De Rechtbank Noord-Holland heeft onlangs uitspraak gedaan over de vraag of een tussendeur in het trappenhuis een gemeenschappelijk gedeelte van het appartement was.
Eiser vordert primair veroordeling van gedaagde tot nakoming van de splitsingsakte ex artikel 3:296 BW, inhoudende dat gedaagde de in zijn opdracht geplaatste deur en de omringende constructie dient te verwijderen en verwijderd te houden totdat er middels een rechtsgeldig besluit van de algemene ledenvergadering van de VvE anders wordt besloten, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,00 per dag met een maximum van € 50.000,00.
Subsidiair vordert eiser veroordeling van gedaagde om op grond van onrechtmatige daad de in zijn opdracht geplaatste deur en de omringende constructie te verwijderen en verwijderd te houden op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,00 per dag met een maximum van € 50.000,00.
Eiser legt aan de primaire vordering ten grondslag dat gedaagde de splitsingsakte heeft overtreden door aan K de opdracht te verstrekken om de deur te plaatsen.
Het trappenhuis is op grond van de splitsingsakte een gemeenschappelijke ruimte.
Volgens artikel 24.4 van de splitsingsakte mogen eigenaren niet zonder toestemming van de vergadering veranderingen aanbrengen in de gemeenschappelijke gedeelten.
Voor plaatsing van de desbetreffende deur is geen toestemming verleend door de ALV.
Gedaagde neemt het stuk trappenhuis vanaf de geplaatste deur tot en met zijn voordeur op de tweede verdieping onrechtmatig in bezit.
Nu gedaagde geen toestemming heeft gekregen voor plaatsing van de desbetreffende deur dient hij deze op eigen kosten te verwijderen en in originele staat terug te brengen.
Subsidiair stelt eiser zich op het standpunt dat het handelen van gedaagde een onrechtmatige daad oplevert en gedaagde deze ongedaan moet maken.
Appartemensrecht. VVE. Uitleg van de splitsingsakte. Is een tussendeur in het trappenhuis een gemeenschappelijk gedeelte? Toestemming van de VVE. Verwijdering. Dwangsom.
De rechter oordeelt als volgt.
Eiser vordert primair dat gedaagde wordt veroordeeld tot nakoming van de splitsingsakte.
De kantonrechter begrijpt dat eiser hierbij het oog heeft op de bepalingen in de splitsingsakte over het gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten en het aanbrengen van veranderingen daaraan.
De vraag die beantwoord moet worden is of gedaagde in strijd handelt met die bepalingen en veroordeeld kan worden tot nakoming daarvan in die zin dat hij de deur die onderaan de trap naar de tweede verdieping is geplaatst moet (laten) verwijderen.
De kantonrechter beantwoordt die vragen bevestigend.
Daarbij stelt de kantonrechter voorop dat artikel 11.1 onder b van de splitsingsakte bepaalt dat trappenhuizen tot de gemeenschappelijke gedeelten behoren.
Op grond artikel 21.1 van de splitsingsakte heeft iedere eigenaar het medegebruik van de gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken.
Een eigenaar mag geen inbreuk maken op het recht van medegebruik van de andere eigenaars.
De kantonrechter stelt voorop dat aan de plaatsing van de deur geen besluit van de VvE ten grondslag ligt.
Gedaagde heeft zelf tijdens de bouw aan K opdracht heeft gegeven om de deur te plaatsen.
De deur is ook niet ingetekend op de tekeningen bij de aannemingsovereenkomst.
Eiser heeft de deur pas ontdekt tijdens een bezichtiging van het pand in juli 2022.
De deur waar alleen gedaagde een sleutel van heeft sluit daarmee het trappenhuis naar de tweede verdieping af.
Gedaagde heeft daarmee feitelijk het trappenhuis aan de gemeenschappelijke gedeelten onttrokken.
Daarmee maakt hij inbreuk op het recht van medegebruik van de andere eigenaars.
Dat gedaagde de benodigde toestemming wel van de VvE zou hebben verkregen indien destijds in algemene ledenvergadering van de VvE over de plaatsing van de deur zou zijn gestemd, is niet gebleken.
Gedaagde heeft in dit kader aangevoerd dat hij samen met wijlen de heer A, destijds voorzitter van de VvE, een meerderheid van de stemmen in de vergadering had gekregen.
Gedaagde miskent dan echter dat artikel 21.3 van de splitsingsakte bepaalt dat voor het in gebruik geven van gemeenschappelijke gedeelten aan een eigenaar (krachtens overeenkomst) de in artikel 56.5 van de splitsingsakte vermelde meerderheid is vereist.
Dit betreft niet een gewone meerderheid, maar een meerderheid van twee derden van de ter vergadering uitgebrachte stemmen.
Van een dergelijke meerderheid is nooit sprake geweest.
Omdat gedaagde in strijd handelt met de splitsingsakte door inbreuk te maken op de rechten van de andere appartementseigenaren, onder wie eiser, heeft eiser belang bij zijn primaire vordering.
De kantonrechter zal gedaagde daarom veroordelen tot nakoming van de splitsingsakte.
Dat betekent dat gedaagde de deur moet verwijderen en verwijderd moet houden zolang er geen andersluidend besluit door de vergadering van de VvE is genomen.
De gevorderde dwangsom zal worden toegewezen, met dien verstande dat deze wordt gemaximeerd tot € 25.000,00.
Verder neemt de kantonrechter in aanmerking dat eiser ter zitting heeft toegezegd dat gedaagde een termijn van 14 dagen wordt gegeven voordat het vonnis wordt betekend.
Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.
Heeft u een vraag aan onze advocaat VVE over het appartementsrecht, over de VVE, over de akte van splitsing of het splitsingsreglement of over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.
Wilt u meer weten over de VVE en het appartementsrecht, bezoek dan onze website over de VVE. Klik dan hier.
Wilt u meer weten over ons advocatenkantoor? Klik dan hier.