De Rechtbank Rotterdam heeft onlangs uitspraak gedaan over de nakoming van het splitsings- en het huishoudelijk reglement met betrekking tot een verbod op short stay verhuur.
De VvE grondt haar vorderingen op het uit de reglementen volgende short stay verhuurverbod.
Gedaagde betwist niet dat hij aan dit verbod gebonden is en geeft er evenmin een andere uitleg aan dan de VvE.
Niettemin vraagt de VvE de rechtbank in een verklaring voor recht “ondubbelzinnig te laten vaststellen dat het appartementseigenaars niet vrijstaat hun appartementen te gebruiken voor short stay verhuur”.
Daarnaast vordert de VvE een veroordeling van gedaagde tot het staken van het gebruik van zijn appartementen voor short stay verhuur.
In die laatste vordering ligt hetgeen zij vraagt voor recht te verklaren reeds besloten. Gesteld noch gebleken is dat de VvE naast die vordering een zelfstandig belang heeft bij de gevraagde verklaring voor recht.
Voor zover de VvE de verklaring voor recht vordert met het oog op andere eigenaren dan gedaagde, staat daaraan in de weg dat een verklaring voor recht alleen kan zien op de rechtsverhouding tussen partijen (artikel 3:302 BW) en zich dus niet kan richten tot anderen.
Tussen partijen is niet in geschil dat gedaagde zijn appartementen niet voor minder dan 42 dagen mag verhuren.
Partijen verschillen echter van mening over de vraag of gedaagde meerdere keren het reglement heeft overtreden, daardoor boetes verschuldigd is geworden en of er met het oog op de toekomst aanleiding is voor een veroordeling tot nakoming.
Appartemensrecht. VVE. Nakoming van het splitsings- en het huishoudelijk reglement. Verbod op short stay verhuur. Opleggen van een boete. Dwangsom.
De rechter oordeelt als volgt.
De VvE heeft gedaagde herhaaldelijk op het short stay verbod gewezen en gewaarschuwd voor de gevolgen van overtreding.
Gedaagde heeft ook toegezegd zijn appartementen niet (meer) voor short stay te verhuren.
Met de aangeboden overbruggingsperiode heeft de VvE eventuele short stay verhuuractiviteiten enige tijd gedoogd, maar duidelijk is dat zij die activiteiten vanaf 1 januari 2023 niet meer accepteert.
Op 2 april 2023 heeft de VvE het onder 2.16 genoemde bericht ontvangen.
Dat bevat een concrete aanwijzing dat gedaagde in elk geval het appartement voor short stay heeft verhuurd.
Die aanwijzing wordt ondersteund door foto’s, door de VvE overgelegd, van de telefoon van een persoon die volgens de VvE is aangesproken toen zij op 22 juni 2023 één van de appartementen van gedaagde verliet, en waaruit blijkt dat die persoon dat appartement via booking.com had gehuurd en dat zij van de verhuurder een telefoonnummer had ontvangen dat overeenkomt met het telefoonnummer van gedaagde.
Met de blote betwisting van [gedaagde] dat hij de schrijfster van de e-mail van 2 april 2023 niet kent, zijn stelling dat die e-mail gefingeerd kan zijn en zijn betoog dat het op de genoemde foto’s zichtbare telefoonnummer niet van hem is terwijl hij eerder opgaf op dat nummer bereikbaar te zijn, heeft gedaagde de aanwijzingen dat hij zijn appartement(en) (na maart 2023) voor short stay heeft verhuurd niet, althans onvoldoende ontzenuwd.
Gelet hierop bestaat er voldoende grond voor een veroordeling van gedaagde op grond van artikel 3:296 BW, ertoe strekkende dat hij zijn appartementen niet (langer) voor short stay mag verhuren (vgl. Hoge Raad 8 juli 2011; HR:2011:BQ1703).
De rechtbank merkt daarbij op dat zij de vordering van de VvE zo begrijpt, en dat gedaagde die vordering zo begrepen moet hebben, dat de gestelde en door gedaagde betwiste structurele exploitatie van de appartementen ten behoeve van short stay verhuur blijvend moet stoppen en dat het verbod op short stay verhuur dus nu en in de toekomst moet worden nageleefd.
Gelet hierop zal de rechtbank aan gedaagde een verbod opleggen op de wijze als in de beslissing vermeld.
Aan de veroordeling zal een dwangsom worden verbonden.
Uit hetgeen de rechtbank heeft overwogen volgt dat de VvE belang heeft bij een nadere prikkel tot nakoming.
De rechtbank acht een direct opeisbare dwangsom ter hoogte van de boete die volgens het reglement kan worden opgelegd bij een overtreding van het short stay verbod (€ 15.000,-) passend en geboden.
Aan het totaal van te verbeuren dwangsommen zal het in de beslissing vermelde maximum worden verbonden.
Voor zover het beroep van gedaagde op matiging van de boetes zich ook uitstrekt tot de dwangsom, ziet de rechtbank in de door hem aangevoerde disproportionaliteit tussen de hoogte van de boetes en het volgens hem betrekkelijk geringe voordeel dat met long stay verhuur te behalen is geen grond voor matiging.
De dwangsom houdt immers met long stay verhuur geen verband.
Voor zover gedaagde heeft bedoeld te stellen dat de boetes disproportioneel zijn in verhouding tot het met short stay verhuur te behalen voordeel of zijn financiële draagkracht in het algemeen, gaat de rechtbank daaraan wegens onvoldoende onderbouwing voorbij.
Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.
Heeft u een vraag aan onze advocaat VVE over het appartementsrecht, over de VVE, over de akte van splitsing of het splitsingsreglement of over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.
Wilt u meer weten over de VVE en het appartementsrecht, bezoek dan onze website over de VVE. Klik dan hier.
Wilt u meer weten over ons advocatenkantoor? Klik dan hier.