Het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch heeft onlangs uitspraak gedaan over de vraag of een terras in de binnentuin tot het privé-gedeelte van een appartementseigenaar behoorde.
Het (voormalig) klooster is in 2000-2001 verbouwd tot een wooncomplex en gesplitst in twaalf appartementsrechten.
De appartementen zijn gelegen op de begane grond en eerste verdieping.
Zij zijn gesitueerd rondom een binnentuin.
De zeven appartementen op de begane grond beschikken over een terras dat is gelegen direct grenzend aan het appartement.
De overige vijf appartementseigenaren, met een appartement gelegen op de eerste verdieping, hebben een privéterras in de binnentuin.
Deze (juridisch) afzonderlijke terrassen in de binnentuin zijn nimmer als zodanig omheind, zoals wel het geval is bij de terrassen behorende bij de appartementen op de begane grond.
De appartementseigenaren met een appartement op de eerste verdieping maken feitelijk gezamenlijk gebruik van de binnentuin, met uitzondering van het appartement van eigenaar 11.
Eigenaar 11 heeft een afgescheiden gedeelte in een hoek van de binnentuin.
De VvE stelt dat de kantonrechter ten onrechte heeft vermeld dat verweerster eigenaar is van een privéterras van 30,4 m² in de binnentuin, en dat deze oppervlakte uitsluitend aan verweerster zou toebehoren.
En verder is onjuist de vermelding dat de juridische situatie is dat verweerster eigenaar is van een privéterras van 34 m² in de binnentuin.
Appartemensrecht. VVE. Weigering VVE tot wijziging van de akte van splitsing. Juridische status van de binnentuin. Behoort het terras tot het privé-gedeelte? Vervangende machtiging.
De rechter oordeelt als volgt.
Het hof overweegt dat op grond van artikel 5:139 lid 1 BW de akte van splitsing kan worden gewijzigd met medewerking van alle appartementseigenaars.
Op grond van artikel 5:140 lid 1 BW kan, indien een of meer van de in de lid 1 van artikel 5:139 BW genoemden zich niet verklaren of zonder redelijke grond weigeren hun medewerking of toestemming te verlenen, deze worden vervangen door een machtiging van de kantonrechter.
Lid 2 bepaalt dat de machtiging slechts kan worden verleend op verzoek van een of meer appartementseigenaars aan wie ten minste de helft van het aantal stemmen in de vergadering van eigenaars toekomt.
Aan die vereisten is voldaan.
Het hof overweegt voorts dat het verzoek om een vervangende machtiging slechts kan worden toegewezen als de medewerking of toestemming zonder redelijke grond, in dit geval door verweerster, wordt geweigerd.
De verhouding tussen de appartementseigenaars wordt beheerst door de redelijkheid en billijkheid.
Dit beginsel brengt mee dat de voor wijziging van de akte van splitsing vereiste medewerking niet zonder redelijke grond kan worden geweigerd.
De rechter zal volledig moeten toetsen, het gaat niet om een marginale toetsing.
Daarbij moeten alle relevante omstandigheden worden afgewogen.
Het hof is van oordeel dat de grieven, samengevat inhoudende de stelling van de VvE dat de kantonrechter ten onrechte en op onjuiste gronden het verzoek om een vervangende machtiging heeft afgewezen, falen.
Het hof overweegt hiertoe als volgt.
Voor de vraag of de gevraagde vervangende machtiging moet worden verstrekt, moet rekening worden gehouden met alle omstandigheden van het geval.
Hoewel het hof begrijpt dat de VvE (alsmede de vier andere appartementseigenaars met een appartement op de eerste verdieping en hun eventuele rechtsopvolgers) belang heeft bij duidelijkheid over de juridische status van de binnentuin en wil dat het gebruik van de tuin gemeenschappelijk blijft zoals tot op heden het geval was, weegt dat nog niet op tegen het belang van verweerster dat zij een privéterras kan gebruiken zoals zij dat geleverd heeft gekregen op grond van de leveringsakte met bijbehorende splitsingsakte.
