Het Gerechtshof Den Haag heeft onlangs uitspraak gedaan over de vraag of verrekening mogelijk was met diverse onderhoudskosten van het appartement.
Tussen partijen is een geschil ontstaan over de vraag of appellante een aantal maandelijkse VvE-bijdragen en de afrekennota van haar stookkosten over de periode 1 juli 2019 tot en met 30 juni 2020 aan de VvE moet betalen.
Appellante heeft aangevoerd dat de daadwerkelijk in rekening gebrachte stookkosten niet kloppen en dat haar een beroep op verrekening toekomt vanwege door haar gemaakte kosten vanwege het ontstoppen van het riool.
Appartemensrecht. VVE. Onderhoudskosten. Stookkosten. Warmtemeter. Rioolkosten. Stelplicht. Is verrekening mogelijk? Toetsing.
De rechter oordeelt als volgt.
De leden van de VvE betalen maandelijks voorschotten voor de stookkosten.
Eenmaal per jaar is er een afrekennota op basis van het daadwerkelijke individuele verbruik.
Appellante heeft aangevoerd dat de afrekennota van de stookkosten over het jaar 2019 – 2020 niet klopt.
Zij zou € 654,98 moeten bijbetalen, terwijl zij in de jaren voor en na deze periode geld terugkreeg.
Appellante gaat ervan uit dat de warmtemeters niet werkten.
Het hof volgt appellante hier niet in en zal toelichten waarom.
Er is geen reden om aan te nemen dat de warmtemeters in het appartement niet zouden functioneren.
Appellante heeft onvoldoende toegelicht waarom dit wel het geval zou zijn en heeft dit ook niet met stukken onderbouwd.
De VvE heeft daarentegen verwezen naar bevindingen van T.
Op 4 september 2020 heeft T gecontroleerd of de warmtemeters nog functioneerden.
Uit de e-mail van 7 oktober 2020 van T blijkt dat zij de meters heeft uitgelezen en daarbij geen afwijkingen zijn geconstateerd.
Deze bevindingen en de afrekennota tezamen maakt dat T geen reden heeft om aan de juistheid van de afrekennota van appellante te twijfelen.
Appellante heeft weliswaar gesteld dat het nog maar de vraag is of de controle daadwerkelijk is verricht door T, maar heeft geen enkel aanknopingspunt voor die stelling gegeven.
De VvE heeft bovendien aangevoerd dat appellante haar voorschot in de betreffende periode had verlaagd en dat het gebruik in de slaapkamers was toegenomen, hetgeen het verschil in de afrekennota zou verklaren.
Ook dit heeft appellante onvoldoende weersproken.
Dat de warmtemeters inmiddels zijn vervangen, waardoor appellante geen nader onderzoek meer aan de meters kan verrichten, komt voor rekening en risico van appellante.
Appellante heeft namelijk vanaf juni 2020 wel de gelegenheid gehad om nader onderzoek naar de meters te laten doen.
In de e-mail van 7 juni 2020 heeft appellante aan de VvE verzocht om de warmtemeters te onderzoeken.
Appellante heeft onvoldoende concrete stellingen ingenomen en ook geen stukken overgelegd waaruit zou volgen dat de VvE dat onderzoek niet zou hebben toegelaten.
Rioolkosten
Appellante heeft daarnaast aangevoerd dat zij spoedwerkzaamheden aan het riool heeft moeten laten verrichten die voor rekening van de VvE moeten komen, zodat zij die kosten met de openstaande VvE-bijdragen en stookkosten kan verrekenen.
De VvE heeft weersproken dat zij die kosten aan appellante moet vergoeden.
Zo wijst de VvE erop dat de oorzaak van de verstopping niet duidelijk is en dat niet is gebleken dat de verstopping in het gemeenschappelijke deel van het appartementencomplex was.
Indien dat wel het geval was geweest, had appellante volgens de VvE contact moeten opnemen met het noodnummer van de beheerder van de VvE om het riool te laten ontstoppen.
De hoogte van deze kosten is bovendien buitensporig, aldus de VvE.
Op grond van artikel 6:136 BW kan de rechter een vordering toewijzen ondanks het beroep op verrekening van de verweerder.
Dit kan indien de gegrondheid van het verweer niet op eenvoudige wijze is vast te stellen en de vordering overigens voor toewijzing vatbaar is.
In dit geval is daarvan sprake.
Het hof kan niet op eenvoudige wijze de gegrondheid van het verweer van appellante vaststellen.
Zo is onduidelijk wat de oorzaak van de verstopping was.
Verder is in geschil of de verstopping zich voordeed in het gemeenschappelijke deel van het appartementencomplex.
Daarnaast heeft de VvE de hoogte van de in rekening gebrachte kosten van € 680,- voor de ontstopping buitensporig hoog geacht gelet op de beperkte duur van de werkzaamheden (26 minuten) en is in geschil of die kosten voor rekening en risico van de VvE moeten komen.
Gelet op deze discussiepunten is niet op eenvoudige wijze de gegrondheid van het verweer van appellante vast te stellen.
Daarom wordt het beroep van appellante op verrekening niet gevolgd.
Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.
Heeft u een vraag aan onze advocaat VVE over het appartementsrecht, over de VVE, over de akte van splitsing of het splitsingsreglement of over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.
Wilt u meer weten over de VVE en het appartementsrecht, bezoek dan onze website over de VVE. Klik dan hier.
Wilt u meer weten over ons advocatenkantoor? Klik dan hier.