De Rechtbank Noord-Holland heeft onlangs uitspraak gedaan over het toetsingskader met betrekking tot een verzoek tot vervangende machtiging door de rechter.
Verzoekers verzoeken – voor zover de kantonrechter begrijpt – dat het rapport van de lekkagespecialist wordt geaccepteerd door alle VvE-leden, waarna aannemers worden toegelaten op de platjes zodat de oorzaak van de lekkage in het atelier kan worden geëvalueerd en er een oplossing kan worden bedacht en offertes kunnen worden uitgebracht aan de VvE en de kantonrechter een uitspraak formuleert die zekerheid garandeert dat voor het eind van 2024 alle herstelwerkzaamheden zijn beëindigd.
Verweerder verzet zich tegen toewijzing van het verzoek en voert daartoe het volgende aan.
De vervangende machtiging is verzocht voor een onvolledig, incompleet en onjuist voorstel dat op een discutabele vergadering van eigenaars is gebaseerd, nu niet aan alle vormvereisten is voldaan.
Verweerder was niet aanwezig op de vergadering van 16 februari 2024 en heeft evenmin ingestemd met enig besluit dat zou zijn genomen in die vergadering.
Appartemensrecht. VVE. Verzoek vervangende machtiging door rechter. Toetsingskader. Weigering tot geven toestemming. Herstelwerkzaamheden. Lekkage.
De rechter oordeelt als volgt.
Het verzoek is gebaseerd op artikel 5:121 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW).
Op grond daarvan kan een individuele appartementseigenaar de kantonrechter om een vervangende machtiging verzoeken, die in de plaats komt van de medewerking of toestemming van een of meer andere appartementseigenaars, van de vereniging van eigenaars of één van haar organen (zoals de vergadering van eigenaars).
Het gaat dan om medewerking of toestemming die nodig is voor het verrichten van een bepaalde handeling (rechtshandeling of feitelijke handeling) met betrekking tot gemeenschappelijke gedeelten of een privé gedeelte.
De machtiging kan worden verleend indien de medewerking of toestemming zonder redelijke grond wordt geweigerd of degene die medewerking of toestemming moet geven, zich niet verklaart.
In de akte wijziging van splitsing van 7 februari 2024 staat dat de artikelen 33 lid 3 en 36 van de akte van splitsing van 1980 worden gewijzigd, in die zin dat het totaal aantal stemmen gelijk is aan het aantal appartementsrechten dat in de splitsing betrokken is, dat iedere eigenaar in een vergadering van eigenaars 1 stem uit kan brengen en dat het maximaal aantal stemmen in die vergadering 3 bedraagt.
Verder is in de wijzigingsakte opgenomen dat in een vergadering van eigenaars slechts besluiten kunnen worden genomen wanneer alle eigenaren aanwezig of vertegenwoordigd zijn en slechts met algemene stemmen.
Dit laatste houdt in dat slechts met een unanimiteit van stemmen besluiten in een vergadering van eigenaars tot stand kunnen komen.
Niet in geschil is dat de vergadering van eigenaars op grond van artikel 8 in verbinding met artikel 37 lid 1 van het modelreglement beslist over het beheer van de gemeenschappelijke gedeelte en de gemeenschappelijke zaken.
Artikel 37 lid 1 van het modelreglement is een beding als bedoeld in artikel 5:112 lid 4 BW waarvoor in samenhang met artikel 5:121 lid 1 BW een vervangende machtiging kan worden verzocht.
Is het verzoek toewijsbaar?
Ten aanzien van het verzoek tot vervangende machtiging voor – kort gezegd – het accepteren van de conclusies uit het rapport van lekkagespecialist, het evalueren van de lekkage in het atelier en het opvragen van offertes voor het verhelpen van die lekkage, geldt het volgende.
Zoals hiervoor is toegelicht kan de kantonrechter de vervangende machtiging alleen verlenen als medewerking zonder redelijke grond wordt geweigerd of op het verzoek tot medewerking niet wordt gereageerd.
