De Rechtbank Noord-Holland heeft onlangs uitspraak gedaan over de vraag of de meterkasten tot de gemeenschappelijke gedeelten van een appartement behoorden.
Verzoeker verzoekt dat de kantonrechter het besluit van de VvE van 11 maart 2023 dat de bergingen tot de gemeenschappelijke ruimten behoren nietig te verklaren, dan wel dat besluit te vernietigen.
Verzoeker legt aan dit verzoek ten grondslag dat met het besluit dat de berging als gemeenschappelijk eigendom gekwalificeerd dient te worden, de VvE een besluit heeft genomen dat strijdig is met de splitsingsakte en de splitsingstekeningen.
Als gevolg daarvan is het besluit nietig.
Het besluit is strijdig met de splitsingsakte omdat uit de aan de akte gehechte tekeningen duidelijk blijkt dat de meterkasten naast de appartementen tot het appartementsrecht zelf behoren.
De tekeningen zijn doorslaggevend omdat de splitsingsakte zelf niets zegt over de vraag of de berging onderdeel uitmaakt van het privégedeelte.
Indien geoordeeld wordt dat het besluit van de VvE niet nietig is, dan dient het besluit vernietigd te worden omdat het in strijd is met de redelijkheid en billijkheid.
Reden daarvoor is dat het doel van de VvE , namelijk het vergroten van de veiligheid, ook op een voor verzoeker minder bezwarende wijze bereikt had kunnen worden.
Zo had een sleutelkastje opgehangen kunnen worden waar een beperkt aantal eigenaren toegang toe heeft.
Ook had besloten kunnen worden dat de eigenaars van appartementen op de begane grond, een sleutel moeten delen met de eigenaars van de appartementen die direct boven hen zijn gelegen.
Appartemensrecht. VVE. Nietig of vernietigbaar besluit? Uitleg van het splitsingsreglement. Vraag of de meterkasten tot de gemeenschappelijke gedeelten behoren.
De rechter oordeelt als volgt.
Als eerste moet beoordeeld worden of het besluit van 11 maart 2023 nietig is wegens strijd met de statuten zoals verzoeker stelt.
het antwoord op de vraag of de meterkasten tot de gemeenschappelijke gedeelten behoren is bepalend wat daarover is vastgelegd in de splitsingstukken (de akte van splitsing en de bijbehorende stukken of tekeningen).
Bij de uitleg van de splitsingsstukken komt het aan op de daarin tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan.
Deze bedoeling moet naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de omschrijving in die akte van de onderscheiden gedeelten van het gebouw en de daaraan gehechte tekening, bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte en de tekening.
De rechtszekerheid vergt dat voor de vaststelling van wat tot de privégedeelten respectievelijk tot de gemeenschappelijke gedeelten behoort, slechts acht mag worden geslagen op gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn.
Indien de ingeschreven splitsingsstukken voor verschillende uitleg vatbaar zijn, dient de rechter vast te stellen welke uitleg van deze stukken naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is.
Daarbij mogen de stukken mede aan de hand van waarneming van de feitelijke kenmerken van het splitsingsobject uitgelegd worden.
Voorts kan kennisneming van de feitelijke situatie ter plaatse van belang zijn voor de beantwoording van de vraag welke uitleg van de splitsingsstukken tot de meest aannemelijke rechtsgevolgen leidt, indien de splitsingsstukken die voor verschillende uitleg vatbaar zijn, verwijzen naar feitelijke kenmerken van het splitsingsobject.
Bij het voorgaande geldt bovendien dat uit de wet, artikel 5:111 Burgerlijk Wetboek (BW), volgt dat alles wat niet in de akte van splitsing als privégedeelte is aangemerkt, gemeenschappelijk is.
De kantonrechter is van oordeel dat de meterkast naast het appartement van verzoeker tot de gemeenschappelijke gedeeltes behoort.
Dit oordeel wordt hierna toegelicht.
Geleverd aan verzoeker is een appartementsrecht.
Dat betekent dat verzoeker in beginsel geleverd heeft gekregen alles wat zich achter de voordeur van het appartement bevindt.
Weliswaar bevindt de meterkast zich van bovenaf gezien binnen de oppervlakte die deel uitmaakt van de woning, maar door de plaatsing op de gang achter een aparte afsluitbare deur kan de meterkast niet logischerwijze tot de woning worden gerekend.
Aan verzoeker kan worden toegegeven dat de aan de splitsingsakte gehechte tekening de meterkast niet afzondert van het hem geleverde appartementsrecht, maar naar het oordeel van de kantonrechter zijn deze tekeningen niet zodanig nauwkeurig dat daaruit moet worden afgeleid dat de meterkast daardoor tot de privé-gedeelten behoort.
Dat betekent dat de meterkast tot het gemeenschappelijk gedeelte behoort.
Het staat de VvE vrij om ten aanzien van de gemeenschappelijke gedeelten regels te stellen.
Logisch zou daarbij zijn dat ieder het gebruik wordt gegund van de meterkast die naast zijn appartement zit.
De kantonrechter benadrukt hierbij ten overvloede dat het feit dat bepaalde zaken van de VvE als gemeenschappelijk moeten worden beschouwd, niet betekent dat ze tot ieders gebruik ter beschikking staan.
Vernietigbaarheid besluit?
Gelet op het oordeel dat de meterkasten op grond van de akte van splitsing tot de gemeenschappelijke ruimtes gerekend moet worden en omdat de VvE een belang nastreeft waar elke eigenaar baat bij heeft, namelijk de veiligheid, is het besluit van de VvE om de meterkasten aan te wijzen als gemeenschappelijke gedeelten niet in strijd met de redelijkheid en billijkheid.
Dat het doel wat de VvE beoogt ook op een minder ingrijpende manier bewerkstelligd zou kunnen worden, bijvoorbeeld door het ophangen van sleutelkastjes is in het licht van het voorgaande onvoldoende zwaarwegend.
De VvE heeft voldoende aangetoond dat aan die keuze nadelen kleven en dat de veiligheid alleen dan voldoende gegarandeerd wordt als de voordeursleutels van elk appartement in het portaal ook past op iedere meterkast in dat portaal.
Het besluit zal niet vernietigd worden.
Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.
Heeft u een vraag aan onze advocaat VVE over het appartementsrecht, over de VVE, over de akte van splitsing of het splitsingsreglement of over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.
Wilt u meer weten over de VVE en het appartementsrecht, bezoek dan onze website over de VVE. Klik dan hier.
Wilt u meer weten over ons advocatenkantoor? Klik dan hier.