Het Gerechtshof Amsterdam heeft onlangs uitspraak gedaan over de vraag of de splitsingsakte enkel worden gewijzigd met de medewerking van alle appartementseigenaren.
Het hof heeft in deze zaak op 2 april 2024 een tussenarrest gewezen.
Partijen hebben zich uitgelaten over de gevolgen van het arrest van de Hoge Raad van 24 februari 2023 (HR:2023:286) voor deze zaak.
De appartementseigenaars scharen zich achter het arrest en onderschrijven het voorshands oordeel van het hof in het tussenarrest.
De VvE is het niet eens met het voorshands oordeel.
Het hof ziet in het betoog van de VvE geen aanleiding terug te komen van dat oordeel.
De splitsingsakte kon enkel worden gewijzigd met medewerking van alle appartementseigenaars.
Omdat de besluiten met een 80%-meerderheid zijn genomen, zijn zij nietig.
Het hof vernietigt het bestreden vonnis voor zover de rechtbank de besluiten heeft vernietigd.
Appartemensrecht. VVE. Kan splitsingsakte enkel worden gewijzigd met medewerking van alle appartementseigenaars? Wijziging goederenrechtelijke situatie. Daden van beschikking.
De rechter oordeelt als volgt.
In het tussenarrest heeft het hof rechtsoverwegingen aangehaald van het arrest van de Hoge Raad van 24 februari 2023 (HR:2023:286).
Vervolgens heeft het hof, onder meer, als volgt overwogen:
Uit dit arrest trekt het hof voorshands de volgende conclusies voor deze zaak. Voor zover de Besluiten de eigendomsverhoudingen tussen de appartementseigenaars raken, is dat een daad van beschikking waartoe niet de VvE, maar de eigenaars zelf bevoegd zijn. Op grond van artikel 5:139 lid 1 BW kan de Splitsingsakte dus enkel worden gewijzigd met medewerking van alle appartementseigenaars. Omdat de Besluiten met een 80%-meerderheid zijn genomen, zijn zij nietig (artikel 2:14 lid 1 BW).
Hoewel in het arrest een gedeelte van het appartementencomplex met een gemeenschappelijke bestemming aan de orde was (zoals in de onderhavige zaak de vlieringen), ziet het hof niet in waarom het voorgaande niet ook geldt voor toedeling / een herverdeling van privé-gedeelten (zoals in dit geval ten aanzien van de zolderkamers). Ook dit is immers een daad van beschikking waarvoor levering vereist is. Althans, het betreft niet het beheer van de gemeenschap.
Kortom, naar het zich laat aanzien is bij het nemen van de Besluiten niet de juiste route gevolgd. [geïntimeerden] hebben hun vordering tot vernietiging van de Besluiten vervolgens niet (volledig) op de juiste grondslag gestoeld. In deze situatie kunnen het bestreden vonnis en de Besluiten niet in stand blijven, in ieder geval voor zover deze de eigendomsverhoudingen betreffen. Hiervan uitgaande, zouden alle appartementseigenaars opnieuw met elkaar om de tafel moeten.
Omdat het arrest dateert van na het bestreden vonnis en de memorie van grieven in hoger beroep, zal het hof partijen in de gelegenheid stellen zich uit te laten over de gevolgen die het arrest volgens hen heeft voor hun geschil.
Voor zover in (één of bei)de Besluiten de bestemming wordt gewijzigd, geldt dat dit de eigendomsverhoudingen niet raakt. In zoverre is het arrest hierop niet van toepassing. In het arrest is echter wel geoordeeld (in rechtsoverweging 3.5.2) dat om te kunnen vaststellen of de betrokken appartementseigenaar schade lijdt door de wijziging, de Splitsingsakte zoals zij luidt na de wijziging moet worden vergeleken met de Splitsingsakte zoals zij voor de wijziging luidde, en dus niet met een van die oorspronkelijke akte afwijkende feitelijke situatie. Daarnaast is geoordeeld (in rechtsoverweging 3.5.3) dat ook de met de wijziging van de Splitsingsakte gemoeide kosten onder schade in de zin van artikel 5:140b lid 3 BW vallen, voor zover zij mede voor rekening worden gebracht van de appartementseigenaars die geen belang hebben bij de wijziging en hun daarvoor geen redelijke schadeloosstelling wordt aangeboden. Ook hierover hebben partijen zich nog niet kunnen uitlaten. Het hof zal hen in de gelegenheid stellen dit alsnog te doen.
