De Rechtbank Amsterdam heeft onlangs uitspraak gedaan over de vraag of de buitenzijde van de deuren en de kozijnen in de buitengevels gemeenschappelijke gedeelten waren van het appartement.
Verzoekster heeft op 14 december 2023 een verzoekschrift met producties ingediend dat strekt tot het verkrijgen van een vervangende machtiging van de kantonrechter op grond van artikel 5:121 Burgerlijk Wetboek (BW).
Verzoekster verzoekt de kantonrechter om aan haar een vervangende machtiging toe te kennen om op haar loggia, op kosten van de VvE, twee kapotte deuren te laten repareren door een deskundige timmerman en de deuren en kozijnen aan de buitenzijde, waar nodig te laten repareren en verven door een bekwaam schilder.
Verzoekster stelt daartoe dat zij het bestuur van de VvE herhaaldelijk en op diverse manieren heeft verzocht om de deuren en kozijnen op haar loggia te repareren en te onderhouden.
Het bestuur weigert echter om het onderhoud van de kozijnen op de agenda van de vergadering van de VvE te plaatsen of te behandelen tijdens de vergadering van de VvE.
Volgens verzoekster stelt het bestuur van de VvE zich ten onrechte op het standpunt dat de eigenaars zelf verantwoordelijk zijn voor het onderhouden en repareren van de buitenkozijnen.
De VvE voert verweer en concludeert tot afwijzing van het verzoek tot het verlenen van een vervangende machtiging, met veroordeling van verzoekster in de kosten van de procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente.
Appartemensrecht. VVE. Uitleg van de splitsingsakte. Zijn de buitenzijde van de deuren en de kozijnen in de buitengevels gemeenschappelijke gedeelten van het appartement? Onderhoudskosten.
De rechter oordeelt als volgt.
Binnen de VvE bestaat al langere tijd verdeeldheid over de vraag of de deuren die vanuit de woning toegang geven tot de loggia’s van de appartementen en de daarnaast gelegen kozijnen nou wel of niet behoren tot de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw.
De vergadering van de VvE heeft vanwege die verdeeldheid daarover nog geen besluit genomen.
Om die reden heeft verzoekster zich tot de kantonrechter gewend.
De VvE voert als verweer dat de kozijnen en deuren tot het privégedeelte van het appartement van verzoekster behoren.
Zij verwijst daartoe naar het bepaalde in artikel 8 lid 3 van het splitsingsreglement, naar de omschrijving van het appartementsrecht in de splitsingsakte en naar de bij de splitsingsakte behorende splitsingstekening.
De VvE voert hierbij aan dat de loggia’s – op de splitsingstekening in overweging 2.3 met “bl” aangeduid – binnen de dikke lijnen liggen die een appartementsrecht aanduiden.
De betreffende kozijnen en deuren liggen op een dunne lijn en zijn daarmee onderdeel van het privégedeelte van het appartementsrecht, aldus de VvE.
De kantonrechter is van oordeel dat de buitenzijde van de deuren die vanuit de woning toegang geven tot de loggia’s en de buitenzijde van de daarnaast gelegen kozijnen behoren tot de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw.
En wel vanwege het volgende.
Het is relevant om hierbij onderscheid te maken tussen (i) wat tot de privégedeelten van iemands appartementsrecht behoort en (ii) wat – kort gezegd – gemeenschappelijk onderhouden moet worden.
In beide gevallen wordt gebruik gemaakt van dezelfde term: “gemeenschappelijke gedeelten” van het gebouw.
Maar in geval (i) gaat het om de vraag of iemand het recht heeft op het uitsluitend gebruik van een gedeelte van het flatgebouw – behoort het tot iemands appartement – en bij (ii) gaat het om de vraag op wiens kosten een gedeelte van het gebouw onderhouden moet worden.
In het bij de splitsingsakte behorende splitsingsreglement is omschreven wat tot de gemeenschappelijke gedeelten en zaken behoort, dus relevant voor het antwoord op zowel (i) als (ii).
De bij de splitsingsakte behorende splitsingstekening heeft ten doel de begrenzing van de privégedeelten aan te geven; dus voornamelijk relevant voor (i).
Maar binnen de begrenzing van het privégedeelte kunnen zich heel goed zaken bevinden waarvan op grond van artikel 15 van het splitsingsreglement het onderhoud voor rekening komt van de gezamenlijke eigenaars.
Dus wat valt onder (ii).
Uitgangspunt is dat alleen de omschrijving in het splitsingsreglement bepaalt wat tot de gemeenschappelijke gedeelten en zaken van het gebouw behoort.