Daarvoor is dan wel nodig dat duidelijk en concreet is waarvoor de machtiging wordt verzocht en dat een daartoe strekkend voorstel op deugdelijke wijze aan de vergadering en aan de appartementseigenaar(s) van wie de medewerking wordt verlangd, is gepresenteerd.
Aan voormelde eisen is niet voldaan.
Hoe en op welke wijze de eerste vergadering van 17 januari 2024 bijeen is geroepen valt uit de overgelegde stukken niet op te maken.
Duidelijk is wel dat verweerder 1 noch verweerder 3 aanwezig waren.
Vervolgens zijn de leden uitgenodigd voor een tweede vergadering en zijn op de meegestuurde agenda 13 onderwerpen zonder nadere toelichting vermeld.
Dat verzoeker in de uitnodiging of op de vergadering een concreet voorstel heeft gedaan betreffende de door hem gewenste herstelwerkzaamheden is gesteld noch gebleken.
Evenmin is gesteld of gebleken dat verzoekers bij die gelegenheid aan verweerder datgene hebben voorgesteld waarvoor zij thans een machtiging verzoeken.
Ten slotte is ook niet gesteld of gebleken dat bij die vergadering (rechtsgeldige) besluiten zijn genomen.
Het voorgaande betekent dat niet kan worden vastgesteld dat verweerders hun toestemming voor of medewerking aan een besluit hebben geweigerd: over de door verzoekers gewenste herstelwerkzaamheden is immers niets besloten.
Verder kan de kantonrechter ook niet vast stellen dat [verweerder 1] en [verweerder 2] zonder redelijke grond hun medewerking hebben geweigerd: onvoldoende duidelijk is immers geworden waaraan zij hun medewerking zouden moeten verlenen.
Die duidelijkheid is in de onderhavige procedure ook niet verkregen.
Zo hebben verzoekers in hun verzoek niet aangegeven van welk rapport van X, waarvan twee versies beschikbaar zijn, moet worden uitgegaan.
Verder moeten blijkens het verzoek meerdere aannemers de oorzaken van de lekkages nog evalueren en met oplossingen komen, zodat op voorhand niet duidelijk is welke consequenties dit voor verweerders gaat hebben.
Verder is niet duidelijk wie welke aannemer kiest, wat de werkzaamheden gaan kosten en wie daarvoor gaat betalen.
Hoewel duidelijk en begrijpelijk is dat verzoekers willen dat de lekkage wordt verholpen, kan de kantonrechter dit verzoek tot het verlenen van een vervangende machtiging niet toewijzen.
Door dat wel te doen zou de kantonrechter in feite een blanco cheque uitschrijven en daarmee zouden de belangen van verweerders te zeer worden geschaad.
Indien en voor zover uit het betoog van verzoekers en/of verweerder moet worden afgeleid dat verweerder het met het verzoek wel eens is, geldt dat dit uit de notulen van de vergadering van 16 februari 2024 niet volgt.
In ieder geval is gesteld noch gebleken dat verweerder ook bereid is om bij te dragen aan de kosten van de herstelwerkzaamheden, terwijl zij in deze procedure nog heeft verzocht om duidelijkheid te geven over kosten voor te verrichten werkzaamheden aan de buitenzijde van haar appartement.
De conclusie is dat het verzoek zal worden afgewezen.
De kantonrechter komt daarom niet toe aan een kostenveroordeling ex artikel 5:121 lid 3 BW.
Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.
Heeft u een vraag aan onze advocaat VVE over het appartementsrecht, over de VVE, over de akte van splitsing of het splitsingsreglement of over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.
Wilt u meer weten over de VVE en het appartementsrecht, bezoek dan onze website over de VVE. Klik dan hier.
Wilt u meer weten over ons advocatenkantoor? Klik dan hier.