voorlag in het vonnis van de Rechtbank Amsterdam van 24 november 2021, waarnaar de VvE verwijst.
De VvE brengt ook geen andere stellingen in waaruit volgt dat het gebruik in de splitsingsakte is beperkt tot het gebruik van de woning als één geheel.
De rechtbank komt dan ook tot de conclusie dat de bouwkundige splitsing, in twee zelfstandige wooneenheden die afzonderlijk worden verhuurd, geen strijd oplevert met de bestemming van het privé gedeelte van het appartement.
Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.
Heeft u een vraag aan onze advocaat VVE over het appartementsrecht, over de VVE, over de akte van splitsing of het splitsingsreglement of over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.
Wilt u meer weten over de VVE en het appartementsrecht, bezoek dan onze website over de VVE. Klik dan hier.
Wilt u meer weten over ons advocatenkantoor? Klik dan hier.