Maar het tussen partijen toepasselijke splitsingsreglement is opgesteld in 1964 en dat geeft slechts een karige aanwijzing wat daartoe behoort.
Het geeft alleen een algemene definitie over het begrip ‘gemeenschappelijke gedeelten’, maar legt het verder niet uit.
In artikel 1 sub e van het splitsingsreglement is namelijk slechts bepaald dat met ‘gemeenschappelijke gedeelten’ wordt bedoeld ‘de gedeelten van het gebouw, welke niet voor afzonderlijk gebruik bestemd zijn’.
Alle delen en onderdelen van het pand die in de splitsingsakte niet voor privégebruik zijn bestemd, zijn dus gemeenschappelijk.
Verder somt het splitsingsreglement in artikel 8 lid 3 nog een beperkt aantal onderwerpen op wat in ieder geval voor het onderhoud gemeenschappelijk is, zoals dak, galerijen en lift en wat voor algemeen gebruik bestemd is.
Maar uit artikel 8 lid 3 van het splitsintsreglement volgt ook dat dit geen uitputtende opsomming is.
In later opgestelde zogenoemde Modelreglementen wordt – juist ter voorkoming van onenigheid over de uitleg van diverse gehanteerde begrippen – meer precies en uitgebreider invulling gegeven aan diverse begrippen, zo ook ten aanzien van de gemeenschappelijke gedeelten.
In het laatste Modelreglement (2017) wordt in artikel 11 lid 1 sub d bepaald dat ‘de raamkozijnen (inclusief ramen en het daarin aanwezige glas) alsmede deurkozijnen met de deuren (inclusief schuifdeuren) en drempels die zich bevinden in de (al dan niet aan balkons of terrassen grenzende) gevels (…) alsmede het daarbij behorende (standaard) hang- en sluitwerk’ voor rekening van de gezamenlijke eigenaars komen (onderstreping kantonrechter).
Alleen ‘het onderhoud, herstel en de vervanging van de in het privégedeelte aanwezige (inpandige) raamkozijnen inclusief ramen en het daarin aanwezige glas alsmede van de (inpandige) deurkozijnen met de deuren en drempels, waaronder begrepen het inpandige hang- en sluitwerk’ is op grond van artikel 12.2 sub c van dit Modelreglement voor rekening van de individuele eigenaars.
Dat komt ook logisch voor omdat de raamkozijnen en de deurkozijnen met de deuren die zich in de buitengevels bevinden tot de noodzakelijke en essentiële onderdelen van het (geraamte van het gebouw) behoren.
Zij vormen immers de afscheiding tussen binnen en buiten en maken daarmee deel uit van wat vaak “de schil van het gebouw” wordt genoemd.
Dat wat het gebouw beschermd tegen de weers- en windinvloeden van buiten.
In die zin zijn zij van belang voor alle eigenaren van het gebouw en dus aan te merken als gemeenschappelijke gedeelten.
Dat de kozijnen en de deuren tot de gemeenschappelijke gedeelten behoren volgt naar het oordeel van de kantonrechter ook uit het bepaalde in artikel 8 lid 3 van het splitsingsreglement.
Daarin is bepaald dat de eigenaars de beslissing over het onderhoud en de instandhouding van de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw aan de vergadering van de VvE moeten overlaten en is in de opsomming het buitenverfwerk aan de gemeenschappelijke en particulieren voordeuren, de hal en de galerijen vermeld.
Verder is in artikel 8 lid 5 van het splitsingsreglement expliciet bepaald dat glasschade in een gebruikseenheid steeds voor rekening van de betrokken eigenaar komt.
Daarmee is naar het oordeel van de kantonrechter dus kennelijk beoogd een uitzondering te maken ten aanzien van de verantwoordelijkheid van de gezamenlijke appartementseigenaars voor glasschade.
De conclusie is dan ook dat de buitenzijde van de deuren en de kozijnen die zich in de buitengevels bevinden tot de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw behoren, zodat de eigenaren op grond van artikel 8 lid 3 van het splitsingsreglement verplicht zijn het onderhoud over te laten aan de vergadering van eigenaars van de VvE en op grond van artikel 15 van het splitsingsreglement verplicht zijn bij te dragen in de kosten daarvan. Dus ook de buitengevels van het gebouw die zich binnen de loggia’s bevinden.
Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.
Heeft u een vraag aan onze advocaat VVE over het appartementsrecht, over de VVE, over de akte van splitsing of het splitsingsreglement of over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.
Wilt u meer weten over de VVE en het appartementsrecht, bezoek dan onze website over de VVE. Klik dan hier.
Wilt u meer weten over ons advocatenkantoor? Klik dan hier.