Geïntimeerden hebben bij hun akte aangegeven dat zij zich achter het arrest van de Hoge Raad scharen en het voorshands oordeel van het hof onderschrijven.
Dat laatste geldt ook voor zover in (één of bei)de Besluiten de bestemming wordt gewijzigd.
Zij hebben zich vervolgens uitgelaten over de schade die zij door de bestemmingswijziging zullen lijden, zoals bedoeld in 5.9 van het tussenarrest.
Zij hebben bovendien hun eis gewijzigd en in overeenstemming gebracht met het voorlopig oordeel van het hof.
De VvE heeft bij haar akte het volgende betoogd.
Rechtsoverweging 3.4.3 van het arrest van het Hoge Raad (een overweging ten overvloede) moet zeer strikt worden uitgelegd.
De rechtsoverweging heeft geen gevolgen voor de onderhavige wijziging van de privégedeelten.
Er zal immers enkel een interne verschuiving plaatsvinden binnen de splitsing, er ontstaan geen nieuwe appartementsrechten en er is geen levering nodig (en ook niet mogelijk).
Omdat geen sprake is van een daad van beschikking, is de VvE bevoegd.
Volstaan kon daarom worden met een besluit op grond van artikel 5:139 lid 2 BW en de Besluiten zijn niet nietig.
Met de Besluiten worden de bestemmingen van de bergingen niet gewijzigd.
Voor zover dat wel het geval zou zijn, lijden geïntimeerden hierdoor geen schade.
Voor vernietiging van de Besluiten op grond van artikel 5:140b BW is dus geen plaats, aldus nog steeds de VvE, hetgeen impliceert dat zij van oordeel is dat de gewijzigde eis moet worden afgewezen.
Het hof ziet in het betoog van de VvE geen aanleiding terug te komen van de in het tussenarrest getrokken conclusies en overweegt daartoe als volgt.
Het hof brengt in herinnering dat de Besluiten twee aktes betreffen: de Akte Zolderkamers en de Akte Vlieringen.
In de Akte Vlieringen is opgenomen dat een aantal nader genoemde appartementsrechten wordt vergroot door toevoeging van een afzonderlijk te formeren ruimte van de gemeenschappelijke ruimte, gelegen op de 5e verdieping.
Verder is hierin de wijziging van de privégrenzen van een aantal bergingen op de 4e verdieping opgenomen.
In verband met deze wijzigingen wijzigen ook de breukdelen in de akte en de daarbij behorende splitsingstekening.
Daarnaast is de omschrijving van de appartementsrechten in de Akte Vlieringen gewijzigd.
In de Akte Zolderkamers is opgenomen dat een aantal bergingen wordt overgedragen van het ene naar het andere appartementsrecht, in verband waarmee de privégrenzen en de omschrijving van de desbetreffende appartementsrechten wijzigen.
In beide gevallen wordt het goederenrechtelijke gedeelte van de Splitsingsakte gewijzigd; de omschrijvingen van de appartementsrechten en de begrenzingen ervan veranderen.
De zolderkamers worden toebedeeld aan een ander appartementsrecht dan waartoe zij eerst behoorden.
Bij de Akte Vlieringen wordt bovendien gemeenschappelijke ruimte toegedeeld aan appartementsrechten, als gevolg waarvan deze worden vergroot.
Daardoor wijzigen de breukdelen en de splitsingstekening.
Een en ander kan niet worden aangemerkt als daden van beheer van de gemeenschap; het gaat hier om daden van beschikking, waartoe enkel de eigenaars zelf bevoegd zijn. Het arrest van de Hoge Raad is hierop onverkort van toepassing.
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de Splitsingsakte enkel kon worden gewijzigd met medewerking van alle appartementseigenaars (artikel 5:139 lid 1 BW).
Omdat de Besluiten met een 80%-meerderheid zijn genomen, zijn zij nietig (artikel 2:14 lid 1 BW).
Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.
Heeft u een vraag aan onze advocaat VVE over het appartementsrecht, over de VVE, over de akte van splitsing of het splitsingsreglement of over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.
Wilt u meer weten over de VVE en het appartementsrecht, bezoek dan onze website over de VVE. Klik dan hier.
Wilt u meer weten over ons advocatenkantoor? Klik dan hier.