Het hof hecht daarbij veel waarde aan de splitsingsakte en de op de splitsingstekening aangeduide terrassen.
Zowel in de koopakte, leveringsakte als in de splitsingsakte stond het deel van de appartementsrechten met betrekking tot de binnentuin aangeduid als een privéterras van 30,4 m².
De splitsingsakte is daarbij het uitgangspunt en die was duidelijk, evenals de splitsingstekening.
Een koper van een appartementsrecht mag daar in beginsel vanuit gaan.
Dat in de betreffende stukken ook is vermeld de bekendheid van verweerster met een voornemen tot wijziging van de splitsingsakte teneinde de privé-terrassen te gaan bestemmen tot gemeenschappelijke ruimte, doet aan dat beginsel niet af, nu een en ander slechts nog niet verwezenlijkte toekomstintenties betreft.
Het hof verwijst ook naar de wijze waarop door de VvE en de appartementseigenaars na de koop en levering van de appartementsrechten aan verweerster zijn omgegaan met feitelijke situatie.
Verweerster heeft tijdens de bezichtiging voor de koop van haar toekomstige appartement van de makelaar vernomen dat zij (in de vorm van een appartementsrecht) een privéterras zou verkrijgen in de binnentuin.
Het privéterras welke de makelaar haar had laten zien, zag er ook uit als een apart gedeelte.
Het hof overweegt dat de enkele zin in de brief van 8 november 2015 die zij voor de levering van haar appartement van de familie (eigenaar 14) ontving, op zichzelf onvoldoende was voor verweerster om nadere informatie in te winnen bij bijvoorbeeld de VvE.
De VvE heeft verder onvoldoende onderbouwd dat sprake was van een afwijkende feitelijke situatie als gevolg waarvan verweerster nader onderzoek had moeten doen.
Er was daarom geen reden voor verweerster om nader onderzoek te verrichten.
Immers, verweerster is vanaf het begin dat zij gebruikmaakte van de binnentuin op haar ‘eigen’ plekje gaan zitten, welk plekje de makelaar destijds had aangewezen als zijnde haar privéterras.
Geen van de andere appartementseigenaren dan wel de VvE heeft daarover destijds en gedurende de volgende vier jaren opmerkingen gemaakt.
Toen verweerster, na haar pensioen, kenbaar had gemaakt dat zij aanspraak wilde maken op het haar volgens de splitsingsakte toebehorende (en juiste) plekje, heeft de VvE pas tegen die voorgenomen ingebruikname (aanspraak maken op privéterras) actie ondernomen.
De VvE heeft toen voorgesteld om de juridische en feitelijk situatie met betrekking tot de binnentuin met elkaar in overeenstemming te brengen.
De VvE wilde de binnentuin ook juridisch als gemeenschappelijke binnentuin aanmerken, hetgeen ook oorspronkelijk de bedoeling was en alsook op die wijze in diverse verslagen is opgenomen.
De VvE heeft het voorgenomen besluit ter stemming in de ALV ingebracht en verweerster heeft vervolgens tegengestemd.
Het hof is van oordeel dat hoe bijzonder de door de VvE aangevoerde feiten en omstandigheden ook zijn, deze gelet op de voorgeschiedenis nog niet maken dat verweerster zonder redelijke grond heeft tegengestemd en haar medewerking heeft geweigerd.
Het hof is van oordeel dat in dit geval het meerderheidsbelang (van de VvE) van de rechtsgeldige stemming niet zwaarder weegt dan het belang van verweerster.
De stelling van de VvE dat verweerster geen financieel nadeel lijdt doordat aan haar een schadeloosstelling is aangeboden, vastgesteld door een onafhankelijk taxateur, doet, wat daar ook van zij, daar niet aan af.
Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.
Heeft u een vraag aan onze advocaat VVE over het appartementsrecht, over de VVE, over de akte van splitsing of het splitsingsreglement of over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.
Wilt u meer weten over de VVE en het appartementsrecht, bezoek dan onze website over de VVE. Klik dan hier.
Wilt u meer weten over ons advocatenkantoor? Klik dan hier.